Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması
Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı yoluyla kazanılması iki şekilde olur. Bunların ilki olağan zamanaşımı, diğeri olağanüstü zamanaşımıdır.
Olağan Zamanaşımı Yoluyla Kazanma
TMK m. 712 :
Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
Türk Medeni Kanununa Göre Olağan Zamanaşımıyla Kazanmanın Koşulları
● Taşınmaz Tapu Sicilinde Kayıtlı Olmalıdır.
Taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımı yoluyla kazanılabilmesi için, taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı olması gerekir. Tapusuz taşınmazlar olağan zamanaşımı yoluyla kazanılamazlar. Yine bunun gibi yanlışlıkla veya TMK m. 999 ve KK m. 16 hükmü uyarınca tapuya kaydedilmiş olan kamu malı niteliğindeki taşınmazların mülkiyeti de olağan zamanaşımı yoluyla kazanılamaz .
● Tapu Sicilinde Yolsuz Bir Tescil Bulunmalıdır.
Tapu sicilinde yolsuz olarak malik görünen bir kimse TMK m. 712 hükmünden yararlanabilir.
● Malik Olarak Görünen Kişi Taşınmaza Zilyet Olmalıdır.
Tapu kütüğünde yolsuz olarak malik diye tescil edilmiş bir kimsenin TMK m. 712 hükmüne dayanarak mülkiyeti kazanabilmesi için o taşınmaza iyiniyetle davasız ve aralık olarak 10 yıl süreyle zilyet bulunması gerekir.
Yolsuz şekilde malik olan kişinin taşınmazı kiraya vermek suretiyle üzerinde başkası adına feri zilyetlik kurması buna engel değildir. Zira kendisi asıl zilyet olarak devam etmektedir.
Tapu sicilinde malik olarak görünen kişinin iyiniyetli olması gerekir. Yani kendisinden beklenen bütün özeni göstermiş olmasına rağmen adına yapılmış tescilin yolsuz olduğunu bilmeyen kimse iyi niyetlidir.
Zilyetlik davasız ve aralıksız 10 yıl sürmelidir. Arada dava açılmış ve söz konusu taşınmazın mülkiyeti dava konusu olmuşsa kazanmanın koşulları oluşmayacaktır. Yine bunun gibi, bu süre zarfında zilyetlik kesintiye uğramış ve “aralıksız zilyetlik” koşulu ortadan kalkmışsa kazanmanın şartları oluşmamış demektir.
Yukarıda sıraladığımız olağan zamanaşımı yoluyla kazanmaya dair şartların gerçekleşmesi halinde, yolsuz tescil kendiliğinden düzelmiş olur. Diğer bir anlatımla, adına yolsuz tescil bulunan zilyet, mülkiyeti kazanır ve o ana kadar gerçek malik olan ve fakat tapu sicilinde malik olarak görünmeyen kişi, mülkiyet hakkını kaybeder. TMK m. 712 hükmü uyarınca, mülkiyet aslen kazanılmış olur. Mülkiyeti bu yolla kazanan kişi adına tapu kütüğünde zaten bir tescil bulunduğundan yeni bir tescile gerek yoktur.
Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Kazanma
TMK m. 713 :
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
Davanın konusu, mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.
Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.
Özel kanun hükümleri saklıdır.
Kadastrosu yapılmış yerlerde olağanüstü zamanaşımıyla mülkiyetin kazanılması TMK m. 713 hükümlerine tabi olacaktır. Henüz kadastro yapılmamış olan yerlerde kadastro yapılıncaya kadar, tapulu taşınmazlar bakımından TMK m. 713/2, tapusuz taşınmazlar bakımından TMK m. 713/1 hükümleri uygulanır.
Türk Medeni Kanununa Göre Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanmanın Koşulları
TMK’nın 713. maddesine göre ancak tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarla, tapuda kayıtlı olup da sicilden malikin kim olduğunun anlaşılamaması veya sicilde malik gözüken kişinin ölmüş olması yahut gaipliğine karar verilmiş bulunması hallerinde tapulu taşınmazlarda zamanaşımı ile mülkiyet kazanılabilir.
Buna karşılık, tapu sicili ile maliki belli olan taşınmazların mülkiyetini başka bir kimsenin olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir.
● Özel Mülkiyete Elverişli Olmalıdır.
Özel mülkiyete konu olmayan taşınmazların mülkiyeti zamanaşımıyla kazanılamaz. Kadastro Kanunu m. 18/2 hükmüne göre, orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemez.
● Malikin Tapudan Belli Olmaması Gerekir.
