Önalım (Şufa) Hakkı ile Tapu İptali ve Tescil Davası 2025

Giriş: Önalım (Şufa) Hakkı ile Tapu İptali ve Tescil Davasının Önemi

Gayrimenkul hukukunda, paylı mülkiyet ilişkileri çok katmanlı ve hassas dengeler içerir. Bir paydaşın elindeki payı devletin kayıt defterlerinden silmeden üçüncü bir kişiye devretmesi, diğer paydaşların meşru bekleyişini doğrudan sarsabilir. İşte bu ihtiyaca cevap vermek üzere Türk Medenî Kanunu, paydaşlara önalım (şufa) hakkı tanımış; bu hak, paydaşlara belirli şartlarla üçüncü kişiye satılan payı aynî sonuç doğuran bir dava yolu ile geri alma imkânı sağlar.

Önalım hakkı, yalnızca teknik bir hukukî kavram değildir; paydaşlar arasındaki dengeleri korumaya, kâr–zararın adil paylaşımını sağlamaya ve dışarıdan ortak girmesini denetime tabi tutmaya hizmet eden bir kurumsal denetim aracıdır. Ancak bu hakka yönelen davalar; bildirim şekli ve süresi, fiilî taksim, bedel tespiti ve depo yükümlülüğü gibi birçok hususun birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Her biri kendi başına tartışmalı olup, uygulamada kararların yönünü belirleyebilecek niteliktedir.

Bu çalışmanın temel amacı, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasını, doktrinsel görüşler ve yargı içtihatları ışığında sistematik bir biçimde ele almaktır. Çözümlememizde şu soruların yanıtlarını özellikle sorgulayacağız:
1. Önalım hakkının hukukî niteliği ve yasal ile sözleşmesel türleri ne şekilde ayrılır?
2. Hangi koşullar varlığı hâlinde paydaş, üçüncü kişiye yapılan devir işlemine karşı önalım hakkını ileri sürebilir?
3. Bildirim ve hak düşürücü süre rejimi nasıl işler; usulsüz bildirim ya da zaman geçmesi durumunda ne tür sonuç doğar?
4. Ön alım bedelinin tespiti, bedel muvazaası iddiası ve depo yükümlülüğü nasıl düzenlenmiştir?
5. Dava açma stratejisinde görev–yetki, usul kuralları ve delil yönetimi ne gibi sınırlar sunar?
6. Uygulamada fiilî taksim, özgüleme eksikliği, zincirleme devirler gibi meseleler nasıl çözümlenmektedir?

Çalışmamız, bu sorular temelinde aşağıdaki yapıya göre ilerleyecektir: önce kavram ve türler değerlendirilip sonra kullanım koşulları, süre–bildirim düzeni, bedel tespiti & muvazaa, görev–yetki & usul, uygulamadaki özel sorunlar ve sonuç kısmı ele alınacaktır. Her bölümde hem doktrin hem de Yargıtay kararları örneklendirilerek somut çözüm yolları gösterilecektir.

Önalım (Şufa) Hakkının Hukukî Niteliği ve Türleri

Kavramsal Temel ve Amacı

Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyet ilişkilerinde ortaya çıkan en önemli kurumsal sınırlamalardan biridir. Bu hak, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara aynı koşullarla bu payı satın alma imkânı verir. Böylece ortaklık ilişkisine dışarıdan bir kimsenin girmesi önlenerek, paylı mülkiyetin istikrarı korunur.

Bu yönüyle önalım hakkı, mülkiyet hakkını sınırlayan, fakat aynı zamanda mülkiyetin etkin kullanımını güvence altına alan bir kurumdur. Zira paylı mülkiyette her paydaşın menfaati yalnızca kendi payıyla sınırlı değildir; taşınmazın bütününden doğan ortak menfaat, paydaşların birbirleriyle olan ilişkisinde belirleyici rol oynar. Bu nedenle, yeni bir kişinin ortaklığa girişi tüm paydaşları ilgilendiren bir hukuki sonuç doğurur.

Önalım hakkının tanınmasının arkasında yatan temel düşünce, ekonomik adalet ve sosyal denge kavramlarıdır. Bir paydaş, uzun yıllar boyunca taşınmazı fiilen kullanmış, emek harcamış veya yatırım yapmış olabilir. Bu durumda üçüncü bir kişinin yalnızca ekonomik güçle pay edinmesi, ortaklıktaki dengeyi bozabilir. Önalım hakkı, bu tür durumlarda mevcut paydaşlara öncelik tanıyarak hakkaniyeti sağlamayı amaçlar.

Hukukî Nitelik

Önalım hakkı, yenilik doğuran hak niteliği taşır. Hakkın kullanılabilmesi için tek taraflı irade beyanı yeterli değildir; mahkemeye başvurularak dava açılması zorunludur. Zira TMK m. 734 hükmü;

Madde 734

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Önalım hakkı, hakkın kullanılmasına karar verilmesiyle birlikte yeni bir mülkiyet geçişi doğurmaz; dava sonunda verilen kararın tapuya tescili ile birlikte sonuç doğurur. Bu bakımdan hakkın aynî etkisi ancak tescil anında gerçekleşir.

Ayrıca bu hak şahsa bağlı olup devredilemez; yalnızca paydaşın kendisi tarafından kullanılabilir. Paydaşın ölümü hâlinde, mirasçılar TMK m. 640 gereğince tereke payını birlikte kullanabilirler. Hakkın devredilemez oluşu, paydaşlık bağının kişisel niteliğini ve paydaşlar arası güven unsurunu pekiştirir. Hakkınızın korunması adına alanında uzman ekibimiz olan Muteber Hukuk sizlere hukuki anlamda destek vermeye hazırdır.

Yasal Önalım Hakkı (TMK m. 732–734)

Türk Medenî Kanunu’nun 732 ila 734. maddeleri arasında düzenlenen yasal önalım hakkı, kanundan doğar; herhangi bir sözleşmeye gerek olmaksızın paylı mülkiyet ilişkisinin kurulmasıyla birlikte varlık kazanır.

TMK m. 732’ye göre, paylı mülkiyete konu taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar bu payı aynı koşullarla satın alma hakkına sahiptir. Hakkın kullanılabilmesi için:
1. Taşınmazın paylı mülkiyet rejimine tabi olması,
2. Payın üçüncü bir kişiye satılmış olması,
3. Satışın gerçek bir satış sözleşmesi niteliği taşıması gerekir.

Bu koşulların varlığı hâlinde önalım hakkı kullanılabilir. Ancak satış görünümü altında yapılan bağış veya trampa gibi işlemlerde hakkın kullanılamayacağı kabul edilmektedir. Çünkü önalım hakkı, yalnızca ivazlı satış işlemleri için öngörülmüştür.

TMK m. 733 uyarınca satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Bu bildirim yapılmazsa üç aylık hak düşürücü süre işlemeye başlamaz. Kanunda ayrıca, her hâlde satıştan itibaren iki yılın geçmesiyle hakkın sona ereceği belirtilmiştir. Süreler hak düşürücü nitelikte olup, mahkemece re’sen gözetilir.

Hakkın kullanılması TMK m. 734 gereğince dava yoluyla mümkündür. Paydaş, önalım hakkını kullanmak istediğinde alıcıya karşı tapu iptali ve tescil davası açar. Dava kabul edildiğinde, mahkeme taşınmazın satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin depo edilmesi şartıyla payın davacı adına tesciline karar verir. Böylece alıcı, tapudan silinir; davacı paydaş yeni malik sıfatını kazanır.

Sözleşmesel Önalım Hakkı (TBK m. 240)

Yasal önalımın aksine, sözleşmesel önalım hakkı, tarafların iradesiyle kurulur. Türk Borçlar Kanunu’nun 240. maddesinde düzenlenen bu hak, bir taşınmazın ileride satılması hâlinde belirli bir kişiye öncelik tanıyan sözleşme hükmünden doğar.

Sözleşmesel önalım hakkı, şerh edilmediği sürece üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Bu nedenle uygulamada, hakkın tapuya şerhi büyük önem taşır. Şerh verilmişse, taşınmazı devralan üçüncü kişi, bu hakkın varlığını bilmekle yükümlü sayılır.

