Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici (inşaat firması) arasında yapılan bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme, arsa sahibinin arazisini inşaat firmasıyla paylaşarak, belirli bir inşaat projesinin gerçekleştirilmesini sağlamak amacıyla düzenlenir. Arsa sahibi, yükleniciye belirli bir mülk (genellikle apartman daireleri veya ticari alanlar) karşılığında arazisini kullanma hakkı verir. Yüklenici ise, bu arazide inşaat yaparak elde ettiği mülklerin bir kısmını arsa sahibine verir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Temel Unsurları
- Taraflar: Sözleşmede arsa sahibi ve yüklenici açıkça belirtilmelidir.
- Arazi Tanımı: İnşaatın gerçekleştirileceği arsanın konumu, büyüklüğü ve özellikleri net bir şekilde tanımlanmalıdır.
- İnşaat Projesi: Yapılacak inşaatın türü (konut, ticari alan vb.), projeye ait detaylar ve inşaat süresi sözleşmede yer almalıdır.
- Paylaşım Oranı: İnşaat tamamlandığında arsa sahibi ile yüklenici arasında mülklerin nasıl paylaşılacağına dair oranlar belirlenmelidir. Genellikle, arsa sahibi inşa edilen mülklerin belirli bir yüzdesini alır.
- Sorumluluklar: Her iki tarafın da yükümlülükleri, inşaat sürecinde karşılaşılabilecek sorunlar ve bu sorunların çözüm yolları sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
- Ödeme Planı: Eğer varsa, yükleniciye yapılacak ödemelerin zamanlaması ve miktarları sözleşmede düzenlenmelidir.
- İzinler ve Ruhsatlar: Yüklenici, inşaatın gerçekleştirilmesi için gerekli olan tüm izinleri ve ruhsatları almakla yükümlüdür.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Avantajları
- Finansal Yükün Azalması: Arsa sahibi, inşaat maliyetlerini yükleniciye devrettiği için başlangıçta büyük bir finansal yük altına girmez.
- Gelir Elde Etme İmkanı: Arsa sahibi, inşaat tamamlandığında değerli mülklerin sahibi olur ve bu mülkleri satabilir veya kiralayabilir.
- Uzmanlık: Yüklenici, inşaat sürecinde uzmanlık ve deneyim sunduğu için projenin daha profesyonel bir şekilde gerçekleştirilmesini sağlar.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Dezavantajları
- Riskler: Projenin tamamlanmaması veya gecikmesi durumunda arsa sahibi zarar görebilir.
- Paylaşım Anlaşmazlıkları: İnşaat tamamlandığında mülklerin paylaşımıyla ilgili anlaşmazlıklar çıkabilir.
- Yüklenici Güvenilirliği: Yüklenicinin güvenilir olmaması durumunda arsa sahibi hak kaybına uğrayabilir.
Gecikme Tazminatı Nedir?
Gecikme tazminatı, bir tarafın sözleşmede belirlenen yükümlülüklerini zamanında yerine getirmemesi durumunda, diğer tarafa ödemesi gereken tazminattır. Genellikle, inşaat, mal teslimi veya hizmet sözleşmelerinde karşılaşılan bir durumdur. Gecikme tazminatı, tarafların sözleşmeye uygun hareket etmesini teşvik eder ve gecikmenin taraflar üzerindeki olumsuz etkilerini azaltmayı amaçlar.
Gecikme Tazminatının Özellikleri
1. Sözleşme Kapsamı: Gecikme tazminatı, genellikle sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Sözleşmede gecikme durumları, tazminat oranları ve hesaplama yöntemleri tanımlanmalıdır.
2. Hesaplama Yöntemi: Gecikme tazminatının hesaplanması için genellikle sözleşme bedeli üzerinden belirli bir oran kullanılır. Örneğin, gecikme süresine bağlı olarak günlük, haftalık veya aylık belirli bir miktar tazminat ödenmesi gerekebilir.
3. Hukuki Dayanak: Türk Borçlar Kanunu’nun 115. maddesi, gecikme tazminatının hukuki dayanağını oluşturur. Bu maddeye göre, borçlu, borcunu zamanında ifa etmediği takdirde alacaklı, gecikme tazminatı talep edebilir.
4. Gecikmenin Süresi: Gecikme tazminatının ödenebilmesi için, sözleşmede belirlenen sürelerin aşılması gerekir. Süre aşımı, genellikle alacaklı tarafından borçluya yazılı bildirimde bulunulması ile başlar.
5. Mücbir Sebep: Gecikme tazminatı talep edilebilmesi için, borçlunun gecikmesine neden olan bir mücbir sebep (doğal afet, savaş, grev vb.) bulunmamalıdır. Eğer böyle bir durum varsa, borçlu gecikme tazminatı ödemekten muaf olabilir.
Gecikme Tazminatının Uygulama Alanları
• İnşaat Sözleşmeleri: İnşaat projelerinde belirlenen teslim tarihine uyulmadığında, yüklenici gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olabilir.
• Mal Teslimi: Mal teslim eden bir satıcı, malın zamanında teslim edilmemesi durumunda alıcıya gecikme tazminatı ödeyebilir.
• Hizmet Sözleşmeleri: Belirli bir hizmetin zamanında yerine getirilmemesi durumunda, hizmet sağlayıcı gecikme tazminatı ödeyebilir.