Bu şart, tapu kütüğüne kayıtlı taşınmazlar için geçerlidir. Zira tapusuz tanınmazlarda malikin belli olmaması gibi bir durum söz konusudur. Tapuda kayıtlı taşınmazlarda, ancak tapu kütüğünden malikin kim olduğu anlaşılamayan taşınmazlarla, yirmi yıl önce gaipliğine karar verilmiş bir kimsenin sicilde malik olarak gözüktüğü taşınmazların mülkiyeti zamanaşımı yoluyla kazanılabilir.
Malikin kim olduğunun anlaşılamaması, malik sütunun boş bırakılmasından, sicilde kimliğinin müphem ve yetersiz olarak gösterilmiş olmasından ileri gelir. Örneğin sicilde malik olarak “Mehmet” adı yazılı olup da bu Mehmet’in kim olduğu anlaşılamıyorsa durum böyledir.
Gaipliğine karar verilmiş olan kimsenin mirasçılarının bulunması, bu kimse adına kayıtlı taşınmazın mülkiyetinin üçüncü kişiler tarafından olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılmasına engel değildir. Ancak, mirasçılar zamanaşımıyla kazanma süresi dolmadan kendi adlarına tescil yaptırdıkları takdirde, artık bu taşınmaz olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılamayacaktır.
Tapu kütüğünde birden çok kaydı bulunan ve her kayıtta farklı kişilerin malik olarak gözüktüğü taşınmazlar da olağanüstü zamanaşımıyla edinilmeye elverişli sayılmaktadır. Bu durumda tapu kütüğü birbiriyle çelişen kayıtlar içerdiğinden kimin malik olduğu anlaşılamamaktadır ve tapu sicilindeki tescil gerçek malikin hakkını, olağanüstü zamanaşımına karşı koruyacak bir etkiye sahip değildir. Dolayısıyla adına yolsuz tescil bulunan kötüniyetli zilyet veya taşınmazın zilyedi olan bir üçüncü kişi taşınmazın mülkiyetini olağanüstü zamanaşımıyla kazanılabilir.
● Malik Sıfatıyla Zilyetlik Olunmalıdır.
Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılabilmesi için taşınmazın tamamı üzerinde asli zilyetliğin kurulmuş olması gerekir. TMK m. 713 hükmünde “malik sıfatıyla zilyet” tabiri kullanılmıştır. Bundan amaç, taşınmazın ekonomik amacına uygun olarak işletilmesi ve kullanılması suretiyle zilyetliğin sürdürülmüş olmasıdır. Zilyet gerçek kişi olabileceği gibi, özel veya kamu tüzel kişisi de olabilir. Bunun ispatı her türlü delille mümkündür. Ancak kadastro uygulamasında ispat farklıdır. Zilyetliğin ispatı tapusuz taşınmazlarda 3402 s. KK m. 14/1 hükmüne göre, belgelerle, bilirkişi veya tanık beyanlarıyla ispatlanabilir. Özel bir ispat şekline tabi tutulmayan taşınmaz miktarı sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüm ile sınırlandırılmıştır. Bunu aşan kısımlar ise, KK m. 14/3’te sınırlı olarak sayılan belgelerden birine dayandırılmak suretiyle kanıtlanmak zorundadır. Tapulu taşınmazlarda zilyetliğin ispatı ise özel bir belgeyi gerektirmez.
● Zilyetlik Yirmi Yıl Süreyle Devam Etmelidir.
Zamanaşımı ile taşınmazı kazanacak olan kişi, bu taşınmaza 20 yıldan beri zilyet olmalıdır. Yirmi yılın başlangıcı tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda zilyetliğin kurulduğu andır. Kayıtlı taşınmazlarda ise sürenin kayıt sahibinin gaipliğine hükmedildiği tarihten itibaren başlatılması mümkündür.
● Zilyetlik Süresi Davasız ve Aralıksız Geçirilmelidir.
Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmaz malın olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılabilmesi için 20 yıllık zilyetlik süresinin davasız ve çekişmesiz geçmesi gerekir.
Yargıtay’ın uygulamalarına bakıldığında davasızlık ve çekişmesizlikten, dava olarak anlaşılması gerektiği vurgulanmaktadır. Olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz malların kazanılması için iyiniyet aranmadığından, dava dışındaki bir çekişme zamanaşımının işlemesine engel değildir.
