GİRİŞ
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, çoğunlukla bilinen adıyla ‘Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’, ülkemizdeki taşınmaz geliştirme ve kentsel dönüşümün temeli oluşturur. Arsa sahibinin taşınmazını değerlendirme, müteahhidin ise sermaye ve iş gücünü kâra dönüştürme amacını birleştiren bu sözleşme tipi, karmaşık yapısı nedeniyle hukuk sistemimizde en çok uyuşmazlık yaratan alanlardan biridir.
TANIM VE HUKUKİ NİTELENDİRME
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir tarafın (müteahhit), arsa sahibinin taşınmazı üzerinde yapı inşa etmeyi, arsa sahibinin ise bunun karşılığında taşınmazdaki belirli arsa hissesini müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği bir sözleşme türüdür.
Karma Sözleşme Niteliği
Hukuki niteliğinden sebep bu sözleşme, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) ismen düzenlenmemiş “isimsiz” ancak ‘ karma’ bir sözleşmedir. İçerisinde şu iki asli unsuru barındırır:
Eser Sözleşmesi Unsuru: Yüklenicinin yapıyı meydana getirme borcu (TBK m. 470 vd.).
Taşınmaz Satış Vaadi Unsuru: Arsa sahibinin, inşaatın belirli aşamalarında veya sonunda arsa paylarını devretme borcu bulunmaktadır (TBK m. 237).
Taşınmaz Satışı ve Satış İlişkisi Doğuran Haklar
Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.
A. Şekil MADDE 237-
Sürekli – Geçici Borç İlişkisi
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ana yapısı gereği hem tek seferlik edimli (hisse devri) hem de devamlı edimli (inşaat süreci) özellikleri bir arada barındırır. Bu durum, özellikle sözleşmenin feshi aşamasında ‘geçmişe etkili’ veya ‘geleceğe etkili’ sonuçların belirlenmesinde kritik rol oynar.
SÖZLEŞMENİN GEÇERLİLİK VE ŞEKİL ŞARTLARI
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin naklini içerdiği için kanunen resmi şekil şartına tabidir.
Noterde Düzenleme Şeklinde Yapılma Şartı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için Noterlik Kanunu m. 60 ve m. 89 uyarınca noterde ‘düzenleme şeklinde’ yapılması şarttır. Noterlik huzurunda sadece imzaların tasdiki (onaylanması) sözleşmeyi geçerli kılmaz. Adi yazılı şekilde ( tarafların kendi arasında imzaladığı) yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir.
Şekil Şartının İstisnası: Dürüst Davranma Kuralı (TMK m. 2)
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun emsal kararlarına göre, resmi şekle uyulmadan yapılan bir sözleşmede;
İnşaat çok yüksek oranda tamamlanmışsa (%90 veya üzeri),
Arsa sahibi tapuda hisse devrini gerçekleştirmişse,
Artık şekil eksikliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılır ve sözleşme geçerli kabul edilmesi gerekir.
Paylı Mülkiyette Oybirliği Şartı
Türk Medeni Kanunu m. 692 uyarınca, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda inşaat yapılması ‘olağanüstü tasarruf’ sayıldığından, tüm paydaşların sözleşmeye katılması veya onay vermesi en önemli geçerlilik şartıdır. Hissedarın birinin eksik olması durumunda sözleşme ‘askıda geçersiz’ sayılır. Bu doğrultuda çokça yargıtay kararları yer almaktadır.
TARAFLARIN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Yüklenicinin (Müteahhit) Borçları
İnşaatı Yapma ve Teslim Etme yükümlülüğü: Müteahhit, binayı yönetmeliklere, onaylı projeye ve sözleşmedeki teknik şartnameye uygun şekilde tamamlayıp teslim etmek zorundadır.
Sadakat ve Özen Borcu: Müteahhit, arsa sahibinin menfaatlerini gözeterek “basiretli bir tacir” gibi hareket etmelidir.
İskân Alma Yükümlülüğü: Sözleşmede aksi belirtilmemişse, inşaatın yapı kullanma izin belgesinin alınması müteahhide aittir.
Arsa Sahibinin Yükümlülükleri
Arsayı İnşaata Uygun Teslim Etme: Arsa sahibi, arsayı hukuki (haciz, ipotek vb.) ve fiili engelleri bulunmayacak şekilde müteahhite teslim etmelidir.
Arsa Payı Devir Borcu: Sözleşmede kararlaştırılan aşamalarda veya işin sonunda hisse devrini gerçekleştirmelidir.
DAİRE SATIN ALANLARIN HUKUKİ DURUMU
Müteahhit, sözleşme uyarınca kendisine kalacak bağımsız bölümleri inşaat aşamasında üçüncü kişilere satması hukuken bir ‘alacağın devri’ işlemidir.