Sözleşmesel önalımda, hakkın süresi en fazla on yıl olarak belirlenebilir. On yılın sonunda hak, kendiliğinden sona erer. Yargıtay ve doktrin, bu hakkın da yenilik doğuran bir hak olduğunu, ancak kullanılabilmesi için satışın varlığına gerek bulunduğunu kabul etmektedir.

Önemli bir tartışma noktası, satış dışında yapılan işlemlerin (örneğin bağış, trampa, satış vaadiyle birlikte yapılan tapu devri gibi) sözleşmesel önalımı ihlal edip etmeyeceğidir. Doktrinde baskın görüş, “satışa ekonomik olarak eşdeğer işlem” kavramını esas almakta; tarafların satış amacını dolanmak için farklı işlemler yapmaları hâlinde önalımın devreye gireceğini savunmaktadır. Bu yaklaşım, hakkın dürüstlük kuralı (TMK m. 2) çerçevesinde korunmasını sağlar.

Yasal ve Sözleşmesel Önalım Arasındaki Temel Farklar

Unsur	Yasal Önalım	Sözleşmesel Önalım
Kaynak	Kanun(TMK 732-734)	Tarafların İradesi (TBK 240)
Kullanım Şekli	Dava yoluyla (TMK 734)	Sözleşmeye göre, genellikle dava
Kapsam	Paylı mülkiyet ilişkileri	tarafların belirlediği herhangi bir taşınmaz
Şerh gerekliliği	gerekmez (kanundan doğar)	üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için gerekir
Süre	3 ay/ 2 yıl ( hak düşürücü)	En çok 10 yıl ( sözleşmeyle)
Amacı	paydaşlar arasına yabancı girişini önlemek	belirli kişi/kişiler lehine öncelik sağlamak

Bu tablo, iki tür önalım hakkının birbirinden farklı yönlerini somutlaştırmaktadır. Her iki türde de amaç, satış işleminin belirli kişiler lehine sınırlandırılmasıdır; ancak biri kanundan, diğeri iradeden doğmaktadır.

Önalım Hakkının Kullanılma Koşulları ve Sınırları

Önalım hakkı, kanun koyucu tarafından her paylı mülkiyet ilişkisine koşulsuz biçimde tanınmış bir imkân değildir. Hakkın kullanılabilmesi için belirli maddi ve şekli koşulların gerçekleşmiş olması gerekir. Bu koşulların eksikliği hâlinde, açılan tapu iptali ve tescil davası reddedilir. Ayrıca, hakkın dürüstlük kuralına aykırı şekilde ileri sürülmesi hâlinde kötüye kullanım yasağı devreye girer. Aşağıda, önalım hakkının kullanılabilmesi için gerekli şartlar ve sınırlar sistematik biçimde incelenecektir.

Paylı Mülkiyetin Varlığı

Yasal önalım hakkının doğumu, paylı mülkiyet ilişkisinin varlığına bağlıdır. TMK m. 688 vd. hükümleri uyarınca paylı mülkiyet, bir taşınmaz üzerinde birden çok kişinin belirli pay oranlarına sahip olması hâlidir. Bu nedenle, önalım hakkı elbirliği mülkiyetinde (iştirak hâlinde mülkiyet) kullanılamaz.

Yargıtay içtihatlarına göre, taşınmaz üzerindeki mülkiyet ilişkisi, tapuda paylı mülkiyet olarak kayıtlı değilse önalım hakkı doğmaz. Nitekim HGK 2018/407 sayılı kararında, elbirliği mülkiyeti veya fiilen paylaşılan taşınmazlarda önalımın ileri sürülemeyeceği vurgulanmıştır. Bu yönüyle paylı mülkiyet, önalım hakkının zorunlu önkoşuludur.

Payın Üçüncü Kişiye Satışı

Önalım hakkı, yalnızca satış işlemlerinde doğar. Bu nedenle, payın bağış, trampa, takas, miras paylaşımı veya mahkeme kararıyla devri hâllerinde önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü bu işlemler, kanunda öngörülen “satış” kavramının sınırları içinde değerlendirilmez.

Ancak uygulamada sıkça rastlanan sorun, tarafların bağış görünümünde satış veya satış görünümünde bağış yapmalarıdır. Bu durumda, işlemin gerçek mahiyeti araştırılır. Yargıtay, işlem türünün belirlenmesinde irade beyanlarının görünüşüne değil, gerçek ekonomik sonuca bakar.

Eğer görünüşte bağış yapılmış ancak gerçekte bedel ödenmişse, mahkeme satışın varlığını kabul eder ve önalım hakkının doğduğunu tespit eder. Buna karşılık, taraflar muvazaalı şekilde satış yapmış ama gerçekte bağış kastıyla hareket etmişse, bu durumda satış geçersiz olacağından önalım hakkı da doğmaz.

Önalım hakkının kullanılabilmesi için satışın gerçek ve geçerli olması gerekir. Dolayısıyla muvazaalı satış işlemlerinde (örneğin, bedelin çok düşük gösterilmesi ya da fiilen ödenmemesi) önalım hakkı doğsa bile davada muvazaa tespit edilirse işlem hükümsüz sayılır ve davanın reddi gerekir.

Satışın Gerçekleştiği Anda Hakkın Doğması

Önalım hakkı, satışın geçerli şekilde tamamlanmasıyla kullanılabilir hâle gelir. Satışın yalnızca taahhüt edilmesi, örneğin “satış vaadi sözleşmesi” yapılması, hakkı doğurmaz.

Bu nedenle, önalım davası satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılamaz. Zira TMK m. 732’de açıkça “payın satılması” koşulu öngörülmüştür. Satışın tapuda tescil edilmesiyle birlikte, önalım hakkı fiilen kullanılabilir hâle gelir.

Ancak uygulamada kimi zaman satış tapuya tescil edilmeden önce öğrenilmekte, paydaşlar bu durumda dava açmak istemektedir. Yargıtay, bu tür durumlarda henüz doğmamış bir hakkın kullanılmasının mümkün olmadığını kabul eder. Dolayısıyla satışın tamamlanması (tapuda tescil) önalım davasının açılabilmesi için temel koşuldur.

Davanın Alıcıya Karşı Açılması

Önalım hakkı, alıcıya karşı açılacak tapu iptali ve tescil davasıyla kullanılır. TMK m. 734 hükmü bu hususu açıkça düzenlemiştir. Dolayısıyla satıcıya karşı açılan bir dava, taraf sıfatı yönünden reddedilir.

Satıcının davaya dahil edilmesi gerekmez; ancak mahkeme, davanın sonucunun onu ilgilendireceği hâllerde satıcıya dava ihbarı yapılmasına izin verebilir. Çünkü davanın kabulü hâlinde satış hükümsüz hâle gelir ve satıcı bedelini alıcıdan değil, artık önalım hakkını kullanan paydaştan elde eder.

Yargıtay kararlarında da bu husus istikrarlıdır: “Önalım davası alıcıya yöneltilmelidir; satıcı hasım gösterilse dahi taraf sıfatı yokluğundan reddedilir.”

Dolayısıyla dava dilekçesinde yalnızca alıcının davalı olarak gösterilmesi yeterlidir. Davacı paydaşın sıfatı da tapu kayıtlarından anlaşılmalı, malik sıfatı ispatlanmalıdır.

Fiilî Taksim ve Dürüstlük Kuralı

Uygulamada en çok tartışılan konulardan biri, taşınmazın paydaşlar arasında uzun süredir fiilen bölüşülmüş olması hâlidir. Örneğin, paydaşların taşınmazın belirli bölümlerini kendi mülkiyetindeymiş gibi kullanmaları, sınırlar çizerek aralarında sessiz bir anlaşma yapmaları durumunda, yeni bir alıcının paydaş olması hakkaniyete uygun olmayabilir.

Yargıtay, bu tür fiilî taksimlerde yasal önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı olarak kullanılacağını kabul etmektedir. TMK m. 2 uyarınca hiçbir hak kötüye kullanılmamalıdır; bu ilke, önalım davalarında da doğrudan uygulanır.

Örneğin, taşınmaz fiilen bölünmüş ve her paydaş belirli bir kısmı yıllardır tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşın üçüncü kişiye yaptığı satış, ortaklığın fiilen bozulmasına neden olmaz. Bu durumda önalım hakkının kullanılması, hakkın amacına aykırı bir sonuç doğuracaktır.

