Mülkiyet hakkı, Anayasa’nın 35. maddesi ile güvence altına alınmış temel bir hak olup kamu tarafından ancak kamu yararı amacıyla ve Anayasa’nın 46. maddesindeki kamulaştırma usullerine uyularak sınırlanabilir. İdarenin yasal kamulaştırma prosedürlerini işletmeksizin, taşınmaza fiilen el koyması veya imar planları aracılığıyla tasarruf yetkisini kısıtlaması “Kamulaştırmasız El Atma” olarak tanımlanır. 2026 yılı itibarıyla bu davalar; görevli yargı yolunun netleşmesi, zamanaşımı savunmalarının mülkiyet hakkı karşısında etkisizleşmesi ve tazminatlara “kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz” işletilmesi gibi mülk sahibi lehine gelişen güçlü içtihatlarla karşımıza çıkmaktadır.
Giriş : Mülkiyet Hakkının Kutsallığı ve İdarenin Usulsüzlüğü
Demokratik hukuk devletlerinde mülkiyet hakkı, bireyin ekonomik özgürlüğünün temelidir. Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkını tanımlarken yine Anayasamızın 46. maddesi idareye bu hakkı sona erdirme yetkisini ancak ”gerçek değerin peşin ödeme” şartıyla vermiştir. Ancak uygulamada idarelerin bütçe yetersizliği veya planlama hataları gibi gerekçelerle yasal yolu arkadan dolanarak vatandaşın taşınmazlarına el koyduğu görülmektedir. Kamulaştırmasız el atma, idare tarafından bile isteye oluşturulmuş kanuna aykırı bir durumu ifade etmektedir. Hukuk devletinde bu durumun idare lehine aşırı yararlanma ile fayda sağlamasına izin verilmemesi hukuk devletinin zorunluluğudur.
Kavramsal Ayrım : Fiili El Atma ve Hukuki El Atma
Fiili El Atma (Fiziksel Müdahale)
İdarenin taşınmazın üzerine bizzat girerek yol, okul, baraj gölü veya enerji nakil hattı gibi tesisler inşa etmesi durumudur. Bu eylem hukukumuzda bir “haksız fiil” olarak nitelendirilmektedir.
Hukuki Sonuç: Taşınmaz sahibi, el atmanın önlenmesini (müdahalenin men’i) isteyebileceği gibi, mülkiyetin idareye devri karşılığında taşınmazın gerçek değerini (tazminat) de talep edebilir. Kamulaştırmasız el atma davalarında fiili el atmaya ilişkin tazminat davası sonucunda idareye başvuru zorunluluğu bulunmamaktadır. Kural olarak idareye karşı açılan davalar neticesinde icra işlemlerine geçmeden önce idareye başvuru zorunluluğu bulunmaktadır. Bu başvuru ile 30 günlük süre içerisinde idare tarafından ilam hükmü neticesinde hükmedilen bedel ödemesi yapılmadığı takdirde icra işlemlerine geçilebilmektedir. Ancak fiili el atmalara ilişkin tazminat davalarında bu başvuru zorunluluğu bulunmamaktadır.
Hukuki El Atma (İmar Kısıtlılığı)
Taşınmaza fiziksel bir müdahale olmasa dahi, imar planında taşınmazın “park, yeşil alan, belediye hizmet alanı vb.” gibi kamusal faaliyetlere ayrılması ve idarenin makul süre (5 yıl) içinde kamulaştırma yapmayarak taşınmazı dondurmasıdır.
Danıştay idarenin parselasyon işlemlerini ertelemek için yönetmelikle kendine tanıdığı “ek 5 yıllık süreleri” mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale bularak iptal etmiştir.
