Giriş : Önalım Hakkının Mülkiyet Hakkı Üzerindeki Kısıtlayıcı Etkisi ve Reform İhtiyacı
Türk Eşya Hukuku sisteminde yasal önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla öncelikle alıcı olabilme yetkisi veren, yenilik doğuran bir ayni haktır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde temelleri atılan bu hak, esasen paydaşlar arasına yabancı ve istenmeyen kişilerin girmesini engellemek, payların mümkün mertebe mevcut paydaşların elinde toplanmasını sağlamak amacını taşır.
Ne var ki, uzun yıllar boyunca uygulanan sistemde önalım hakkı, mülkiyet hakkının özünü zedeleyen, mülkiyetin devri serbestisine ağır bir takyidat getiren ve yargı sistemini kitleyen bir araca dönüşmüştür. Eski sistemde önalım bedelinin kural olarak “tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen harç ve masraflar” olarak kabul edilmesi, piyasa gerçekleriyle bağdaşmayan sonuçlar doğurmuştur. Uygulamada harçtan kaçınmak amacıyla tapuda düşük gösterilen bedeller üzerinden önalım hakkının kullanılması alıcıyı fakirleştirirken, önalım davasını engelleyebilmek adına satış bedelinin çok yüksek gösterilmesi ise hak sahibini mağdur etmiştir. Bu durum, mahkemelerin “bedelde muvazaa” davalarıyla yığılmasına, yıllarca süren keşif, tanık ve bilirkişi incelemelerine yol açmıştır.
Enflasyonist ekonomik süreçlerin de etkisiyle, davanın başında tapudaki bedelin depo edilmesi ve yıllar süren yargılama sonunda bu bedelin alıcıya ödenmesi, alıcı nezdinde ağır mülkiyet ihlallerine neden olmuştur. Bu sürdürülemez yapı, yasa koyucuyu harekete geçirmiş ve 24.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile Türk hukukunda yasal önalım müessesesinde radikal bir “paradigmasal dönüşüm” gerçekleşmiştir.
7571 Sayılı Kanun ve Rayiç Bedel Sistemi : Muvazaa İddialarının Tarihe Karışması
7571 sayılı Kanun ile önalım hukukunda yapılan en kritik değişiklik, şüphesiz TMK’nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan düzenlemedir. Yeni metin, “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir.” amir hükmünü getirmiştir.
Bu değişiklik, on yıllardır süregelen “bedelde muvazaa” iddialarının pratik önemini tamamen ortadan kaldırmıştır. Artık mahkemeler, tapudaki resmi senedin veya tarafların harici sözleşmelerinin gerçek bedeli yansıtıp yansıtmadığını araştırmak (tanık dinlemek, ticari defter incelemek vb.) zorunda değildir. Kanun koyucu, objektif bir kriter belirleyerek dava konusu payın dava tarihindeki veya keşif tarihindeki piyasa rayicinin uzman bilirkişi heyetleri marifetiyle doğrudan tespit edilmesini emretmiştir.
Bu sistem, tapudaki satış bedelinin önalım davası açısından önemini yitirmesi anlamına gelmektedir. Alıcı ve satıcı tapuda ne kadar harç ödemiş olursa olsun, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş taşınmazın gerçek değerini (rayiç bedelini) ödemekle yükümlü tutulmuştur. Bu durum, mülkiyet hakkının korunması ile paydaşlık sıfatının korunması arasındaki dengeyi alıcı lehine ve hakkaniyete uygun biçimde yeniden tesis etmiştir.
Hak Düşürücü Sürelerde Yeni Dönem : İşlem Güvenliği ve Bir Yıllık Mutlak Süre
Önalım davası süreçlerini makul sınırlara çekmek amacıyla TMK’nın 733. maddesinde yer alan hak düşürücü süreler 7571 sayılı Kanun ile güncellenmiştir. Buna göre, “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.” kuralı ihdas edilmiştir.
Noter aracılığıyla yapılan bildirimden itibaren işlemeye başlayan 3 aylık süre aynen korunmuş olmakla birlikte, bildirim yapılmaması halinde uygulanan mutlak (azami) süre 2 yıldan 1 yıla indirilmiştir. Bu daraltma, taşınmaz piyasasındaki devir işlemlerinin güvenliğini sağlamak ve alıcının mülkiyet hakkı üzerindeki “acaba önalım davası açılır mı?” şeklindeki kılıcı daha erken ortadan kaldırmak amacıyla yapılmıştır. Yargılamanın uygulayıcıları açısından, davanın açıldığı tarihin tapudaki işlem tarihinden itibaren bir yılı geçip geçmediğinin resen ve titizlikle incelenmesi, davanın dinlenebilirliği açısından hayati bir ön şart haline gelmiştir.