Ancak fiilî taksimin gerçekten var olup olmadığı, her somut olayda keşif ve bilirkişi incelemesi ile tespit edilmelidir. Sadece beyan veya alışkanlıklar fiilî taksim sayılmaz; taşınmazın fiziki sınırlarla ayrılmış olması gerekir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2018/407 sayılı kararı, bu konuda emsal niteliğindedir: “Taşınmazın paydaşlar arasında uzun süredir fiilen taksim edilmesi hâlinde, önalım hakkının kullanılması TMK m. 2 anlamında hakkın kötüye kullanılması teşkil eder.”

Dolayısıyla davacı, fiilî taksim iddialarına karşı delil sunmalı; fiilî paylaşımın bulunmadığını ispatlamalıdır.

Kötüye Kullanım Yasağı

Önalım hakkı, amacına uygun biçimde kullanılmalıdır. Hakkın dürüstlük kuralına aykırı şekilde ileri sürülmesi, davanın reddiyle sonuçlanır. Kötüye kullanım hâlleri genellikle şu biçimlerde ortaya çıkar:
1. Davacının yalnızca alıcıyı zarara uğratma veya intikam saikiyle dava açması,
2. Fiilî taksim bulunmasına rağmen hakkın ileri sürülmesi,
3. Payın ekonomik değerini haksız biçimde azaltmak amacıyla önalım yapılması.

Bu tür durumlarda, mahkeme hakkın kötüye kullanıldığını tespit ederse davayı reddeder. Çünkü önalım hakkı bir korunma aracı olup, rekabet veya zarar verme amacıyla kullanılamaz.

Zincirleme Devirler ve Araya Üçüncü Kişi Koyma

Uygulamada, bazı paydaşlar önalım hakkını bertaraf etmek için paylarını önce yakın akrabalarına, daha sonra esas alıcıya devreder. Bu tür zincirleme devir işlemlerinde, amaç önalımı dolanmaktır.

Yargıtay, araya üçüncü kişi konulmak suretiyle yapılan devirlerin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu ve bu hâllerde önalım hakkının kullanılabileceğini kabul eder. Mahkeme, devrin gerçek ekonomik sonucunu araştırarak işlemlerin zincirleme bir planın parçası olup olmadığını değerlendirir.

Bu açıklamalar ışığında, önalım hakkının kullanılabilmesi için gerekli koşullar ve sınırlar belirginleşmektedir. Hakkın geçerli şekilde kullanılabilmesi; paylı mülkiyetin varlığı, geçerli bir satış işleminin yapılması, alıcıya karşı dava açılması, fiilî taksimin bulunmaması ve hakkın dürüstlük kuralına uygun şekilde kullanılması şartlarına bağlıdır.

Süreler, Bildirim Yükümlülüğü ve Hak Düşürücü Sürelerin Uygulaması

Önalım hakkının kullanılabilmesi yalnızca maddi koşulların gerçekleşmesiyle değil, aynı zamanda kanunda öngörülen süre rejimine uygun hareket edilmesiyle mümkündür. Türk Medenî Kanunu m. 733, yasal önalım hakkının bildirime ve süreye bağlandığını açıkça düzenlemiştir. Bu hükme göre satış, alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmeli; paydaş da bildirimin kendisine ulaştığı tarihten itibaren üç ay içinde ve her hâlde satış tarihinden itibaren iki yıl geçmeden önalım hakkını kullanmalıdır.

Bu süreler, mahkemenin resen dikkate alacağı hak düşürücü sürelerdir. Dolayısıyla tarafların ileri sürmesine gerek olmadan, sürenin geçip geçmediği hâkim tarafından araştırılır. Aşağıda bildirimin niteliği, sürenin başlangıcı, bildirim yapılmamasının sonuçları ve uygulamadaki tartışmalı noktalar incelenecektir.

Bildirimin Amacı ve Hukukî Niteliği

Kanun koyucu, önalım hakkının kullanılmasını bildirim şartına bağlamakla, paydaşların satıştan haberdar olmasını ve hakkın belirli bir zaman diliminde kullanılarak taşınmaz üzerindeki belirsizliğin ortadan kalkmasını hedeflemiştir.

Bildirim, paydaşın önalım hakkını kullanıp kullanmayacağına karar verebilmesi için gerekli bilgiye ulaşmasını sağlar. Bu yönüyle bildirim, hak düşürücü sürenin başlangıç noktası olarak işlev görür.

TMK m. 733 açıkça bildirimin noter aracılığıyla yapılmasını öngörmüştür. Bu şekil, hem bildirimin ispatı hem de içeriğinin resmiyet kazanması açısından önemlidir. Adi yazılı veya sözlü bildirimler, süreyi başlatmaz. Çünkü noter bildirimi, kanunda emredici biçimde öngörülmüştür.

Yargıtay da bu konuda istikrarlı biçimde, noter aracılığıyla yapılmayan bildirimin hüküm doğurmayacağını kabul etmektedir.Bu nedenle, alıcı veya satıcının paydaşlara yaptığı bildirim mutlaka noter tasdikli olmalı; aksi hâlde 3 aylık süre işlemeye başlamaz.

Bildirimin İçeriği ve Şekli

Bildirimde, önalım hakkının kullanılmasına esas teşkil eden satışın tarafları, konusu, bedeli ve tarihi açıkça belirtilmelidir. Eksik veya yanıltıcı bilgiler, bildirimin geçerliliğini etkiler.

Uygulamada en çok karşılaşılan sorunlardan biri, bildirimin bedel bilgisini içermemesi veya bedelin yanlış gösterilmesidir. Örneğin satış bedeli 1.000.000 TL iken bildirime 700.000 TL yazılması hâlinde, paydaşın karar vermesi için gerekli bilgi eksik olduğundan sürenin başlamadığı kabul edilir.

Yargıtay, bu tür durumlarda bildirimi “eksik bildirim” olarak nitelendirmekte ve hak düşürücü sürenin işlemeye başlamayacağını belirtmektedir.

Ayrıca bildirimin, paydaşın bizzat kendisine veya kanuni temsilcisine yapılması gerekir. Paydaşın vekiline yapılacak bildirim, ancak vekaletnamede bu konuda özel yetki varsa geçerli sayılır.

Bu hususlar dikkate alındığında, bildirimin şekli ve içeriği sadece usulî bir formalite değil, önalım hakkının doğrudan kaderini belirleyen unsurlardır.

Üç Aylık Süre ve Başlangıcı

TMK m. 733’e göre, paydaşın önalım hakkını kullanması için öngörülen üç aylık süre, bildirimin kendisine tebliğ edildiği günden itibaren işlemeye başlar. Bu süre, bildirimin fiilen öğrenilmesiyle değil, usulüne uygun tebliğiyle başlar.

Yargıtay, sürenin “öğrenme” ile değil “tebliğ” ile başlaması gerektiğini vurgulamaktadır. Aksi takdirde, sürenin belirsiz hâle geleceği ve önalım hakkının amacına aykırı şekilde süresiz bir bekleme dönemi yaratılacağı ifade edilmektedir.

Örneğin, satışın komşu köyde herkesçe biliniyor olması veya davacının satıştan haberdar olduğuna dair söylentiler, sürenin başlaması için yeterli değildir. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması gerekir.

Bu yönüyle üç aylık süre, kesin ve objektif nitelikte olup uzatılamaz, durmaz veya kesilmez.

İki Yıllık Üst Sınır Süresi

Kanun, bildirimin hiç yapılmaması ihtimaline karşı bir üst sınır süresi öngörmüştür. Buna göre, satış tarihinden itibaren her hâlde iki yıl geçmekle önalım hakkı düşer.

Bu düzenlemenin amacı, taşınmaz üzerindeki mülkiyetin belirsiz süreyle askıda kalmasını önlemektir. İki yıl sonunda, paydaş artık önalım davası açamaz; hakkı kendiliğinden sona erer.