Gecikme tazminatı, sözleşmesel ilişkilere bağlı olarak ortaya çıkan önemli bir kavramdır. Tarafların yükümlülüklerini zamanında yerine getirmesini sağlamak amacıyla önemli bir teşvik mekanizmasıdır. Gecikme tazminatı talep edebilmek için, sözleşmede bu hususun açıkça belirtilmesi ve gecikmenin sebeplerinin anlaşılması gerekmektedir. Tarafların haklarını korumak ve olası anlaşmazlıkları önlemek için hukuki danışmanlık almak her zaman faydalı olacaktır. Bu hususta Gaziantep Tazminat Avukatı olarak uzman kadromuzla hizmet vermeye devam ediyoruz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Gecikme Tazminatı Uygulaması
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile yüklenici arasında kurulan bir işbirliği biçimidir ve genellikle büyük ölçekli inşaat projelerinde tercih edilir. Bu tür sözleşmelerde, yüklenici, belirli bir süre içinde inşaatı tamamlayarak arsa sahibine taahhüt ettiği daire ya da diğer mülkleri teslim etmeyi üstlenir. Ancak inşaatın zamanında tamamlanmaması durumunda, gecikme tazminatı devreye girebilir.
Gecikme Tazminatı Uygulamasının Temel Unsurları
1. Sözleşmede Belirtilmesi: Gecikme tazminatı, sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Hangi durumlarda gecikme tazminatı talep edileceği, miktarı ve hesaplama yöntemi sözleşmede net bir şekilde tanımlanmalıdır. Bu, taraflar arasında olası anlaşmazlıkları önlemek açısından son derece önemlidir.
2. Geçerli Gecikme Sebepleri: Gecikme tazminatının talep edilebilmesi için yüklenicinin inşaatı tamamlamaması gerekir. Ancak yüklenici, gecikmenin mücbir sebeplerden (örneğin, doğal afet, grev, savaş gibi beklenmedik olaylar) kaynaklandığını kanıtlayabilirse, gecikme tazminatı ödemekten muaf olabilir.
3. Hesaplama Yöntemi: Gecikme tazminatının nasıl hesaplanacağı sözleşmede belirtilmelidir. Genellikle, toplam inşaat bedeli üzerinden belirli bir oranda günlük, haftalık veya aylık tazminat ödenmesi öngörülür. Örneğin, sözleşmede gecikme süresinin her günü için belirli bir miktar tazminat ödenmesi kararlaştırılabilir.
4. Bildirim Yükümlülüğü: Arsa sahibi, gecikme durumunu yükleniciye resmi olarak bildirmeli ve gecikmenin sebep olduğu zararları talep etmelidir. Bu bildirim, gecikme tazminatının talep edilebilmesi için önemlidir.
5. Zaman Aşımı: Gecikme tazminatı talebi için belirli bir zaman aşımı süresi bulunabilir. Taraflar bu süreyi sözleşmede belirleyebilir. Zaman aşımı süresi içinde talep edilmezse, hak kaybı yaşanabilir.
Gecikme Tazminatının Taraflara Etkisi
• Arsa Sahibi: Gecikme tazminatı, arsa sahibinin inşaatın zamanında tamamlanmaması durumunda yaşadığı maddi kayıpların telafisi için bir koruma mekanizması sağlar. Ayrıca, yüklenicinin projeyi zamanında tamamlama konusunda daha dikkatli olmasına teşvik eder.
• Yüklenici: Gecikme tazminatı, yüklenici için finansal bir risk oluşturur. Projenin planlanan süre içinde tamamlanmaması durumunda, yüklenici gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olabilir. Dolayısıyla, yüklenicinin zaman yönetimi, kaynak tahsisi ve projenin yürütülmesi konularında dikkatli olması gerekir.
Yüklenicinin Temerrüde Düşmesi ve Sonuçları
Yüklenicinin temerrüde düşmesi, bir yüklenicinin, bir sözleşmede belirlenen yükümlülüklerini zamanında yerine getirmemesi durumunu ifade eder. Bu durum, genellikle inşaat sözleşmeleri gibi çeşitli sözleşme türlerinde karşılaşılabilir. Temerrüt, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenmiş olup, yüklenicinin yükümlülüklerini ihlal etmesi durumunda arsa sahibi veya alacaklı tarafından çeşitli hukuki yaptırımların uygulanmasına olanak tanır.
B. Borçlunun temerrüdü
Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur. Ancak sebepsiz zenginleşenin iyiniyetli olduğu hâllerde temerrüt için bildirim şarttır.
I. Koşulları MADDE 117-
Yüklenicinin Temerrüde Düşmesinin Sebepleri
1. Zamanında İfa Etmeme: Yüklenici, sözleşmede belirlenen süre içinde işin tamamlanmaması.
2. Kalitesiz İfa: Yüklenicinin, sözleşmede belirtilen standartlara uygun bir iş yapmaması.
3. İhtiyaç Duyulan İzinleri Alınmaması: İnşaat ruhsatı veya diğer gerekli izinlerin alınmaması.
4. Mücbir Sebep Olmadan Gecikme: Yüklenicinin, doğal afet gibi mücbir sebepler olmaksızın gecikmeye neden olması.
Temerrüt Sonuçları
1. Gecikme Tazminatı: Arsa sahibi, yüklenici temerrüde düştüğünde gecikme tazminatı talep edebilir. Bu, sözleşmede önceden belirlenmiş bir orana göre hesaplanır ve yüklenicinin gecikme süresine bağlı olarak ödenir.
2. Sözleşmenin Feshi: Arsa sahibi, yüklenicinin temerrüde düşmesi durumunda sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Sözleşmenin feshi durumunda, arsa sahibi yükleniciden tazminat talep edebilir.
3. Zararın Tazmini: Yüklenici, temerrüt nedeniyle arsa sahibinin uğradığı zararları tazmin etmekle yükümlüdür. Bu, gecikme nedeniyle oluşan maddi kayıpları içerebilir.
4. Başka Yüklenici ile Anlaşma: Arsa sahibi, yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde başka bir yüklenici ile anlaşıp inşaatın tamamlanmasını sağlayabilir. Bu durumda yüklenici, arsa sahibinin ekstra maliyetlerini karşılamak zorunda kalabilir.