TMK m. 713 hükmü uyarınca yapılacak hak kazanımı, ancak açılacak bir tescil davası ile mümkün olup tescil davası hazine ve ilgili kamu tüzel kişiliğine karşı veya tapuda malik gözüken veya gaipliğine hükmedilmiş kişinin adlarına kayıt yapılmamış mirasçılar aleyhinde açılabilir. Bu dava aynı zamanda mülkiyetin tespiti davasıdır. Tescil talebi tapu iptalini de kapsar.
Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defe ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur (TMK m. 713/4).
Son ilandan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hakim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Görevli Ve Yetkili Mahkeme
Görevli mahkeme, taşınmazın değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 12).
Hukuki sürecin etkin yönetilmesi, doğru stratejilerin belirlenmesi, güvenilir bir işbirliği ile gayrimenkul davanızı en iyi şekilde yönetilebilmesi için hukuki ihtiyaçlarınızı anlayan ve ilgili alanda uzmanlaşmış bir gayrimenkul avukatı ile süreci takip etmenizi önemle tavsiye ederiz.
İlgili Yargıtay Kararları
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2016/20257 E. , 2020/4359 K. Ve 02.07.2020 Tarihli Kararı
Kural olarak, tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün değildir. Ancak, kanunun açıkça izin verdiği ve düzenlediği ayrık durumlarda tapulu bir yerin veya tapuda kayıtlı bir payın koşulları oluştuğu takdirde kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün olabilir. Kanunun açıkça izin verdiği hallerden biri de TMK’nin 713/2. maddesindeki düzenlemedir. Anılan madde de, “aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan veya 20 yıl önce ölmüş ….bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir” denilmiştir.
Kanundaki “…Maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan…” düzenlemesinden; tapu kaydının hukuki durumunun açık olmaması, Yargıtay İçtihatlarına göre, tapu kütüğündeki bilgi ve belgelerden genel olarak gerekli dikkati gösteren kişilerin malikin kim olduğunu anlayamayacağı haller amaçlanmıştır. Tapu kütüğündeki malik sütununun boş ve açık bırakılması, malik adının müphem ve yetersiz gösterilmesi, böyle bir kişinin hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmaması, malik adının silinmiş ve yenisinin yazılmamış olması gibi hallerde malikin tapu kütüğünden anlaşılamadığı sonucuna varılabilir (Yargıtay HGK’nin 10.04.1991 tarihli ve 1991/8-51 Esas, 194 Karar, 15.04.2011 tarihli ve 2011/8-111 Esas, 2011/180 Karar sayılı ilamları). Soyut ve nam-ı mevhum (sanal, mevcut olmayan hayali kişi) bir kişi adına sicil oluşturulmuş olması halinde de, maliki tapu sicilinden anlaşılamayan kişiden söz edilebilir.
Kayıt malikinin, tanınmıyor, hatırlanmıyor olması, adresinin tespit edilememesi, tebligat yapılamaması, uzun yıllar önce taşınmış ya da ölmüş olması, mirasçılarının belirlenememesi gibi hususlar o kişinin tapu kütüğünde maliki bilinmeyen kişi olarak nitelendirilmesini gerektirmez. Yine, tapu sicili ekindeki kadastro tutanağı, tedavül (el değiştirme) ve bunlara esas kayıt ve belgelerden tapu malikine ilişkin bilginin mevcut olması durumunda da bilinmeyen kişi olarak kabul edilemez.
Somut olayda, dava konusu 402 parsel (yeni 8715 ada 176 parsel) sayılı taşınmazın 21/112 hissesinin … adına 27.06.1983 tarihinde hükmen tescil edildiği, tapulama tutanağından adı geçen …’nin … karısı … olduğu, …’un 338 tarihinde ölümü ile verasetinin karısı … ile evlatları … ve …’ye kaldığı, … ve …’nin hisselerini trampa ettiği, gaip olan … karısı …’ye … 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2008/1948 Esas ve 2009/176 Karar sayılı, 09.03.2009 tarihli ilamı ile kayyım atandığı anlaşılmaktadır. Davacı vekili 18.07.2012 tarihli dilekçede; … karısı …’nin … ve …’yi mirasçı bıraktığı ancak mirasçılara ulaşılamadığı belirtilmektedir. Bu durumda yukarıda izah edilen açıklamalar kapsamında tapuda adı geçen …’nin TMK’nin 713/2. maddesinde belirtilen tapu kütüğünde maliki bilinmeyen kişi olarak nitelendirilmesi mümkün değildir.