Ancak bildirimin hiç yapılmadığı hâllerde, paydaş bu iki yıl içinde satıştan haberdar olsa dahi süre yine satış tarihinden itibaren hesaplanır. Fiilî öğrenme, sürenin başlangıcını etkilemez.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, iki yıllık süre hak düşürücü nitelikte olup, mahkemece re’sen gözetilmelidir. Tarafların sürenin dolduğunu ileri sürmesine gerek yoktur.

Hak Düşürücü Sürelerin Niteliği ve Re’sen Gözetim

Önalım hakkına ilişkin üç aylık ve iki yıllık süreler, hak düşürücü sürelerdir. Bu sürelerin geçmesiyle birlikte hak kendiliğinden sona erer; artık tarafların ileri sürmesine gerek kalmaz.

Hak düşürücü sürelerin özelliği gereği, mahkeme bu süreleri re’sen dikkate almak zorundadır. Tarafların zımnen kabulü veya feragati, süreyi uzatmaz.

Bu nedenle, dava dilekçesinde önalım hakkına dayanılmış olsa bile, mahkeme öncelikle satış tarihi ve bildirim koşullarını araştırarak sürenin dolup dolmadığını incelemelidir.

Yargıtay uygulamasında da mahkemelerin, hak düşürücü sürenin geçtiği kanaatine varması hâlinde davayı esasa girmeksizin reddetmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Bu yönüyle süreler, hem davanın esası hem de kamu düzeni bakımından önem taşır.

Usulsüz Bildirim ve Uygulamadaki Sorunlar

Pratikte, satışın bildirimi çoğu kez noter aracılığıyla yapılmakta ancak tebligat sürecinde hatalar yaşanmaktadır. Örneğin:
• Bildirim yanlış adrese gönderilmiş,
• Paydaş yerine onun akrabasına teslim edilmiş,
• Tebligat iade edilmiş veya geçersiz imza ile alınmış olabilir.

Bu durumlarda bildirimin usulsüz sayılıp sayılmayacağı tartışmalıdır. Yargıtay, bildirimin paydaşa fiilen ulaşmaması hâlinde sürenin başlamayacağını kabul etmektedir. Ancak tebligatın usulüne uygun şekilde gönderilmesine rağmen paydaşın almaktan imtina etmesi durumunda, tebliğ edilmiş sayılır ve süre işlemeye başlar.

Ayrıca bazen alıcı, paydaşlara tebligat yapmak yerine “satıştan haberdar olduklarını” öne sürer. Yargıtay, “öğrenme” kavramını yalnızca noter bildirimi ile sınırladığından, bu iddia sürenin başlangıcını değiştirmez.

Birden Fazla Paydaşın Bulunduğu Hâller

Paylı mülkiyette birden fazla paydaş bulunabilir. Bildirim, her paydaşa ayrı ayrı yapılmalıdır. Bir paydaşa yapılan bildirim, diğerleri açısından hüküm doğurmaz. Dolayısıyla her paydaş bakımından üç aylık süre, kendisine yapılan bildirim tarihinden itibaren ayrı ayrı başlar.

Bu kural, önalım hakkının kişisel nitelikte olmasının doğal sonucudur. Aksi hâlde, bir paydaşa yapılan bildirimle diğerlerinin hakkı da düşmüş olur ki, bu durum kanunun amacına açıkça aykırıdır.

Sonuç ve Değerlendirme

Önalım hakkının kullanılmasında süre rejimi, hakkın belirli bir zaman dilimiyle sınırlandırılmasını sağlayarak hem mülkiyetin istikrarını hem de paydaşlar arasındaki güven dengesini korur. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması, üç aylık sürenin tebliğle başlaması ve her hâlde iki yıl içinde hakkın kullanılmaması hâlinde hakkın düşmesi, taşınmaz hukukunda belirlilik ve güven ilkelerini teminat altına alır.

Bu nedenle uygulayıcı, dava açmadan önce satış tarihini, bildirimin varlığını, tebligatın usulünü ve sürelerin dolup dolmadığını titizlikle araştırmalıdır. Aksi hâlde, maddi olarak haklı olunan bir durumda dahi, süre aşımı nedeniyle davanın reddi kaçınılmaz olacaktır.

Bedelin Belirlenmesi, Depo Yükümlülüğü ve Muvazaa İddiası

Önalım hakkının kullanılmasında en kritik aşamalardan biri, önalım bedelinin doğru tespiti ve mahkemece belirlenen sürede depo edilmesidir. TMK m. 734/2 hükmü, davacının bu bedeli mahkemenin belirleyeceği süre içinde nakden yatırmak zorunda olduğunu açıkça düzenlemiştir. Bedelin yanlış belirlenmesi veya zamanında yatırılmaması, davanın reddine neden olabilecek nitelikte usulî bir eksikliktir.

Bu bölümde, önalım bedelinin kapsamı, depo yükümlülüğünün niteliği, bedel muvazaası iddialarının değerlendirilmesi ve ispat rejimi ayrıntılı biçimde incelenecektir.

Önalım Bedelinin Kapsamı ve Hukukî Dayanağı

TMK m. 734/2 uyarınca, önalım hakkını kullanan paydaşın ödemesi gereken bedel, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu harç ve giderlerinden oluşur. Dolayısıyla davacı paydaş, önalım hakkını kullanırken satıcının aldığı bedeli değil, alıcıyla aynı ekonomik yükümlülüğü üstlenmelidir. Bu yaklaşım, hakkın “aynı şartlarla alım” ilkesi üzerine kurulu olmasının doğal sonucudur.

Kanun, önalım bedelinin kapsamına yalnızca “satış bedeli” ve “alıcıya düşen tapu masrafları”nı dahil etmiştir. Bu iki unsur dışında kalan hiçbir kalem (örneğin satış sözleşmesi dışında ödenen teminat, borç tasfiye bedeli, danışmanlık ücreti vb.) önalım bedeline eklenemez. Çünkü bu tür ödemeler satışın zorunlu unsuru olmayıp tarafların iç ilişkisine aittir.

Yargıtay uygulamasında da önalım bedelinin tespitinde sözleşmede belirtilen satış bedeli esas alınmakta; ancak bedelin gerçek durumu yansıtmadığı ispat edilirse, muvazaa değerlendirmesi yapılmaktadır.

Depo Yükümlülüğü: Niteliği ve Süreci

Önalım davasında bedelin depo edilmesi, davanın dinlenebilmesi için ön koşul niteliğindedir. TMK m. 734/2, davacının mahkemenin belirleyeceği süre içinde bedeli nakden depo etmesini zorunlu kılar. Bu hüküm, hakkın kullanılmasının şarta bağlı olduğu anlamına gelir.

Depo işlemi, davacının önalım hakkını samimi ve ciddi biçimde kullanma iradesine sahip olduğunu gösterir. Bu nedenle uygulamada, mahkemeler dava açıldıktan sonra önel vererek davacıya bedeli yatırması için süre tanır. Genellikle bu süre iki haftadan az olmamak üzere belirlenir; gerektiğinde bir defaya mahsus uzatılabilir.

Depo yükümlülüğüne uyulmaması hâlinde dava reddedilir. Yargıtay, bedelin yatırılmamasını “hakkın kullanılmamış sayılması” olarak değerlendirmektedir.

Öte yandan, davacı bedeli kısmen yatırmışsa veya süreden sonra tamamlamışsa, bu durum eksik yerine getirilmiş sayılır. Çünkü kanun açıkça “nakden depo” ifadesini kullanmış; bedelin tamamının süresinde yatırılmasını zorunlu kılmıştır.

Bazı hâllerde davacı, satış bedelinin muvazaalı olduğunu iddia ederek daha düşük bir bedel yatırmakta, gerçeğe uygun bedelin bilirkişi incelemesiyle belirlenmesini istemektedir. Bu durumda mahkeme, öncelikle muvazaa iddiasını inceler; muvazaa sabit değilse, tapuda yazılı bedel esas alınır. Bedel farkı yatırılmazsa dava reddedilir.

Bedel Muvazaası Kavramı ve Önemi

Taşınmaz satışlarında tarafların gerçek bedeli gizleyerek tapuda farklı bir bedel göstermeleri, Türk hukukunda oldukça yaygın bir uygulamadır. Bu durum, önalım hakkı bakımından önemli sonuçlar doğurur. Çünkü önalım bedeli, tapuda gösterilen bedel üzerinden hesaplandığında gerçek ekonomik değerle örtüşmeyebilir.