5. Tazminat Talepleri: Arsa sahibi, temerrüt nedeniyle yaşanan zararlar için yükleniciden tazminat talep edebilir. Bu, doğrudan maddi zararların yanı sıra, projenin gecikmesinden kaynaklanan dolaylı zararları da kapsayabilir.
6. Hukuki Süreç: Yüklenici, temerrüt nedeniyle karşı tarafın hukuki yollara başvurması durumunda, mahkemede kendini savunmak zorunda kalabilir. Bu durum, yüklenicinin itibarını zedeleyebilir ve gelecekteki projelerde zorluklar yaşamasına neden olabilir.
Temerrütün Tespiti
Temerrüt, bir tarafın sözleşmedeki yükümlülüklerini zamanında yerine getirmemesi durumudur. Temerrütün tespit edilmesi, taraflar arasında ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümü açısından kritik bir adımdır. Temerrütün tespit edilmesi, belirli aşamaların izlenmesini gerektirir. İşte temerrütün tespitinde dikkate alınması gereken unsurlar:
1. Sözleşme İncelemesi
• Sözleşme Şartları: İlk adım olarak, sözleşmenin kendisi dikkatlice incelenmelidir. Sözleşmede, yüklenicinin veya borçlunun yerine getirmesi gereken yükümlülükler, bunların yerine getirilme süreleri ve şartları açıkça belirtilmiş olmalıdır.
• Temerrüt Şartları: Sözleşmede, temerrüt durumunda ne olacağı, gecikme tazminatı, fesih hakları ve diğer yükümlülükler gibi konuların düzenlenmiş olup olmadığı kontrol edilmelidir.
2. İfa Tarihinin Belirlenmesi
• Son Tarih: Yüklenici veya borçlu tarafından yerine getirilmesi gereken yükümlülüğün son tarihinin belirlenmesi gerekmektedir. Bu tarih, sözleşmede açıkça belirtilmiş olmalıdır.
• İfa Süresi: Eğer sözleşmede belirli bir süre verilmişse (örneğin, inşaatın tamamlanması için 6 ay), bu süre sona erdiğinde temerrüt durumu ortaya çıkabilir.
3. İfa Durumunun Kontrolü
• Gerçekleşen İfa: Yüklenicinin veya borçlunun, yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği kontrol edilmelidir. Bu, inşaatın tamamlanması, malın teslim edilmesi veya hizmetin sunulması gibi somut durumları içerir.
• İfa Eksiklikleri: Eğer yükümlülük kısmen yerine getirilmişse, eksikliklerin ne olduğunun belirlenmesi ve bunların temerrüt oluşturup oluşturmadığını değerlendirmek önemlidir.
4. Temerrüt Bildirimi
• Yazılı Bildirim: Temerrüt durumunun tespiti için alacaklının, borçluya yazılı bir bildirimde bulunması önemlidir. Bu bildirim, borçlunun yükümlülüklerini yerine getirmediğini ve temerrüte düştüğünü açıkça belirtmelidir.
• Yasal Süreler: Bildirimin ardından, borçluya düzeltme veya yükümlülüğünü yerine getirme fırsatı verilmelidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, borçluya bu fırsat verilmediği takdirde temerrüt tespiti geçerli olmayabilir.
5. Delil Toplama
• Belge ve Kanıtlar: Temerrüt durumunu destekleyen belgelerin toplanması gerekmektedir. Bu belgeler, sözleşme, teslimat belgeleri, yazışmalar ve diğer ilgili dokümanları içerebilir.
• Tanık İfadeleri: Gerekirse, durumu destekleyen tanık ifadeleri de toplanabilir.
6. Hukuki Süreç
• Hukuki Yollar: Temerrüt tespiti, ihtilaf durumunda mahkeme yoluyla yapılabilir. Taraflar, temerrüt durumunu kanıtlamak için mahkemeye başvurabilir ve gerekli delilleri sunabilir.
• İtiraz Süreci: Borçlu, temerrüt tespitine itiraz edebilir. Bu durumda, mahkeme süreci devreye girebilir ve tarafların iddiaları dinlenerek bir karar verilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Gecikme Tazminatının Hesaplanması
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile yüklenici arasında kurulan bir işbirliği biçimidir. Yüklenici, belirli bir süre içinde inşaatı tamamlayarak arsa sahibine taahhüt ettiği daire veya diğer mülkleri teslim etmeyi üstlenir. Eğer yüklenici, sözleşmede belirtilen süre içinde inşaatı tamamlamazsa, arsa sahibi gecikme tazminatı talep edebilir. Gecikme tazminatının hesaplanması, sözleşmenin içeriğine, taraflar arasındaki anlaşmaya ve ilgili hukuki düzenlemelere bağlıdır.
Gecikme Tazminatının Hesaplanmasında Dikkate Alınması Gereken Unsurlar
1. Sözleşme Hükümleri:
- Gecikme tazminatının sözleşmede açıkça belirtilmiş olması gerekir. Taraflar, gecikme tazminatının hesaplama yöntemini ve oranını belirlemelidir.
- Örneğin, sözleşmede “her gecikme gününde toplam sözleşme bedelinin %X’i” şeklinde bir düzenleme yapılabilir.
2. Gecikme Süresinin Belirlenmesi:
- Gecikme süresi, yüklenicinin, inşaatı teslim etmesi gereken süre ile inşaatın gerçekten teslim edildiği süre arasındaki farktır.
- Örneğin, inşaatın teslim tarihi 1 Ocak 2023 ise ve yüklenici inşaatı 1 Mart 2023’te teslim ederse, gecikme süresi 60 gündür.