| ÖZELLİK | FİİLİ EL ATMA (Fiziksel Müdahale) | HUKUKİ EL ATMA (İmar Kısıtlılığı) |
| Tanım | İdarenin taşınmaza yol, okul, park vb. yaparak bizzat el koyması. | Taşınmazın imar planında kamu alanına ayrılıp 5 yıl kamulaştırılmaması. |
| Hukuki Niteliği | İdarenin “Haksız Fiili” (Mülkiyet İhlali). | İdari işlem/eylemsizlikten doğan kısıtlılık. |
| Görevli Mahkeme | Asliye Hukuk Mahkemesi | Asliye Hukuk Mahkemesi |
| Dava Öncesi Başvuru | Kural olarak zorunlu değil (1983 sonrası için). | ZORUNLU (İdareye uzlaşma başvurusu şart). |
| Zamanaşımı | Yok. | Yok. |
| Bedel Tespiti Tarihi | Dava tarihindeki güncel rayiç bedel. | Dava tarihindeki güncel rayiç bedel. |
| Faiz Türü (2026) | Kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz | Kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz |
| Munzam Zarar | Talep edilebilir. | Talep edilebilir. |
| Temyiz Yolu | Açık( tutar sınırı olmadan) | Açık( tutar sınırı olmadan) |
Görevli Yargı Yolu Ve Usuli Süreçler
Görev Karmaşasının Sona Ermesi
Uzun yıllar “hukuki el atma” davalarının idari yargıda mı yoksa adli yargıda mı görüleceği tartışılmıştır. 7421 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme ve Anayasa Mahkemesi’nin 16.01.2025 tarihli (E. 2024/135, K. 2025/20) iptal kararı sonrası güncel durum netleşmiştir:
Adli Yargının Kesinleşmesi: 2026 yılı itibarıyla gerek fiili gerekse hukuki el atma nedeniyle açılacak olan “bedel tespiti ve tazminat” davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Zorunlu Uzlaşma Şartı (3 Aylık Bekleme Süresi)
2942 sayılı Kanun’un Geçici 6. maddesi uyarınca dava açmadan önce idareye başvurarak uzlaşma talep etmek bir “dava şartı”dır.
Geçici Madde 6 – (Ek: 18/6/2010-5999/1 md.; Değişik: 24/5/2013-6487/ 21 md.)
Kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen 9/10/1956 tarihi ile 4/11/1983 tarihi arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmaksızın fiili olarak el konulması sebebiyle, mülkiyet hakkından doğan talepler, bedel talep edilmesi hâlinde bedel tespiti ve diğer işlemler bu madde hükümlerine göre yapılır. Bu maddeye göre yapılacak işlemlerde öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır.
İdarenin 3 ay içinde cevap vermemesi veya teklifinin kabul edilmemesi halinde tazminat davası açılabilir. Uzlaşma başvurusu yapılmadan açılan davalar “dava şartı yokluğu” nedeniyle reddedilir.
Tazminatın Hesaplanması Ve Değerleme Metodolojisi
Taşınmazın bedeli, 2942 sayılı Kanun m. 11’deki kriterlere göre davanın açıldığı tarihteki güncel piyasa rayicine göre belirlenir.
Arsa ve Arazi Ayrımı
Arsalarda Emsal Kıyaslaması: Taşınmazın çevresindeki benzer nitelikli, satışı gerçekleşmiş somut emsallerle karşılaştırma yapılması zorunludur. Sadece internet ilanları veya soyut değerlendirmeler Yargıtay tarafından “inandırıcı” bulunmamaktadır. Bu doğrultuda sunulacak deliller titizlikle seçilmelidir. Açılacak tazminat davalarında alanında uzman avukatlar ile bu süreçleri ilerletmek hak kaybının önüne geçmeye yardımcı olacaktır. Muteber Hukuk Bürosu kamulaştırma alanında uzman avukatlar ile vatandaşlara kamulaştırma alanında destek vermektedir.
Arazilerde Net Gelir Metodu: Taşınmazın değerlendirme tarihindeki mevkii ve şartlarına göre, olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir (münavebe sistemi) esas alınır.
Objektif Değer Artışı
Taşınmazın ana yola yakınlığı, verimliliği (örneğin damlama sulama sistemi olması) gibi unsurlar bedeli artırır. Anayasa Mahkemesi, bu artışın %50 ile sınırlandırılmasını mülkiyet hakkına aykırı bularak iptal etmiştir. Dolayısıyla teknik raporda ispatlanması halinde %100 ve üzeri artışlar mümkündür. Dava sürecinde mahkeme dosyasına kazandırılan bilirkişi raporları teknik anlamda detaylıca analiz edilmeli ve tespit edilen hatalar doğrultusunda itiraz edilmesinde fayda vardır.