Tarafların bedeli gerçek bedelden yüksek göstermeleri hâlinde, önalım hakkı fiilen kullanılamaz hâle gelebilir. Örneğin, 2 milyon TL değerindeki taşınmaz için 10 milyon TL bedel gösterilmesi, diğer paydaşların bu tutarı ödeyememesi nedeniyle hakkın işlevsiz kalmasına yol açar. Bu durumda davacı paydaşın, bedelin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini ispat etme hakkı vardır.

Tersine, tarafların bedeli gerçek değerden düşük göstermeleri hâlinde, alıcı harç avantajı elde eder; fakat davacı paydaş bu durumda tapuda yazılı bedel üzerinden depo yapar. Eğer gerçekte daha yüksek bir bedel ödendiği ispatlanırsa, davacının eksik bedel yatırdığı ileri sürülerek davası reddedilebilir. Bu nedenle bedel muvazaası, hem davacının hak kullanımı hem de davanın esası bakımından belirleyici bir rol oynar.

Bedel Muvazaasının İspatı

Bedel muvazaası iddiası, genel ispat kurallarına tabidir. İddia eden taraf (çoğu zaman davacı paydaş), muvazaayı her türlü delille ispat edebilir. Ancak tapuda resmi senet bulunduğundan, resmî senetle çelişen iddiaların güçlü delillerle desteklenmesi gerekir.

İspat araçları arasında şunlar yer alabilir:
• Taraf beyanları, tanık anlatımları,
• Banka dekontları ve para transferleri,
• Satış sözleşmesine paralel belgeler (taahhütname, ek protokol),
• Emsal satış bedellerine ilişkin bilirkişi raporları,
• Tapu kayıtları ve beyanlar hanesi açıklamaları.

Yargıtay, özellikle yüksek bedel muvazaasında (gerçekte düşük ama tapuda yüksek gösterilmişse) ispatı kolaylaştırmakta; davacının taşınmazın rayiç değerine ilişkin bilirkişi raporuyla bu durumu ortaya koyabileceğini kabul etmektedir.

Buna karşılık, düşük bedel muvazaasında ispat yükü çok daha ağırdır. Çünkü tarafların düşük bedel göstermesi vergi veya harç avantajı sağladığından, bu durumun “taraf iradesinin bir parçası” olduğu kabul edilir. Dolayısıyla düşük bedel muvazaasında davacı, gerçeğe uygun bedelin ödendiğini kesin delillerle ispat etmelidir.

Mahkemenin Rolü ve Bilirkişi İncelemesi

Mahkeme, önalım bedelinin belirlenmesinde resmî satış sözleşmesini esas alır; ancak taraflar arasında muvazaa iddiası varsa, bu iddianın değerlendirilmesi için bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Bilirkişi, taşınmazın satış tarihindeki rayiç değerini tespit eder ve bedelin ekonomik gerçekliğe uygun olup olmadığını değerlendirir.

Eğer bilirkişi raporu ile tapudaki bedel arasında fahiş fark tespit edilirse, mahkeme gerçek bedelin farklı olduğu kanaatine varabilir. Ancak bu durumda dahi, davacının gerçek bedeli yatırması gerekir; aksi hâlde davası reddedilir.

Yargıtay, “bedel muvazaası ispatlandığı hâlde davacının gerçeğe uygun bedeli yatırmaması” durumunda, hakkın eksik kullanıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Bu karar, önalım hakkının dürüstlük kuralına uygun kullanılmasını sağlamak bakımından önemlidir.

Bedel Uyuşmazlığında Hakkın Kötüye Kullanımı

Bazı hâllerde alıcı, önalım hakkını engellemek amacıyla bedeli kasıtlı olarak fahiş göstermekte; bu yolla paydaşın hakkını fiilen kullanmasını imkânsız hâle getirmektedir. Bu tür durumlarda, Yargıtay TMK m. 2 (dürüstlük kuralı) kapsamında değerlendirme yaparak, hakkın kötüye kullanıldığını tespit etmekte ve davacı lehine karar verebilmektedir.

Böylece önalım hakkının ekonomik gerçeklikle bağının koparılması, dürüstlük kuralı ile dengelenmektedir. Bu yaklaşım, mülkiyet hakkının korunması ve hukukun hakkaniyet boyutunun güçlendirilmesi açısından önem taşır.

Sonuç ve Değerlendirme

Önalım bedelinin tespiti ve depo yükümlülüğü, önalım davasının en kritik aşamasıdır. Bedelin yanlış belirlenmesi, eksik yatırılması veya muvazaa iddialarının ispat edilememesi, davanın reddine yol açabilir.

Bu nedenle, davacı önalım hakkını kullanmadan önce satış bedelinin gerçekliğini araştırmalı, muvazaa ihtimali varsa bunu delillerle desteklemeli ve mahkemece verilen sürede bedeli eksiksiz yatırmalıdır.

Uygulamada, bedelin muvazaalı olarak yüksek gösterilmesi, hakkın işlevsiz kalmasına neden olduğundan, Yargıtay’ın dürüstlük kuralı ekseninde geliştirdiği denge yaklaşımı büyük önem taşır.

Sonuç olarak, önalım hakkı ekonomik adaletin aracı olabilmek için yalnızca şekli şartlara değil, gerçeğe uygun bedel tespitine ve dürüst kullanım ilkesine de dayanmalıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Usulî Çerçeve ve İspat Rejimi

Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davaları, hem maddi hukuk hem de usul hukuku bakımından kendine özgü nitelikler taşır. Hakkın niteliği gereği, dava doğrudan taşınmazın aynına ilişkindir ve bu nedenle hem görev hem de yetki bakımından özel düzenlemelere tabidir. Usulî şartlardaki eksiklikler, davanın esası incelenmeden reddedilmesine yol açabileceği için, bu bölümde yargılamanın şekli koşulları ayrıntılı biçimde incelenecektir.

Görevli Mahkeme

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 2 gereğince, taşınmazın aynına ilişkin davalar kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür. Ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası da, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının kime ait olacağına ilişkin olduğundan aynî nitelikli bir davadır.

Bu nedenle görevli mahkeme her zaman Asliye Hukuk Mahkemesidir. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görev alanına girmez. Nitekim Yargıtay içtihatlarında da bu husus açıkça belirtilmektedir: “Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın aynına ilişkin olup görev Asliye Hukuk Mahkemesine aittir.”

Görev, kamu düzenine ilişkin olduğundan, taraflarca ileri sürülmese dahi mahkemece re’sen gözetilir. Görevli olmayan bir mahkemede açılan dava, yargılamanın her aşamasında görevsizlik kararı ile reddedilir ve dosya yetkili mahkemeye gönderilir.

Yetkili Mahkeme

Önalım davası, taşınmazın mülkiyetine yönelik bir talep içerdiğinden, kesin yetki kuralına tabidir. HMK m. 12/1’e göre, “taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.”

Dolayısıyla, taşınmaz nerede kayıtlı ise, dava yalnızca o yer mahkemesinde açılabilir. Bu kural kamu düzenine ilişkindir ve taraflarca yetki sözleşmesi ile değiştirilemez.

Taşınmaz birden fazla yerin sınırında kalıyorsa, HMK m. 12/2 uyarınca taşınmazın büyük kısmının bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Dava Değeri ve Harçlandırma

Önalım davasında dava değeri, önalım bedeli üzerinden belirlenir. Çünkü davacı, alıcının yerine geçerek aynı bedelle mülkiyet devrini talep etmektedir.

Bu nedenle, harç hesabında taşınmazın piyasa değeri değil, satış sözleşmesinde belirtilen bedel esas alınır. Satış bedeli muvazaalı ise ve daha düşük gösterilmişse, mahkeme gerçek bedelin tespitini yapabilir. Ancak harç yönünden genellikle tapu satış bedeli dikkate alınır.

Dava nispi harca tabidir; yani dava değeri üzerinden harç ödenir. Dava açılırken peşin nispi harç yatırılmalı, ardından bedel depo edildiğinde tamamlama harcı doğabilir.

Yargıtay kararlarında, dava değerinin satış bedelinden farklı gösterilmesinin harç eksikliğine neden olacağı ve mahkemece tamamlama için süre verilmesi gerektiği vurgulanmaktadır.