3. Hesaplama Yöntemi:
- Gecikme tazminatı genellikle günlük veya haftalık olarak hesaplanır. Örneğin, gecikmenin her günü için belirli bir miktar tazminat ödenmesi kararlaştırılabilir.
4. Hukuki Düzenlemeler:
- Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK), gecikme tazminatı ile ilgili düzenlemeler bulunmaktadır. Yüklenicinin, borcunu zamanında ifa etmemesi durumunda alacaklı, gecikme tazminatı talep edebilir.
- Mücbir sebep durumları, gecikme tazminatını etkileyebilir; bu nedenle yüklenici mücbir sebep olduğunu kanıtlayabilirse, tazminat ödemekten muaf olabilir.
5. Tarafların Anlaşması:
- Taraflar arasında gecikme tazminatı konusunda farklı bir anlaşma yapılmışsa, bu anlaşma geçerlidir. Taraflar, tazminat miktarını ve hesaplama yöntemini değiştirebilirler.
Gecikme tazminatı ve cezai şart, Türk Borçlar Kanunu ve sözleşmeler hukuku çerçevesinde iki ayrı kavramdır ve her ikisi de sözleşmedeki yükümlülüklerin ihlali durumunda ortaya çıkan hukuki sonuçları ifade eder. Ancak, bu iki kavram arasında önemli farklılıklar bulunmaktadır. İşte gecikme tazminatı ile cezai şart arasındaki temel farklar:
1. Tanım
• Gecikme Tazminatı:
Gecikme tazminatı, bir tarafın (genellikle yüklenicinin) sözleşmedeki yükümlülüklerini zamanında yerine getirmemesi durumunda, diğer tarafın (genellikle alacaklının) uğradığı zararları telafi etmek amacıyla ödenen tazminattır. Gecikme tazminatı, genellikle gecikme süresi ile orantılı olarak hesaplanır.
• Cezai Şart:
Cezai şart, sözleşmede önceden belirlenmiş olan ve sözleşmenin ihlali durumunda ödenmesi gereken belirli bir tazminat miktarıdır. Cezai şart, ihlal durumunda ne kadar tazminat ödeneceğini önceden belirler ve bu nedenle, ihlal durumunda zararların kanıtlanmasına gerek kalmaz.
2. Hesaplama Yöntemi
• Gecikme Tazminatı:
Gecikme tazminatı, sözleşmedeki yükümlülüğün ne kadar süre geciktiğine ve gecikmenin neden olduğu zarara bağlı olarak hesaplanır. Genellikle toplam sözleşme bedeli üzerinden belirli bir oran kullanılarak hesaplanır.
• Cezai Şart:
Cezai şart, sözleşmede önceden belirlenmiş bir miktar olduğundan, ihlal durumunda bu belirlenen miktar doğrudan ödenir. Hesaplama gerektirmeyen bir tazminat türüdür.
3. Amaç
• Gecikme Tazminatı:
Gecikme tazminatının amacı, alacaklının uğradığı zararları telafi etmektir. Yani, gecikme nedeniyle alacaklının maruz kaldığı maddi kaybı karşılamak için ödenir.
• Cezai Şart:
Cezai şartın amacı, tarafları sözleşmeye uymaya teşvik etmektir. Sözleşmenin ihlalini önlemek için bir caydırıcılık işlevi görür. Ayrıca, cezai şart, ihlal durumunda tarafların daha az zarar görmesini sağlamak için bir güvence sağlar.
4. İhlal Türleri
• Gecikme Tazminatı:
Genellikle yükümlülüğün zamanında yerine getirilmemesi (gecikme) durumunda devreye girer.
• Cezai Şart:
Her türlü sözleşme ihlali (gecikme, eksik ifa, kalitesiz ifa vb.) durumunda uygulanabilir.
5. Mücbir Sebep
• Gecikme Tazminatı:
Mücbir sebep durumunda, yüklenici gecikme tazminatı ödemekten muaf olabilir. Yani, doğal afet, savaş gibi beklenmedik olaylar sebebiyle meydana gelen gecikmelerde tazminat talep edilemez.
• Cezai Şart:
Cezai şartın uygulanması genellikle mücbir sebep durumunda da geçerlidir. Ancak, sözleşmede bu husus açıkça belirtilmediği takdirde, alacaklı cezai şartı talep edebilir.
EMSAL KARARLAR:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2022/1229 E. , 2023/937 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
HÜKÜM/KARAR : Kabul
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraflarca temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı müteahhit arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereğince davalının müvekkiline 3 adet daireyi en geç 36 ay içerisinde yani 24.01,2016 tarihinde teslim edilmiş olacağının kararlaştırıldığını, ancak dava konusu dairelerin anahtarlarının 01.06.2018 tarihinde 28 ay gecikmeli olarak birçok eksiği ile birlikte müvekkiline teslim edildiğini,
8.kattan verilmesi gereken dairelerin 7.kattan verildiğini, sözleşmenin 9/b maddesi gereğince ayrıca daire başına 500,00 TL ödeneceğini bunun icra takibi yapılmış olduğunu, işbu davada dairelerin geç teslimi nedeniyle kullanılamaması dolayısıyla mahrum kaldığı kira geliri gibi zararlarına ilişkin olduğu, üç dairenin gecikilen süre için hesaplanacak zararına mahsuben şimdilik 100.000,00 TL ‘nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; 24/01/2013 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin 4.maddesinde dairelerin sözleşme tarihinden itibaren 36 ay içinde yapı kullanım izin belgesi alınmış olarak teslim edileceğinin hüküm altına alındığını, 9/b maddesi ile diğer zararlarla birlikte 500,00 TL gecikme tazminatı verileceğini, sözleşmeye konu dairelerin 01/06/2018 tarihinde teslim edildiğini,
davacının bu düzenlemeyi ceza-i şart kabul edip müvekkili aleyhine 5.İcra Müdürlüğünün 2018/8540 sayılı dosya ile 28 aylık gecikmenin karşılığı 42.000,00 TL üzerinden takip başlattığını, müvekkili tarafından takibe itiraz edildiğini ve takibin durduğunu, icra takibine konu edilen bedelin ceza-i şart olmayıp gecikmeden … diğer zararla birlikte kira alacağının karşılığı olduğunu, bu nedenle davacının eldeki davayı açmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, sözleşmenin 9/b maddesinde belirlenen bedelin diğer zararlarla birlikte her ay için belirlenmiş olan tazminat miktarı olduğundan eldeki davanın açılamayacağını belirterek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile her ne kadar davacı vekili dairelerin geç teslim edilmiş olması nedeniyle dairelerin kullanılamaması/kiraya verilememesi nedeniyle tazminat talep etmiş ise de; davacının dava dilekçesinde sözleşmenin 9. maddesindeki daire başı 500,00 TL gecikme tazminatı için ayrı bir icra takibi başlatacaklarını belirtip dairelerin geç teslim edilmiş olması nedeniyle dairelerin kullanılamaması/kiraya verilememesi nedeniyle tazminat talebi iddianın ileri sürülüş şekline göre ifaya ekli ceza-i şart istemine ilişkindir.