Usuli Zorunluluklar : Depo Şartı ve Nemalandırma İhlallerinin Önlenmesi
Eski TMK 734 uygulamasında, hakimin belirlediği depo bedelinin vadesiz hesaplarda tutulması veya yıllar süren yargılamalar boyunca faizsiz beklemesi, alıcıların ciddi ekonomik kayıplarına yol açmaktaydı. Bu durum Anayasa Mahkemesi’ne taşınmış ve yüksek mahkeme tarihi bir ihlal kararı vermiştir.
Nitekim Anayasa Mahkemesi Birinci Bölümü’nün 01.07.2020 tarihli ve 2016/77854 Başvuru Numaralı kararında aynen belirtildiği üzere:
“…makul bir süre içinde ön alım bedelinin vadeli bir mevduat hesabına yatırılması biçiminde alacağı basit bir tedbirle yargı sürecinin hızlı işlememesinin başvurucular üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirememiş olması, mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğün ihlali sonucunu doğurmaktadır.”
7571 sayılı Kanun, AYM’nin bu tespitini yasalaştırarak Türk Medeni Kanun‘una 734/2’ye “nemalandırılmak üzere” ibaresini açıkça eklemiştir.
Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. (Değişik ikinci fıkra:24/12/2025-7571/36 md.)
Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
Mahkemeler artık belirlenen rayiç bedelin, davanın sonuna kadar değerini koruyacak en yüksek faizli vadeli mevduat veya kur korumalı enstrümanlarda nemalandırılmasını temin etmek zorundadır. Ayrıca, bedelin hakimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırılmaması hali, yasa metniyle doğrudan davanın reddi (tescil kararı verilemeyeceği) yaptırımına bağlanmıştır.
Derdest Davaların Kaderi : Geçici Madde Analizi ve Yeni Sisteme İntibak
7571 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesiyle en çok tartışılan konulardan biri, kanunun yürürlük tarihi olan 24.12.2025 öncesinde açılmış ve halen devam eden (derdest) davalarda rayiç bedel sisteminin uygulanıp uygulanmayacağıdır.
Usul hukukundaki “derhal uygulanırlık” ilkesi gereği ve geçici maddelerin ruhu dikkate alındığında, mahkemelerin derdest dosyalarda da rayiç bedel tespiti yapması gerekmektedir. Önalım davaları yenilik doğuran davalar olup, hüküm anına kadar mülkiyet alıcıda kalmaya devam etmektedir. Sebepsiz zenginleşme yasağı ve AYM’nin mülkiyet hakkı hassasiyetleri ışığında, karara çıkmamış dosyalarda eski “tapu bedeli + masraf” yerine, derhal bir bilirkişi heyeti teşkili ile dava tarihi (veya güncel) rayiç değer tespitine gidilmeli ve eksik depo bedelleri için davacıya kesin mehil verilmelidir. Aksi yöndeki uygulamalar, yeni yasanın amaçsal (teleolojik) yorumuna aykırı düşecektir.
2026 Yılı Güncel Önalım (Şufa) Davası Uygulama Tablosu
| Konu Başlığı | Eski Uygulama (2025 Öncesi) | Yeni Uygulama (2026 – 7571 S.K.) |
| Önalım Bedeli | Tapuda gösterilen satış bedeli + tapu harç ve masrafları esastı. | Mahkemece belirlenen güncel rayiç değer esastır. |
| Hak Düşürücü Süre | Noter bildirimi yoksa satıştan itibaren 2 yıl. | Noter bildirimi yoksa satıştan itibaren 1 yıl. |
| Bedelde Muvazaa | Davacılar bedelin yüksek, davalılar düşük gösterildiğini iddia ederdi. | Bedel zaten rayiç belirlendiği için muvazaa iddiaları hukuken anlamsızlaşmıştır. |
| Derdest Davalar | Davanın açıldığı tarihteki mevzuat hükümleri uygulanırdı. | Devam eden tüm davalarda yeni “rayiç bedel” ve süre kuralları uygulanır. |
| Fiili Taksim Savunması | İspat yükü ağırdı; dürüstlük kuralı çerçevesinde incelenirdi. | HGK Kararıyla perçinlendi: Fiili taksim varsa dava her aşamada reddedilir. |
| Depo Edilen Paranın Değeri | Para genellikle nemalandırılmaz, dava sonu enflasyonla erirdi. | Depo edilen bedelin vadeli hesapta nemalandırılması yasal zorunluluktur. |
| Elbirliği Mülkiyeti | Tüm mirasçıların birlikte dava açması veya tereke temsilcisi gerekirdi. | Bir mirasçının açtığı davaya diğerlerinin vekaletle muvafakati yeterli görüldü. |
Klasik Def’ilerde Güncel Durum : Fiili Taksim Savunmasının Yükselişi
Rayiç bedel sistemine geçişle birlikte bedelde muvazaa tartışmaları sona erse de, önalım hakkının özünü etkileyen en güçlü def’i olan “fiili taksim” savunması önemini ve güncelliğini korumaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralının spesifik bir yansıması olan fiili taksim; paydaşların taşınmazı kendi aralarında fiilen bölüşerek kullanmaları durumunda, kendi kullanım alanını satan paydaşın eylemine karşı diğer paydaşların önalım hakkını ileri sürmesinin hakkın kötüye kullanılması sayılmasıdır.