Bu yönüyle dava değeri yalnızca usulî bir formalite değil; mahkemenin yetkisini ve yargılamanın geçerliliğini doğrudan etkileyen bir unsurdur.

Davanın Tarafları ve Taraf Sıfatı

Önalım davası, TMK m. 734 gereği alıcıya karşı açılır. Satıcıya karşı açılan dava taraf sıfatı yokluğu nedeniyle reddedilir. Çünkü önalım hakkı, satış işleminin karşı tarafı olan alıcıya yöneliktir; satıcı, satış bedelini almış ve mülkiyet devrini tamamlamıştır.

Bununla birlikte, satıcı davadan haberdar edilmek istenirse davacı tarafından ihbar yapılabilir; ancak bu zorunlu değildir.

Birden fazla alıcının bulunduğu hâllerde, davanın hepsine yöneltilmesi gerekir. Zira mülkiyetin bölünmezliği ilkesi gereği, payın yalnızca bir kısmı hakkında önalım kullanılamaz. Davacı paydaş, satışın tamamını kendi adına tescil talep etmelidir.

İspat Yükü ve Delil Rejimi

Önalım davasında ispat yükü genel kurallara tabidir (HMK m. 190). Hakkın varlığını, süresinde ve usulüne uygun kullanıldığını davacı paydaş ispatlamakla yükümlüdür. Buna karşılık, fiilî taksim, süre aşımı, muvazaa veya hakkın kötüye kullanılması gibi itirazları ileri süren taraf (çoğu zaman davalı alıcı) bu iddialarını ispatlamalıdır.

İspatta delil serbestisi esastır. Taraflar:
• Tapu kayıtları,
• Noter bildirimi belgeleri,
• Tanık beyanları,
• Bilirkişi raporları,
• Banka dekontları,
• Keşif tutanakları

gibi her türlü yasal delile dayanabilir.

Ancak taşınmaz satışının resmî senede dayanması nedeniyle, satış bedeli veya satış tarihi gibi hususlarda resmî senetle çelişen iddialar güçlü delillerle desteklenmelidir. Aksi hâlde mahkeme tapu kayıtlarını esas alır.

Yargıtay, resmî senetle ispat zorunluluğuna rağmen önalım davalarının tam ispat kuralına değil, serbest ispat sistemine tabi olduğunu belirtmiştir. Bu da, özellikle fiilî taksim veya muvazaa iddialarında tanık delilinin önemini artırmaktadır.

Bilirkişi İncelemesi ve Keşif

Önalım davalarında sıkça başvurulan delillerden biri bilirkişi incelemesidir. Bilirkişi, genellikle bedelin gerçekliği, taşınmazın rayiç değeri veya fiilî taksimin varlığı konularında rapor sunar.

Ayrıca, taşınmazın fiilen bölünüp bölünmediğinin tespiti için mahkeme yerinde keşif yapabilir. Keşif sırasında taşınmazın fiziksel durumu, kullanım biçimi, sınırlar ve taraf beyanları değerlendirilir.

Fiilî taksimin varlığı hâlinde, TMK m. 2 uyarınca hakkın kötüye kullanılacağı kabul edilerek davanın reddine karar verilebilir. Bu nedenle keşif tutanağı, davanın sonucunu doğrudan etkileyen belirleyici delillerden biridir.

İhtiyati Tedbir ve Tapu Takyidatı

Önalım davası süresince taşınmazın el değiştirmesi, hakkın fiilen kullanılamaz hâle gelmesine neden olabilir. Bu nedenle uygulamada, davacı genellikle dava açarken taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir talep eder.

HMK m. 389 ve devamı hükümleri gereğince, davacı haklı bir menfaatini ispat ederse mahkeme tapu siciline tedbir şerhi koyabilir. Böylece dava sonuçlanana kadar taşınmazın devri engellenmiş olur.

Ayrıca, dava devam ederken yapılan devir işlemleri, Türk Medenî Kanunu m. 1023 anlamında iyiniyetli üçüncü kişileri de etkileyebilir. Bu nedenle davacının tedbir talebinde bulunması, hakkın korunması bakımından hayati önemdedir.

Yargılama Ekonomisi ve Usul Stratejisi

Önalım davası, çoğu zaman teknik deliller ve uzun bilirkişi süreçleri gerektirir. Bu nedenle yargılama ekonomisi ilkesi, hem taraflar hem de mahkeme açısından büyük önem taşır.

Davacı vekilinin, dava açmadan önce satış tarihini, bildirimin varlığını, sürelerin dolup dolmadığını, bedelin yatırılıp yatırılmadığını ve fiilî taksim bulunup bulunmadığını araştırması gerekir. Böylece davanın ön koşullardan dönmesi önlenir.

Yargılama sürecinde stratejik olarak en kritik unsurlar şunlardır:
1. Sürelerin dolmadığının somut belgelerle ispatlanması,
2. Depo kararına zamanında uyulması,
3. Muvazaa iddialarının delillerle desteklenmesi,
4. Fiilî taksim iddialarına karşı keşif ve bilirkişi talep edilmesi,
5. Taşınmazın devrini önlemek için tedbir konulması.

Bu unsurların eksiksiz yönetilmesi, önalım davasının başarıyla sonuçlanmasında belirleyici rol oynar.

Sonuç

Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın aynına ilişkin olması sebebiyle özel usul kurallarına tabidir. Görev Asliye Hukuk Mahkemesine, yetki ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir.

Davanın taraflarının doğru gösterilmesi, bedel ve harçların eksiksiz yatırılması, delillerin zamanında sunulması ve özellikle tedbir taleplerinin ihmal edilmemesi, yargılamanın etkinliği açısından zorunludur.

Bu bağlamda, önalım davası yalnızca maddi hukuk bilgisini değil, usul stratejisini de gerektiren, çok boyutlu bir dava türü olarak karşımıza çıkar.

Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar ve İçtihat Çizgisi

Türk hukukunda önalım hakkı, kanun metninde sade bir düzenlemeye sahip olsa da, uygulamada son derece karmaşık uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Zira her taşınmazın niteliği, taraf ilişkileri, satış şekli ve fiilî kullanım koşulları farklılık göstermektedir. Bu farklılıklar, Yargıtay içtihatlarında giderek somutlaştırılmış ve zaman içinde doktrinel bir yargı pratiği oluşmuştur. Aşağıda, uygulamada en sık karşılaşılan ve davaların seyrini belirleyen başlıca meseleler incelenecektir.

Fiilî Taksim – Dürüstlük Kuralı Sınırı

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinde paydaşlar arasına yabancı bir kimsenin girmesini önlemek amacını taşır. Ancak taşınmaz, uzun süredir paydaşlar arasında fiilen bölüştürülmüş ve her biri belirli bir kısmı kendi malı gibi kullanıyorsa, önalım hakkının kullanılması artık hakkın amacına hizmet etmez.

Bu durumda, TMK m. 2’de düzenlenen dürüstlük kuralı devreye girer. Yargıtay, 1980’lerden itibaren geliştirdiği içtihat çizgisiyle, fiilî taksim bulunması hâlinde önalım hakkının kötüye kullanıldığı sonucuna varmaktadır.

Örneğin; bir tarla paydaşlarca yıllardır sınırları belirlenmiş şekilde ekilip biçiliyorsa, her paydaşın fiilen “kendi alanı” varsa, bu taşınmazda yapılan satış diğer paydaşları etkilemez. Dolayısıyla önalım hakkı burada uygulanamaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2018/407 sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere, “fiilî taksimin uzun süredir devam ettiği, tarafların taşınmazın belirli bölümlerini kendi mülkiyetindeymiş gibi kullandıkları hâllerde önalım hakkının ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırıdır.”

Ancak fiilî taksim iddiasının kabulü için, sadece taraf beyanı yeterli değildir. Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesi yaparak taşınmazın sınırlarının fiilen ayrılıp ayrılmadığını belirlemelidir. Ayrıca bu fiilî taksim, kalıcı nitelikte olmalı; geçici kullanımlar veya tarımsal ortaklıklar bu kapsama girmemelidir.