Teslimden sonra bu cezanın istenebilmesi, sözleşmede ihtirazi kayda gerek olmaksızın cezai şart istenebileceğine dair bir hüküm bulunmadıkça teslimin ihtirazi kayıtla yapılmasına bağlıdır. Açık feragat veya ifayı çekincesiz kabul halinde ceza-i şart isteme hakkı düşer.
Somut olayımızda ise kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ifaya ekli ceza-i şart istenebileceğine ilişkin bir düzenlemenin bulunmadığı ve davacının ihtirazı kayıt koymadan daireleri teslim aldığı anlaşılmakla takdiri delil niteliğindeki bilirkişi raporlarına itibar edilmeyerek davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde; müvekkili ile davalı müteahhit arasında Kayseri 8. Noterliği 03806 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşme gereği 24.01.2016 tarihinde teslim edilmesi gereken 3 adet dairenin 01.06.2018 tarihinde 28 ay gecikmeli olarak anahtarın kapıcıya bırakılması sureti ile fiilen teslim edildiğini, sözleşme uyarınca iskân ruhsatı alınmadığı için yapılan teslimin hukukî bir teslim olmadığını,
01.04.2019 tarihli Bilirkişi raporunda gecikme tazminatının 42.499,98 TL olduğunun tespit edildiğini, 04.03.2020 tarihli bilirkişi raporunda gecikme tazminatının 62.562,15 TL olacağının tespit edildiğini, müvekkilinin dairelerinin geç teslim edilmiş olması nedeniyle kullanamaması/ mahrum kaldığı kira geliri zararının tahsili için dava açıldığını, mahkemece davada ki talebin “ifaya ekli cezai şart” olduğundan bahisle davanın reddine karar verildiğini, oysa dava dilekçesindeki açık ifadeler ile belirttikleri kira kaybına ilişkin bu tazminatın yerel mahkemece yanlış değerlendirildiğini,
taleplerinin kira kaybına ilişkin tazminat olduğunu, talep edilen bu tazminatın istenebilmesi için teslimde ihtirazi kayda veya sözleşmede hüküm bulunmasına da gerek olmadığını, rayiç değere göre kira kaybının belirlenerek tahsiline karar verilmesi gerektiğini, sözleşmenin 9.maddesinde belirtilen aylık 500 TL nin ceza-i şart olduğuna ilişkin itirazlarda bulunduklarını ileri sürerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki Müteahhit 4. Maddedeki şekil ve sürede, sözleşmeye uygun olarak işi bitirip mal sahibine verilecek daireleri teslim ve tescil etmediği takdirde diğer zararları ile birlikte mal sahibine her ay için daire başına ayrıca 500 (Beşyüz) TL gecikme tazminatı vermeye mecburdur. Bu gecikme 6 ayı geçtiği takdirde mal sahibi, sözleşmeyi feshederek uğradığı diğer zarar ziyanını istemek ve ayrıca eksik ve kusurlu işleri müteahhit hesabına tamamlattırmak ve düzeltmek hakkına sahiptir.
Bu durumda davacı tarafça eldeki dava ile gecikme tazminatı istenmesinde sakınca yoktur. Zira, dava dilekçesinde sözleşmenin ilgili maddesinin gecikme tazminatı olarak yorumlandığı, belirlenen aylık maktu 500,00 TL gecikme cezasının (28 ay x 3 daire x 500,00 TL= 42.000,00 TL) davacı tarafça icra takibi yoluyla isteneceğinin belirtilmiş ve icra takibi de başlatılmış olduğu, eldeki davada ise belirlenen bu maktu tutarın 42.000,00 TL ‘nin üstünü, yani anılan madde metninde geçen diğer zararlar kapsamında maktu rakamı aşan gecikme tazminatı zararını istediği anlaşılmakla,
mahkemece belirlenen 62.562,15 TL gecikme tazminatının icra takibi ile istenilen 42.000,00 TL dışındaki bakiye miktarına dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne,
Kayseri 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2018/515 E. 2021/97 K sayılı kararının yeniden esas hakkında karar verilmek üzere kaldırılmasına, davanın kısmen kabulü ile 20.562,15 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde; taraflar arasındaki sözleşmenin 9/b maddesindeki düzenlemenin hem diğer zararları ve hem de gecikmeden dolayı kira bedelini de kapsadığı, yani gecikmeden dolayı gecikme tazminatının tamamını kapsadığı, Bölge Adliye Mahkemesi kararının yasalar ile sözleşme hükümlerine aykırı olduğu, davacının hem dava dilekçesinde hem bilirkişi raporlarına yaptığı itirazlarda ve hem de temyiz dilekçesinde; sözleşmenin 9. Maddesindeki düzenlemenin ceza-i şart olduğunu, eldeki dava ile geç teslimden kaynaklı rayiç kira bedeli istediğini açık ve net olarak belirtmiş olmasına rağmen, davacının taleplerinde bulunmayan ve taleplerine aykırı şekilde yorumlaması,
hem yerel mahkeme kararında ve hem de Bölge Adiliye Mahkemesi kararında sözleşmedeki bu düzenlemenin ceza-i şart olmadığı, gecikme tazminatı olduğu kabul edilmesine rağmen, Bölge Adliye Mahkemesinin kararının bir bölümünde maktu gecikme tazminatını aşan zarardan bahisle, kısmen kabul kararın vermesinin ve kısmen kabul kararın verilmesi nedeniyle kabul edilmeyen 79.437,85 TL üzerinden müvekkili lehine nispi vekâlet ücretine hükmetmesi gerekirken, maktu vekâlet ücretine hükmetmesinin usul ve yasalara aykırı olduğunu beyanla, kararın bozulmasını talep etmiştir.