O halde, Mahkemece tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesi gerekirken hatalı gerekçe ile yazılı olduğu üzere kabul kararı verilmesi doğru değildir.Ne var ki; davacı vekili terditli dava açmış olup gerek dava dilekçesinde gerekse 18.07.2012 tarihli dilekçede noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile bir kısım davalıların murisi … … tarafından satışı vaat edilen dava konusu 402 parsel sayılı taşınmazın rayiç bedelinin davalı mirasçılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir .
Hal böyle olunca; TMK’nin 713/2 maddesi gereğince tapu iptali ve tescil kararı verilemeyeceği gözetilerek, toplanacak deliller hep birlikte değerlendirilip sonuca göre terditli alacak talebi bakımından olumlu olumsuz bir karar verilmesi gerekirken bundan zuhul ile yazılı olduğu üzere karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı … vekilinin temyiz itirazlarının yerinde olduğundan kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK’un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, 02.07.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2016/18084 E. , 2020/4038 K. Ve 25.06.2020 Tarihli Kararı
Kural olarak, tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın olağanüstü zamanaşımı yoluyla iktisabı mümkün değildir. Ancak kanunun açıkça izin verdiği ayrık durumlarda tapulu bir yerin veya bir payın koşulları oluştuğu takdirde olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkün olabilir. Kanunda düzenlenen ayrık hallerden biri de, TMK’nin 713/2.maddesindeki düzenlemedir. Anılan maddede “aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan veya 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir” denilmiştir.
Kanundaki “…Maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan…” düzenlemesinden; tapu kaydının hukuki durumunun açık olmaması, Yargıtay İçtihatlarına göre, tapu kütüğündeki bilgi ve belgelerden genel olarak gerekli dikkati gösteren kişilerin malikin kim olduğunu anlayamayacağı haller amaçlanmıştır. Tapu kütüğündeki malik sütununun boş ve açık bırakılması, malik adının müphem ve yetersiz gösterilmesi, böyle bir kişinin hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmaması, malik adının silinmiş ve yenisinin yazılmamış olması gibi hallerde malikin tapu kütüğünden anlaşılamadığı sonucuna varılabilir(Yargıtay HGK’nin 10.4.1991 tarihli ve 1991/8-51 Esas, 194 Karar, 15.04.2011 tarihli ve 2011/8-111 Esas, 2011/180 Karar sayılı ilamları). Soyut ve nam-ı mevhum(sanal, mevcut olmayan hayali kişi) bir kişi adına sicil oluşturulmuş olması halinde de, maliki tapu sicilinden anlaşılamayan kişiden söz edilebilir.
Kayıt malikinin, tanınmıyor, hatırlanmıyor olması, adresinin tespit edilememesi, tebligat yapılamaması, uzun yıllar önce taşınmış ya da ölmüş olması, mirasçılarının belirlenememesi gibi hususlar o kişinin tapu kütüğünde maliki bilinmeyen kişi olarak nitelendirilmesini gerektirmez. Yine, tapu sicili ekindeki kadastro tutanağı, tedavül(el değiştirme) ve bunlara esas kayıt ve belgelerden tapu malikine ilişkin bilginin mevcut olması durumunda da bilinmeyen kişi olarak kabul edilmez.
Somut olaya gelince; çekişmeli, 12 parsel sayılı taşınmazın kadastro tespitinin Şubat-935 tarihli ve 60 sıra no ile aynı tarihli ve 67 sıra nolu tapu kayıtlarına dayalı olarak yapıldığı, tespite itiraz edilmesi sonucu Tapulama Komisyonunca 08.10.1970 tarihli kararla Hazinece yapılan itirazın reddine karar verildiği, 27.11.1970 tarihinde de taşınmazın ölü Karabeşir varisleri adına 1/3 pay ile, davacı mirasbırakanı Süleyman Budak adına da 2/3 pay ile tescil edildiği, dosya içeriğinde bulunan 08.10.2014 tarihli tercümeden de kayıtların Kara Beşir ve Feyiz namı diğer Kara Bekir oğlu Feyzullah ve Yusuf adına olduğu anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca, dava konusu 12 parsel sayılı taşınmazın kadastro tespit tutanağı, tespitin dayanağı olan eski tapu kayıtları, yine dosya içeriğinde bulunan 21.01.935 tarihli kaymakamlık yazışmalarından kayıt malikinin bilinen ve yaşamış kişi/kişiler olduğunun kabulü gerekeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle davalı Hazine vekilinin temyiz itirazları yerinde görüldüğünden kabulüyle, hükmün 6100 sayılı HMK’nin geçici 3. maddesi yollaması ile HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK’un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, 25.06.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