Özgüleme ve Payın Belirlenebilirliği

Uygulamada sıkça görülen bir başka sorun, payın belirli bir bölüme özgülenip özgülenmediği konusudur. Paylı mülkiyet sisteminde her paydaşın hakkı taşınmazın tamamına yayılır. Ancak taraflar arasında fiilen belirli bölümler üzerinde tasarruf varsa, “özgüleme”den söz edilir.

Eğer satışa konu pay, taşınmazın belirli bir bölümüne özgülenmişse, bu durumda satışın önalım hakkını doğurup doğurmayacağı tartışmalıdır. Yargıtay, özgüleme varsa ve bu durum diğer paydaşlarca da biliniyorsa, önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı biçimde kullanılacağını kabul etmektedir.

Buna karşılık, taşınmazın özgülenmemiş payı satılmışsa, önalım hakkı kullanılabilir. Dolayısıyla davacı, önalım hakkını kullanmak istediğinde satılan payın özgülenip özgülenmediğini araştırmalı; fiilî durumla uyumlu hareket etmelidir.

Miras Payının Satışı ve Önalım

Mirasçılar arasında paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğunda, bu paydaşlık da TMK m. 732 anlamında yasal önalım hakkı doğurur. Dolayısıyla mirasçılardan biri, miras payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer mirasçılar önalım hakkını kullanabilir.

Ancak miras payının satışı, çoğu zaman yalnızca miras bırakanın malvarlığını değil, bir miras hakkını kapsar. Bu nedenle satışın konusu “belirli bir taşınmaz payı” değilse, önalım hakkı doğmaz.

Yargıtay, “miras payı satışı” ile “taşınmaz payı satışı”nı birbirinden ayırmakta; yalnızca taşınmaz payı satışlarında önalım hakkını kabul etmektedir.

Bu nedenle, dava açılmadan önce satış sözleşmesinin niteliği dikkatle incelenmeli, satışın gerçekten taşınmaz payına mı, yoksa miras payına mı ilişkin olduğu belirlenmelidir. Aksi hâlde, dava yanlış hukuki sebebe dayanacağı için reddedilir.

Zincirleme Satışlar ve Araya Kişi Koyma

Uygulamada bazı paydaşlar, önalım hakkını bertaraf etmek için paylarını önce yakın bir akrabasına, ardından asıl alıcıya devreder. Bu tür işlemler, Yargıtay tarafından önalım hakkının dolanılması olarak nitelendirilir.

Yargıtay birçok kararında, “önalım hakkını engellemek amacıyla araya kişi koymak, dürüstlük kuralına aykırıdır; zincirleme satışlarda son alıcıya karşı önalım hakkı kullanılabilir” yönünde hüküm kurulmuştur.

Bu tür durumlarda mahkeme, satışlar arasındaki zaman aralığını, tarafların yakınlık ilişkisini ve bedel hareketlerini inceleyerek, işlemlerin gerçekten zincirleme bir planın parçası olup olmadığını araştırır.

Eğer araya konulan kişi kısa süre sonra payı esas alıcıya devretmişse, mahkeme bu durumu hileli satış olarak değerlendirir ve davacının önalım hakkını tanır. Bu yaklaşım, TMK m. 2’deki dürüstlük kuralının pratik bir yansımasıdır.

Aile İçi Satışlar ve Muvazaa İhtimali

Aile bireyleri arasında yapılan satışlarda, bedelin gerçek olup olmadığı sıklıkla tartışma konusu olur. Özellikle anne, baba veya kardeşler arasında yapılan satışlarda, görünüşte satış yapılmakta ancak gerçekte bağış kastedilmektedir.

Yargıtay, bu tür aile içi satışlarda muvazaa olasılığını yüksek görür. Eğer bedel fiilen ödenmemiş, satış bedeli rayiç değerden çok düşük gösterilmişse, işlem bağış niteliğinde kabul edilir ve önalım hakkı doğmaz.

Çünkü önalım hakkı yalnızca ivazlı satışlarda kullanılabilir. Dolayısıyla davacı, satışın gerçekten bedelli olduğunu ispatlamalıdır. Aksi hâlde, satışın bağış niteliğinde olduğu kabul edilerek dava reddedilir.

Bu nedenle uygulamada, aile bireyleri arasında yapılan satışlarda önalım davası açmadan önce bedel hareketlerinin ve taraf ilişkilerinin dikkatle araştırılması gerekir.

Kat Mülkiyeti, Arsa Payı ve Ön Alım

Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda, her bağımsız bölüm malikinin arsa payı bulunmakla birlikte, paydaşlık ilişkisi fiilen ortadan kalkar. Çünkü her malik, kendi bağımsız bölümü üzerinde münhasır mülkiyet hakkına sahiptir.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kat mülkiyetine geçilmiş taşınmazlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü burada artık bir paylı mülkiyet ilişkisi değil, bağımsız mülkiyet sistemi vardır.

Ancak taşınmaz hâlâ “kat irtifakı” aşamasında ise, yani bağımsız bölümler fiilen tamamlanmamış ve mülkiyet tam olarak ayrılmamışsa, önalım hakkı kullanılabilir. Bu durumda her arsa payı bir paylı mülkiyet payı niteliğinde olduğundan, TMK m. 732 uygulama alanı bulur.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Satış

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada sıkça önalım hakkını etkileyen işlemler arasındadır. Bu sözleşmelerde arsa sahibi, müteahhide belirli payları devreder. Arsa payı sözleşmelerde gecikme tazminatına ilişkin makalemizi de inceleyebilirsiniz.

Yargıtay, bu tür devirleri satışa ekonomik olarak eşdeğer işlemler olarak görse de, bunların her zaman önalım hakkını doğurmadığını belirtir. Çünkü bu işlemlerde satış amacı değil, inşaatın tamamlanması karşılığı edim söz konusudur.

Dolayısıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri genellikle önalım hakkını tetiklemez. Ancak sözleşme görünümünde yapılan işlemin gerçekte satış olduğu ispatlanırsa, önalım hakkı kullanılabilir.

Hakkın Kötüye Kullanılması ve Hakkaniyet Denetimi

Önalım hakkı, paydaşlara tanınmış bir koruyucu haktır; ancak bu hak, hakkaniyete aykırı biçimde kullanılamaz. TMK m. 2 gereği, her hak gibi önalım hakkı da dürüstlük kuralına uygun şekilde kullanılmalıdır.

Yargıtay, hakkın kötüye kullanıldığını düşündüğü durumlarda, hakkın reddedilmesi gerektiğini kabul etmektedir. Özellikle:
• Davacının yalnızca davalıyı zarara uğratma amacıyla dava açması,
• Uzun süredir fiilî taksim bulunmasına rağmen önalım iddiasında bulunulması,
• Satışın aile içi veya ekonomik zorunlulukla yapılmış olması,

gibi hâllerde hakkın kötüye kullanıldığı sonucuna varılabilir.

Bu yaklaşım, önalım hakkının hukuki güvenliği sarsmayan, dürüst kullanımını temin etmeyi amaçlar.

Sonuç

Uygulamada önalım davalarının büyük bölümü, teknik mevzuattan ziyade fiilî olguların ispatı etrafında şekillenmektedir. Fiilî taksim, muvazaa, zincirleme satış, aile içi devir ve payın niteliği gibi olguların somut delillerle kanıtlanması, davanın kaderini belirler.

Yargıtay içtihatları, önalım hakkını hem koruyucu bir hak hem de sınırlı bir imkân olarak görmektedir. Dolayısıyla hakkın kullanılmasında dürüstlük, hakkaniyet ve fiilî gerçeklik ilkeleri birlikte değerlendirilmelidir.

Değerlendirme ve Sonuç

Genel Değerlendirme

Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyetin kendine özgü dengelerini koruyan, kanundan doğan bir yenilik doğuran hak olarak Türk Medenî Hukuku’nda önemli bir yer tutar. Bu hak, paydaşlar arasında uzun süredir süregelen ilişkilerin korunmasını, ortaklığın dış müdahaleye kapalı kalmasını ve taşınmazın kullanımında istikrarın sağlanmasını hedefler.