Davacı vekili temyiz dilekçesinde; taraflar arasındaki sözleşme gereği 24.01.2016 tarihinde teslim edilmesi gereken 3 adet dairenin 01.06.2018 tarihinde 28 ay gecikmeli olarak anahtarın kapıcıya bırakılması sureti ile fiilen teslim edildiği, sözleşme uyarınca iskân ruhsatı alınmamış olduğundan hukukî bir teslim olmadığını, davadaki taleplerinin kira kaybına ilişkin tazminat olduğu ve bu tazminatın istenebilmesi için teslimde ihtirazi kayda veya sözleşmede hüküm bulunmasına da gerek olmadığı, bilirkişi raporlarına karşı;
tüm dönemler için rayiç değere göre kira kaybının belirlenmesi gerektiği, Sözleşmenin 9.maddesinde belirtilen aylık 500 TL nin cezai şart olduğuna ilişkin itirazlarda bulunduklarını, Bölge Adliye Mahkemesi “…. belirlenen bu maktu tutarın 42.000.TL nin üstünü talep ettiklerini kabul ile karar verildiği, oysa taleplerinin 28 Aylık gecikme döneminin tamamı için belirlenecek rayiç değere göre tüm kira kayıplarının tahsiline karar verilmesi olduğu, belirli bir miktarı talep dışı bırakmadıklarını, tüm alacakları için karar verilmesi talebi ile kararı temyiz ettiklerini beyanla kararın bozulmasını istemişlerdir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı TBK
3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekillerinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir
2. Kural olarak düzenlemesi dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK’nın 470. vd. (BK’nın 355. vd.) maddelerinde yer alan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin gerçekleştirilememesi durumunda yüklenici borçlu temerrüdüne düşer ve arsa sahibinin TBK’nın 125.(BK’nın 106/2.) maddesince seçimlik hakkı doğar.
Arsa sahibi bu seçimlik hakkını, geciken ifayı beklemek ve gecikme tazminatını istemek olarak kullanmış ise sözleşmeyi feshetmeden, ileride olası eksik-ayıplı işlere ilişkin alacağının muacceliyetini fiili teslime erteleyerek, gecikme tazminatı alacağını her ay sonu itibariyle talep veya dava ederek, eserin teslimini bekleyebilir. Başka bir anlatımla, bu alacaklarını talep veya dava etmek için eserin yüklenici tarafından teslimini beklemek zorunda değildir. Dairemizin yerleşik uygulaması da bu yöndedir.
Gecikme tazminatı kural olarak sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden, (teslim edilmesi gereken tarihten) eserin eksiksiz ve ayıpsız olarak sözleşmeye uygun biçimde fiilen teslim edildiği tarihe kadar ya da iş sahibinin bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığı veya üçüncü kişiye oturulabilir şekilde kiraya verdiği ya da (teslim edilmesi gereken tarihten sonra) sattığı tarihe kadar istenebilir.
Kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağlandığında gecikme tazminatı istenemez. Davalının teslim edilmesi gereken tarihe uymayıp temerrüde düştüğü tarihten önce pay satışı yapan arsa sahibi gecikme tazminatı isteyemez. Çünkü, gecikme tazminatı, alacaklının borcun geç ifa edilmesinden uğradığı zararı karşılamayı amaçlar ve alacaklının borcun gecikmeden ifa edilmesindeki çıkarını sağlamaya yöneliktir.
Temerrüde düşen borçlu, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Gecikme tazminatında tazmin edilecek zarar bir tür olumlu zarardır ve alacaklının malvarlığının, temerrüde düşülmeden borcun ifa edilmesi halinde içinde bulunacağı durumla, gecikmeli ifa sonucunda içinde bulunduğu durum arasındaki farkı ifade eder.
Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikmeden … tazminatı talep hakkı Kanundan … bir haktır (BK. madde 106/II).
Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatının istenmesi mümkündür (BK. madde 96). Gecikme tazminatı, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile, zaman aşımı süresi içerisinde, her zaman, râyiç kira üzerinden istenebilir;
sözleşmede kararlaştırılmışsa, ayrıca zararın kanıtlanmasına gerek yoktur; çünkü, taraflar gecikme zararını baştan kabul ettikleri için, bu kabul hükmü tarafları bağlar. Sözleşmede kira ödeneceğine dair hüküm yoksa veya miktar gösterilmeden rayiç kira ödeneceği kararlaştırılmışsa, mahalli rayiçlere uygun olan kira bedelinin bilirkişiye hesaplattırılması gerekir.