Yargıtay, fiili taksimi sadece bir taraf savunması olmaktan çıkarmış, mahkemenin resen gözeteceği bir kamu düzeni (dürüstlük kuralı) meselesi haline getirmiştir. Söz konusu kararlarla, davalının davayı başlangıçta kabul etmiş olması dahi, fiili taksimin varlığı halinde bu kabulün (şarta bağlılık gibi unsurlar barındırıyorsa) geçersiz sayılabileceği ve davanın reddedilmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.
Elbirliği Mülkiyeti ve Muvafakat : Şekil Şartlarının Esnetilmesi
Önalım davasını açan paydaşın dayandığı hisse elbirliği (iştirak halinde) mülkiyetine tabi ise, terekenin bölünmezliği kuralı gereği tüm mirasçıların birlikte dava açması veya terekeye temsilci atanması gerektiği klasik bir kuraldır. Ancak yargılamanın hızı ve önalım hakkının aciliyeti göz önüne alındığında Yargıtay bu kurala pratik çözümler üretmiştir.
Bu içtihat doğrultusunda; davayı açan mirasçı dışındaki diğer mirasçıların, davayı yürüten avukata verecekleri özel yetkili bir vekaletname ile davanın açılmasına ve payın sadece davacı mirasçı adına tescil edilmesine muvafakat etmeleri hukuken geçerli kabul edilmektedir. Bu durum, uzun süren tereke temsilcisi atanması süreçlerini bertaraf ederek dava ekonomisine büyük katkı sağlamaktadır. Bu doğrultuda alanında uzman avukatlardan hukuki yardım almak elzem olmaktadır. Muteber Hukuk gibi gayrimenkul alanında uzun yıllardır çalışan hukuk bürosunda hak kaybına uğramanızı engelleyecek hukuki adımlar atabilirsiniz.
Sonuç ve Uygulama Tavsiyeleri
2026 yılı prestifiyle önalım davaları, 7571 sayılı Kanun reformu ile yepyeni bir yörüngeye oturmuştur. Uygulayıcılar ve hukuk profesyonelleri açısından dikkat edilmesi gereken temel stratejiler şunlardır:
Davacılar (Önalım Hakkı Sahipleri) İçin: Dava açarken tapudaki bedelin çok üzerinde bir rayiç bedel çıkabileceği öngörülerek ciddi bir finansman hazırlığı yapılmalıdır. Ayrıca 1 yıllık hak düşürücü sürenin kaçırılmaması için satışın öğrenilmesi beklenmeksizin düzenli tapu kaydı takibi yapılmalıdır.
Davalılar (Alıcılar) İçin: Tapudaki bedelin düşük gösterilmiş olmasının yarattığı panik havası sona ermiştir. Bedelde muvazaa def’ileri yerine doğrudan rayiç bedel tespiti talep edilmeli, depo edilecek tutarın en yüksek faizle nemalandırılması konusunda mahkemeye talepte bulunulmalıdır. En güçlü silahın dosyadaki keşif, tanık ve uydu görüntüleri ile ispatlanacak “fiili taksim” savunması olduğu unutulmamalıdır.
Mahkemeler İçin: AYM ve Yargıtay’ın üst norm kararları ışığında, dava açılır açılmaz gecikmeksizin keşif ve bilirkişi tespiti yapılmalı, belirlenen rayiç bedelin kati suretle nemalandırılması sağlanarak mülkiyet ihlallerinin önüne geçilmelidir.
Sonuç itibarıyla, yasal önalım hakkı artık düşük bedellerle fırsatçılık yapılan bir müessese olmaktan çıkmış; mülkiyetin devri serbestisi ile paydaşlığın korunması menfaatlerinin “gerçek değer” üzerinden dengelendiği modern ve adil bir yapıya kavuşmuştur.