2026 Faiz Ve Munzam Zarar Rejimi
Kamu Alacaklarına Uygulanan En Yüksek Faiz
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 25.02.2026 tarihli kararı ile mülk sahipleri için tarihi bir kazanım elde edilmiştir:
Yeni İçtihat: Kamulaştırmasız el atma tazminatlarına, talep edilmesi halinde “kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz” işletilmelidir. Bu, yasal faiz (%24) ile reel enflasyon arasındaki farkın malik üzerinde kalmasını engelleyen en büyük güvencedir. Böylelikle yüksek enflasyonun yaşandığı ülkemizde, taşınmazına el konulan malikin zararının giderilmesi açısından nispeten olumlu adımlar atılmıştır.
Anayasa Mahkemesi’nin Munzam Zarar ve Pilot Kararı (2025)
Anayasa Mahkemesi Genel Kurulu, 08.07.2025 tarihli pilot kararında, alacağın enflasyon karşısında erimesi durumunda “somut zarar ispatı” arayan katı yargı pratiğini mülkiyet hakkı ihlali saymıştır.
Pilot Karar: Mahkeme, alacaklıya “enflasyonun ötesinde somut bir zarar ispatla” demenin etkili başvuru hakkını ihlal ettiğini belirterek TBMM’ye yasal düzenleme yapılması için bildirimde bulunmuştur.
Zamanaşımı Ve Vekalet Ücreti
Zamanaşımı
Kamunun bir taşınmaza bedel ödemeden el koyması anayasa ile güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkının bir ihlaldir. Söz konusu bu ihlalden “zamanaşımı” yoluyla lehe yorum yapılamaz. Taşınmaz sahibi, el atma üzerinden ne kadar süre geçerse geçsin bedel davası açabilir. Zamanaşımı bu davalarda işlemez.
Vekalet Ücreti Hakkaniyeti
İdare lehine maktu vekalet ücreti düzenlemeleri Anayasa Mahkemesi tarafından “silahların eşitliği” ilkesi kapsamında incelenmiş; ancak mülk sahibinin dava açmak zorunda kalmasından dolayı idarenin kusuru olduğu durumlarda, mülk sahibi aleyhine yüksek yargılama gideri ve vekalet ücretine yüklenemeyecektir.
Sonuç
Kamulaştırmasız el atma davaları artık bir “idari tazminat” davası olmaktan çıkmış, doğrudan mülkiyet hakkının özünü koruyan bir “hak arama kalesi” haline gelmiştir. 2026 yılı itibarıyla mal sahipleri;
Hukuki ve fiili el atmada doğrudan adli yargıda tazminat alabilmekte, tazminatlarına en yüksek faizi yürütebilmekte, kamunun “bekleme süresi” veya “zamanaşımı” mazeretlerini yargı önünde geçersiz saymaktadır. Ayrıca kamulaştırmasız el atma davalarında, hükmedilen tutar ne olursa olsun (kesinlik sınırının altında kalsa dahi), mülkiyet hakkının anayasal güvencesi gereği temyiz yolu artık her zaman açıktır. Kamulaştırmasız el atma davalarında daha önceleri miktar yönüyle temyiz sınırının altında kalan miktarlara hükmedildiği takdirde temyiz yolu kapalı olarak kesin hükümler kuruluyordur. Ancak 2026 yılı güncel içtihatlar uyarınca miktar fark etmeksizin kamulaştırmasız el atma davaları temyiz incelemesi yapılması adına yargıtaya gönderilmesi mümkündür.
Sonuç olarak; Türk hukuku, “İdare kamulaştırma yapmadan el koyarsa cezasını en yüksek faiz ve güncel rayiçle öder” prensibini tam anlamıyla benimsemiştir. Kamu tarafından taşınmazına hukuki veya fiili el atma yolu ile kamulaştırma işlemi yapılması halinde mülk sahibi malik dava tarihinden itibaren işleyecek şekilde kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranı ile tazminat talep etme hakkına sahiptir. Hukukumuzda taleple bağlılık ilkesi benimsendiğinden dolayı dava açarken ne talepte bulunması gerektiğine azami dikkat edilmesi gerekmektedir. Unutmamalıdır ki; dava dilekçesi davanın ”kaderidir”.