Somut olayda; taraflar arasında imzalanan Kayseri 8. Noterliğinin 24.01.2013/03606 yevmiye no.lu kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre davacıya teslim edilmesi gereken dairelerin D Blok, 3. Kat 5 no.lu, 7. Kat 13 ve 14 no.lu “mesken” nitelikli bağımsız bölümleri olduğu, dairelerin 24.01.2016 tarihinde davacıya çevre düzenlemesi yapılmış, mesken ruhsatı alınmış, abonelik sözleşmeleri yapılmış,
oturmaya hazır şekilde teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, dava konusu dairelerin; 12.06.2014/13820 yevmiye nolu Kat irtifak Tesisinden davacı/arsa sahibi adına tescil edilmiş olduğu; davacı/arsa sahibi, 3. Kat 5 nolu ve 7. Kat 13 nolu mesken daireleri dava tarihinden önce satış işleminden 10.05.2018 ve 22.05.2018 tarihlerinde dava dışı şahıslara devrettiği, dava dilekçesinde; mesken dairelerin 01.06.2018 tarihinde teslim alındığının beyan edildiği, davalı dairelerin bulunduğu binanın yapı kullanma izin belgesinin halen bulunmadığı anlaşılmaktadır.
Taraflar arasındaki sözleşmenin cezai şart başlıklı 9/b maddesinde, “Müteahhit 4. Maddedeki şekil ve sürede, sözleşmeye uygun olarak işi bitirip mal sahibine verilecek daireleri teslim ve tescil etmediği takdirde diğer zararları ile birlikte mal sahibine her ay için daire başına ayrıca 500 (Beşyüz) TL gecikme tazminatı vermeye mecburdur.
Bu gecikme 6 ayı geçtiği takdirde mal sahibi, sözleşmeyi feshederek uğradığı diğer zarar ziyanını istemek ve ayrıca eksik ve kusurlu işleri müteahhit hesabına tamamlattırmak ve düzeltmek hakkına sahiptir.” hükmünü içermektedir. Bölge Adliye Mahkemesi gerekçesinde taraflar arasındaki sözleşmenin 9/b maddesinde düzenlenen zararın diğer zararlar ile birlikte her ay için maktu belirlendiğine göre gecikme cezası olduğu, bu durumda davacı tarafça eldeki dava ile gecikme tazminatı istenmesinde sakınca olmadığı belirtilerek,
eldeki davada belirlenen bu maktu tutarın 42.000,00 TL ‘nin üstünü, yani anılan madde metninde geçen diğer zararlar kapsamında maktu rakamı aşan gecikme tazminatı zararını istediği gerekçesiyle mahkemece belirlenen 62.562,15 TL gecikme tazminatının icra takibi ile istenilen 42.000,00 TL dışındaki bakiye 20.562,15 TL alacağın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte tahsiline hükmedilmiştir.
Mahkemece belirlenen 62.562,15 TL gecikme tazminatının bilirkişi raporu ile hesaplandığı, raporda 5, 13 ve 14 no.lu bağımsız bölümler için teslim edilmesi gereken tarih olarak belirlenen 24.01.2016 tarihinden sonraki bir yıl için yani 24.01.2017 tarihine kadar maktu gecikme tazminatı 500.00TL üzerinden hesaplanmış, 5 no.lu daire için 24.01.2017 ‘den satış tarihi olan 22.05.2018 tarihine kadar rayiç kira bedeli Yi-Üfe endeksi 12 aylık ortalama oranında artırılarak, 13 no.lu daire için 24.01.2017 ‘den satış tarihi olan 10.05.2018 tarihine kadar rayiç kira bedeli Yi-Üfe endeksi 12 aylık ortalama oranında artırılarak,
14 no.lu daire için 24.01.2017 ‘den teslim tarihi olan 01.06.2018 tarihine kadar rayiç kira bedeli Yi-Üfe endeksi 12 aylık ortalama oranında artırılarak hesaplanmış olduğu, dava tarihinin 03.08.2018 olduğu, aynı tarihte davacı tarafından Kayseri 5. İcra Müdürlüğünde 2018/8540 Esas sayılı dosya ile ilamsız icra takibi başlatıldığı, borçlunun davalı … Kaşıkçıoğlu olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle üç daire için 28 aylık gecikme tazminatı olan 42.000,00 TL alacağın yasal faiziyle tahsilinin talep edildiği, takip borçlusunun, borcun olmadığı, ihtirazi kayıt ileri sürülmediği ve takibin davayla mükerrer olması nedeniyle itirazı üzerine 13.08.2018 tarihi itibariyle takibin durdurulmasına karar verildiği, kararın tebliğ evrakının olmadığı anlaşılmaktadır.
Taraflar arasındaki sözleşmenin 9/b maddesinde yüklenicinin 4. Maddedeki şekil ve sürede, sözleşmeye uygun olarak işi bitirip mal sahibine verilecek daireleri teslim ve tescil etmediği takdirde diğer zararları da vermeye mecbur olduğu belirtilmiştir.
Davacı vekilince sözleşmenin 9/b maddesindeki bahsedilen ceza-i şartın yani icra takibine konu edilen talebin, işbu davada talep konusu edilmediği, davacının kira geliri zararını talep ettiği anlaşıldığından, Dairece sözleşmenin 9/b maddesindeki bedel dikkate alınmaksızın davacı arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin tesliminin kararlaştırıldığı 24.01.2016 tarihi ile davacı tarafından satışı yapılan 5 ve 13 no.lu daireler için satış tarihleri 10.05.2018 ve 22.05.2018 tarihine kadar, 14 no.lu daire için teslimin yapıldığı belirlenen 01.06.2018 tarihleri arasındaki dönem için konusunda uzman bir bilirkişi aracılığıyla, rayiç kira bedelleri üzerinden hesaplanan kira tazminatının hüküm altına alınması gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
08.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2019/2731 E. , 2020/369 K.