Ancak uygulama göstermektedir ki, önalım hakkı çoğu zaman kanun koyucunun öngördüğü bu koruma işlevinin ötesine taşınmakta, bazen hakkın kötüye kullanıldığı, bazen de şekli eksiklikler nedeniyle adaletin zedelendiği durumlarla karşılaşılmaktadır. Bu nedenle, önalım hakkı hem maddi hukuk hem de usul hukuku bakımından dikkatle işletilmesi gereken bir kurumdur.

Maddi Hukuk Boyutu: Hakkın Amacı ve Sınırları

TMK m. 732–734 hükümleri, önalım hakkının yalnızca satış işlemlerinde ve paylı mülkiyet ilişkisi içinde kullanılabileceğini düzenlemiştir. Bu sınır, hakkın kapsamını belirginleştirir. Ancak özellikle miras payı satışı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve zincirleme devirler gibi karmaşık işlemlerde, satış unsurunun gerçekten mevcut olup olmadığı çoğu zaman tartışmalıdır.

Yargıtay içtihatları bu noktada, işlemin ekonomik ve fiilî sonucuna bakarak değerlendirme yapmaktadır. Görünüşte bağış veya inşaat sözleşmesi gibi sunulan işlemler, gerçekte satış amacına yöneliyorsa, önalım hakkının doğduğu kabul edilmektedir. Bu yaklaşım, maddi gerçeğe ulaşma ilkesinin bir yansımasıdır.

Diğer taraftan, taşınmazın fiilî taksimle uzun süredir bölünmüş olması hâlinde, hakkın dürüstlük kuralına aykırı şekilde kullanılması ihtimali ortaya çıkar. Bu durum, TMK m. 2’nin somut uygulama alanlarından biridir. Yargıtay’ın yerleşik görüşü, fiilî taksimin varlığı hâlinde önalım hakkının kullanılamayacağı yönündedir. Böylece hukuk düzeni, hakkın amacını aşan müdahalelere izin vermez.

Bu noktada önalım hakkı, yalnızca bir mülkiyet koruma aracı değil, aynı zamanda hakkaniyet denetiminin de bir yansıması olarak karşımıza çıkar. Kanun, hakkın kullanılmasına izin vermekle birlikte, dürüstlük sınırının aşılmasına izin vermez. Bu yönüyle önalım, maddi hukukta hem hak hem de sınırlama işlevini aynı anda bünyesinde barındıran nadir kurumlardan biridir.

Usul Hukuku Boyutu: Şekil, Süre ve Bedel Unsurları

Önalım hakkının kullanılmasında usulî şekil şartları, hakkın özü kadar önemlidir. Özellikle TMK m. 733 hükmü uyarınca noter bildirimi, üç aylık ve iki yıllık hak düşürücü süreler, davanın süresinde açılıp açılmadığının tespiti açısından belirleyicidir.

Yargıtay uygulaması, bildirimin noter aracılığıyla yapılmadığı hâllerde sürenin başlamayacağı, bildirimin eksik veya yanıltıcı olması durumunda ise hak düşürücü sürenin işlemeyeceği yönündedir. Bu yaklaşım, usul güvencesi bakımından isabetlidir; zira paydaş, ancak tam bilgiye sahip olduğunda hakkını sağlıklı biçimde kullanabilir.

Benzer şekilde, bedel depo yükümlülüğü de davanın ciddiyetini ve dürüst kullanımını teminat altına alır. TMK m. 734/2 gereğince mahkemece belirlenen sürede bedelin nakden yatırılması zorunludur. Bedelin eksik veya geç yatırılması hâlinde dava reddedilir. Bu kural, hakkın şekli olarak değil, samimi ve ekonomik olarak gerçekçi biçimde kullanılmasını sağlar.

Bununla birlikte, uygulamada en çok tartışma yaratan hususlardan biri bedel muvazaasıdır. Tarafların tapuda gerçeğe aykırı bedel göstermesi, önalım hakkını fiilen etkisiz hâle getirebilir. Bu nedenle Yargıtay, muvazaa iddialarına geniş ispat imkânı tanımakta; özellikle yüksek bedel gösterilerek hakkın engellendiği durumlarda dürüstlük kuralı çerçevesinde davacı lehine karar vermektedir. Bu tutum, önalım hakkının ekonomik adalet amacına uygun yorumlanmasını sağlamaktadır.

Uygulamadaki Temel Sorunlar

Yargı pratiğinde önalım davalarının uzun sürmesinin ve çelişkili kararların başlıca nedenleri şunlardır:
1. Bildirim hataları ve süre uyuşmazlıkları (örneğin yanlış adrese gönderilen noter tebligatları),
2. Muvazaalı satış işlemleri ve bedelin gizlenmesi,
3. Fiilî taksimin varlığının tespiti için yetersiz bilirkişi incelemeleri,
4. Yetki ve görev hataları,
5. Tedbir talebinde bulunulmaması nedeniyle taşınmazın üçüncü kişilere devri.

Bu sorunlar, mahkemelerin hem şekli usulleri hem de maddi unsurları titizlikle değerlendirmesini gerektirir. Aksi hâlde, önalım hakkı ya şekilcilik nedeniyle işlevsiz kalmakta ya da hakkaniyeti aşan biçimde geniş yorumlanmaktadır.

Hakkın Kötüye Kullanımı ve Dürüstlük Dengesi

Önalım hakkı, kanun tarafından tanınan bir imtiyaz olmakla birlikte, bu imtiyazın dürüstlük sınırları içinde kullanılması gerekir. Hakkın, yalnızca alıcıyı zarara uğratma, satıştan intikam alma veya taşınmazın devrini geciktirme amacıyla kullanılması, TMK m. 2 anlamında kötüye kullanımdır.

Yargıtay, bu tür davalarda hakkın reddedilmesi gerektiğini belirtmektedir. Böylece hukuk düzeni, önalım hakkını “koruyucu” değil, “cezalandırıcı” şekilde kullanan paydaşlara karşı koruma sağlar.

Bu yaklaşım, hukukun temel ilkesi olan hakkaniyet ve dürüstlük dengesini güçlendirir. Önalım hakkı, dürüst paydaşların yararlanabileceği bir güvence olmalı; kötü niyetli kullanımlara açık bir manipülasyon aracı hâline gelmemelidir.

Reform İhtiyacı ve Öneriler

Mevcut mevzuat, temel çerçeveyi belirlemiş olmakla birlikte, uygulamada yaşanan sorunlar, bazı alanlarda yasal netleştirme ihtiyacını gündeme getirmektedir. Bu kapsamda şu öneriler getirilebilir:
1. Bildirim usulü dijital tebligat sistemine entegre edilerek hızlandırılmalı, noter yükümlülüğü teknolojik araçlarla desteklenmelidir.
2. Bedel muvazaası hâllerinde mahkemeye bedeli yeniden belirleme yetkisi tanınarak hakkın fiilen kullanılabilirliği sağlanmalıdır.
3. Fiilî taksim tespitlerinde bilirkişi standartları belirlenmeli, somut kriterler (süre, sınır, fiilî kullanım) kanun düzeyinde açıklığa kavuşturulmalıdır.
4. Süre rejimi, bildirimin eksik yapılması hâllerine özel düzenleme içermeli; paydaşın kasten habersiz bırakılması gibi kötü niyetli davranışlar yaptırıma bağlanmalıdır.
5. Kat mülkiyetine geçilmiş taşınmazlarda önalım hakkının hangi sınırlar içinde uygulanabileceği açıkça tanımlanmalıdır.

Bu öneriler, hem yargılamanın öngörülebilirliğini artıracak hem de önalım hakkının adaletli şekilde işletilmesini sağlayacaktır.

Sonuç olarak, önalım hakkı Türk hukuk sisteminde paydaşlık ilişkisini dengeleyen ve mülkiyetin sosyal işlevini somutlaştıran bir kurumdur. Ancak bu hakkın etkili ve adil şekilde işletilebilmesi, yalnızca kanun hükümlerinin uygulanmasına değil, aynı zamanda dürüstlük kuralının doğru yorumlanmasına, gerçek bedelin belirlenmesine ve usulî güvencelere titizlikle uyulmasına bağlıdır.

Hukukun amacı, biçimsel doğruluktan ziyade maddeleşmiş adaleti sağlamaktır. Bu nedenle önalım hakkı, her somut olayda sadece kanun metniyle değil, hukukun vicdanı olan hakkaniyetle birlikte değerlendirilmelidir.