Halefiyet İlkesi ve Riskler
Daire satın alan kişi, Müteahhit halefi konumundadır. Dolayısıyla, müteahhit arsa sahibine karşı yükümlülüğünü tam yerine getirmezse, daire satın alan kişi tapu hak edişi kazanamaz. Arsa sahibi, Müteahhite karşı ileri sürebileceği tüm hakları (inşaatın bitmemesi, ayıplı ifa vb.) daire satın alan kişiye karşı da ileri sürebilir.
Avans Tapu Kavramı
Yargıtay, inşaat bitmeden yükleniciye devredilen payları ‘avans’ niteliğinde kabul eder. Sözleşme feshedilirse, bu tapular ‘yolsuz tescil’ durumuna düşer. Bu doğrultuda arsa sahibi tarafından geri alınabilir. Bu durumda daire satın alan üçüncü kişilerin kanun uyarınca tapu siciline güven korumasından yararlanması çok mümkün değildir.
SÖZLEŞMENİN BİTMESİ VE FESİH SÜRECİ
Müteahhit işi süresinde bitirmemesi durumunda arsa sahibinin fesih hakkı doğar.
Geriye Dönme
İnşaat seviyesi düşükse (%90’ın altı), sözleşme geçmişe etkili feshedilir.
Sonuçları: Taraflar verdiklerini geri alır. Müteahhide devredilen tapular iptal edilir. Müteahhit sadece arsa sahibinin malvarlığında yarattığı yasal imalat bedelinin iadesini sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında isteyebilir.
İleriye Etkisi
İnşaat seviyesi %90 ve üzerindeyse, dürüstlük kuralı gereği sözleşme ileriye etkili feshedilir.
Sonuçları: Müteahhit, yaptığı inşaat oranında bağımsız bölüme hak kazanır. Ancak gecikme tazminatı ve eksik işlerin bedeli arsa sahibine ödenmek zorundadır.
TAZMİNAT VE SORUMLULUKLAR
Gecikme Tazminatı (Kira Tazminatı)
Müteahhit teslimde gecikirse, arsa sahibi sözleşmeyi feshetmeksizin teslim gününden itibaren rayiç kira bedellerini talep etme hakkına sahiptir. Teslim hususu, kural olarak müteahhidin iskanı alması ile kanıtlanır. Ancak, arsa sahibi daireleri kullanmaya veya üçüncü kişilere satmaya başlamışsa, kira tazminat süresi o tarihte kesilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme tazminatı makalemize buradan ulaşabilirsiniz.
Ayıba Karşı Haklar
Teslim edilen binadaki eksiklikler veya kusurlar Müteahhidin sorumluluğundadır.
Açık Ayıp: Teslim anında fark edilen kusurlar. Derhal ihtar edilmesi gerekir.
Gizli Ayıp: Zamanla ortaya çıkan kusurlar. Kanun hükümlerince belirlenen zamanaşımı süresi içinde ihbar edilmesi gerekir.
Zamanaşımı: Taşınmaz yapılarda kural olarak 5 yıllık zaman aşımı öngörülür. Ancak yüklenicinin ağır kusuru varsa zamanaşımı süresi 20 yıla kadar çıkar.
Belediyelerin veya kamu kurumlarının logolarını kullandırarak tanıttığı projelerde, Müteahhidin sözleşme şartlarını yerine getirmemesi durumunda kamunun da ‘Güven İlkesi’ uyarınca tazminat sorumluluğu doğabilmektedir.
SONUÇ VE ÖNERİLER
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, karşılıklı güven gerektiren uzun vadeli sözleşmelerdir. Uyuşmazlıkları en aza indirmek için;
Detaylı Teknik Şartname: Kullanılacak malzemenin hangi marka kullanılması gerektiği detaylarına kadar her ayrıntı yazılı hale getirilmelidir.
Tapu Şerhi: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi mutlaka tapu kütüğüne şerh düşülmelidir. Dava açma ihtimali olan üçüncü kişilere karşı kanun hükümleri kapsamında koruma sağlaması daha kolay olsun.
Teminat Olacak Daireleri: Müteahhide yapılacak devirler inşaat seviyesine göre belirlenmelidir. (örn: kaba inşaat %30, ince işler %60) anlaşma çerçevesinde kalan son daireler iskân sonrasına bırakılması yaşanılacak anlaşmazlıklara binaen daha sağlıklı olacaktır.
İnceleme ve İhbar: Binanın teslim aşamasında mutlaka alanında uzman bir bilirkişi ile tespiti ile ortak alan ve dairelerin kontrolü sağlanılmalı ve eğer ayıplı hizmet söz konusu ise söz konusu ayıpların ihbarları noter kanalıyla derhal ulaştırılmalıdır.