“İçtihat Metni”
Mahkemesi:Asliye Hukuk Mahkemesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
K A R A R –
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ceza-i şartın tahsili istemine ilişkin olup, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen ilk hüküm, Dairemizce tüketici mahkemesinde açılan davanın asliye hukuk mahkemesinde görülmeye başlaması ile eksik harcın ikmal ettirilerek müteakip işlemlere devam edilmesi gerektiği gerekçesi ile bozulmuş, bozma kararına uyulması neticesinde yerel mahkemece davanın reddine dair verilen hüküm, davacılar vekilince temyiz edilmiştir.Davacılar, davalılar ile aralarında …
2. Noterliği’nin 14.11.2011 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin iskân şartlı olduğunu, bu sözleşmeye göre inşaat süresinin 33 ay olduğunu ve teslim tarihinin 14.08.2014 tarihine tekabül ettiğini, bu sözleşmeye göre gecikme durumunda her ay için 9.000,00 TL gecikme tazminatı ödeneceğinin kararlaştırıldığını, müvekkillerinin iyiniyetli olarak bu alacaklarını dava konusu etmediklerini ve daha sonra taraflar arasında 11.07.2014 tarihli ek protokol imzalanması sureti ile 33 aylık inşaat süresinin 30 Ekim 2014 tarihine kadar uzatıldığını,
ancak davalıların ek protokol ile verilen süre içerisinde dahi iskân ruhsatlarını alamadıklarını, 11.07.2014 tarihli ek protokolün 9. maddesinde davalıların arsa sahiplerine ait B Blok 2 ve 3 nolu bağımsız bölümlerini eksiksiz bir şekilde tamamlayarak iskân ruhsatları için Belediyeye başvuracağı,
bu yükümlülükleri yerine getirmez ise 100.000,00 TL cezai şartın nakden ödeneceğinin belirtildiğini, uzatılan sürede dahi iskân ruhsatlarının alınmaması sebebi ile davalılara 03.11.2014 tarihli ihtarnamenin keşide edildiğini, ancak davalıların cevaplarında ek protokolün geçersizliğini ileri sürdüklerini, halihazırda ruhsatların alınmadığını, bu nedenle 100.000,00 TL cezai şart alacağının ihtar tarihinden itibaren faizi ile ödenmesini, davanın kabulünü talep etmişlerdir.
Davalılar ise; görev itirazları ile taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin teknik şartname bölümünün 11. maddesine göre, arsa sahiplerinin arsayı temiz ve borçsuz, ipoteksiz, pürüzsüz olarak yükleniciye teslim edeceklerinin düzenlendiğini, ancak sözleşmenin imzalandığı sırada var olan Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’nun eski eser şerhinin arsa sahiplerince kaldırılmadığını ve arsanın pürüzsüz olarak teslim edilmediğini,
eski eser şerhinin sözleşme tarihinden bir buçuk yıla yakın süre sonra 2013 Şubat, Mart aylarında kaldırıldığını, eski eser şerhi nedeni ile inşaatın başlamasının geciktiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak yapılan adi yazılı 11.07.2014 tarihli ek protokolün şekil açısından geçersiz olduğunu, dolayısı ile ek protokolde belirlenen 100.000,00 TL cezai şartın kabulünün mümkün olmadığını,
inşaatın zamanında teslim edilmemesinden arsa sahiplerinin sorumlu olduğunu, ek protokolde öngörülen tapu devirlerinin ve verilmesi gereken vekâletnamelerin öngörülenden 3 ay sonra verildiğini, yapılan iki bloktan A Blok için iskân ruhsatının 04.06.2014 tarihinde alındığını, B Blok için ise 01.12.2014’te alındığını, davalı …’nın kat karşılığı inşaat sözleşmesine garantör olabilmesi için ayrıca garantörlük sözleşmesi düzenlenmesi gerektiğini,
müvekkilinin sıfatının adi kefil olduğunu ve doğrudan dava açılmasının mümkün olmadığını, davanın reddini savunmuşlardır. Yerel mahkemece ilk olarak davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, temyiz edilen karar Dairemizin 2018/1136 Esas 2018/2665 Karar 25.06.2018 günlü kararı ile davacı tarafından yatırılması gereken harcın ikmali ile müteakip işlemler bakımından davaya devam edilmesi hususunda bozulmuş,
bozma kararına uyan mahkemece bu kez resmi şekil şartına tabii sözleşmeleri değiştiren sözleşmelerin de resmi şekil şartına uyması gerektiği, taraflar arasındaki ek protokolün geçersiz olması nedeni ile cezai şart istenemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
2-Taraflar arasında düzenlenen 14.01.2011 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde, inşaat bitim tarihi sözleşme tarihinden itibaren 33 ay olarak belirlenmiş olup, sözleşmenin 11. maddesinde işin süresinin 33 ayı geçmesi halinde yüklenicinin gecikilen her ay için aylık net 9.000,00 TL ceza ödemesi kararlaştırılmıştır.
Taraflar arasındai ek protokolde kararlaştırılan cezai şart, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki hükmü ağırlaştırıcı nitelikte olduğundan geçersiz ise de, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan teslim süresi olan 14.08.2014 tarihinden B Blok için iskânın alındığı 01.12.2014 tarihine kadar kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirtilen gecikme bedeline hükmedilmesi gerekirken davanın reddi hatalı olmuş ve bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacıların 2. bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün temyiz eden davacılar lehine BOZULMASINA, ödenenden 5766 sayılı Kanun’un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 218,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davacılara iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 10.02.2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.
