I. GİRİŞ
Taşınmaz mülkiyetinin korunması, medeni hukukun en köklü ve en tartışmalı alanlarından biridir. Türkiye’de şehirleşmenin hız kazanması, tarım arazilerinde sınır çekişmelerinin sürmesi, kat mülkiyeti sistemiyle birlikte ortak alanların kullanımından kaynaklanan ihtilafların artması ve idarenin çeşitli altyapı projelerinde malik rızası olmaksızın taşınmazlara müdahalesi gibi nedenlerle elatmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası, hukuk uygulamasının merkezi davalarından biri hâline gelmiştir.
“Elatmanın önlenmesi davası”, ilk bakışta yalnızca fiilî işgalleri durdurmaya yönelik bir araç gibi görülse de, gerçekte çok daha geniş bir işlev üstlenir. Bu dava; mülkiyet hakkının kullanılması engellenen malike, kapsamlı ve esnek bir koruma mekanizması sunar. Koruma alanı yalnızca taşınmazın tümünü işgal eden klasik anlamda bir “istila” ile sınırlı değildir; mülkiyet hakkının kullanılmasını kısıtlayan, daraltan, engelleyen, tehlikeye sokan veya gelecekte zarara yol açma ihtimali bariz olan her türlü fiili davranış, bu davanın konusu olabilir.
Bu yönüyle elatmanın önlenmesi davası, hem mülkiyet hakkını koruyan temel bir dava türüdür hem de komşuluk hukuku, paylı mülkiyet ilişkileri, kat mülkiyeti, idarenin fiili müdahaleleri, irtifak hakları ve sözleşmeden kaynaklanan kullanım hakları gibi çok farklı hukuki alanların kesişim noktasında bulunur.
Bu makalede, taşınmazlarda elatmanın önlenmesi davası doktrinsel temelleri, uygulama örnekleri, Yargıtay içtihatlarının oluşturduğu kriterler, usul hukuku boyutu ve özel durumlar çerçevesinde detaylı olarak incelenmektedir. Tüm açıklamalar tamamen özgün biçimde kurulmuş olup, akademik bir makalenin gerektirdiği bütüncül analiz titizlikle sağlanmıştır.
II. HUKUKİ DAYANAK VE KAVRAMSAL ÇERÇEVE
A. Mülkiyet Hakkının İçeriği
Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi, mülkiyet hakkını üç temel yetki ile tanımlar:
683. madde
Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.
1. Kullanma,
2. Yararlanma,
3. Tasarruf etme.
Malikin, bu yetkileri serbestçe kullanmasının önünde hukuka aykırı bir engel bulunduğunda, kanun ona iki temel dava hakkı tanır:
• İstihkak davası: Malın zilyetliğini kaybetmişse iade için,
• Elatmanın önlenmesi davası: Mal üzerindeki hakkını kullanması hukuka aykırı olarak engelleniyorsa müdahalenin durdurulması için.
Özellikle taşınmaz hukuku bakımından TMK m. 718’in önemi büyüktür. Bu hüküm, arazi üzerindeki ve altındaki bütün unsurları, arazinin ayrılmaz parçası olarak kabul eder. Dolayısıyla taşınmaz üzerindeki ağaçların kesilmesi, toprağın kazılması, duvar yapılması, üstten veya yandan taşkın yapı yapılması gibi tüm eylemler, taşınmazın bütününe el atma niteliği taşıyabilir.
B. Elatma Kavramı
Sadece İşgal Değil, Her Türlü Fiili ve Fiili Sonuç Doğuran Müdahale
Uygulamada “elatma” denildiğinde genel bir yanılgı olarak yalnızca fiili işgal anlaşılır. Oysa hukuk tekniğinde elatma, çok daha geniş bir anlam taşır. Bir davranışın “elatma” olarak kabul edilebilmesi için:
• Taşınmaz üzerindeki hakkın kullanımını engellemesi,
• Kullanımın kapsamını daraltması,
• Meşru hakkın kullanımını tehlikeye sokması,
• Hakkın gelecekte kullanılmasını ciddi biçimde tehdit etmesi,
• Taşınmazın sosyal ve ekonomik değerini zarara uğratması
yeterlidir.
Bu nedenle elatma, mutlaka fiziki işgali gerektirmez. Örneğin:
• Komşu taşınmazdan gelen sürekli gürültü, duman veya titreşim,
• Ortak alana yapılan izinsiz yapılaşmalar,
• Paydaşlardan birinin taşınmazın tamamını kullanarak diğer paydaşların kullanımını dışlaması,
• Üçüncü kişinin kiralananı fiilen kullanılamaz hâle getirmesi,
• İdarenin herhangi bir kamulaştırma yapmadan taşınmaza yol veya hat döşemesi,
• Komşu parselde ruhsatsız binanın ışık, hava ve güneş akışını engellemesi,
tamamı “elatma” olarak hukuken nitelendirilebilir.
C. Elatmanın Önlenmesi Davasının Niteliği
Bu davanın hukuki niteliği doktrinde tartışılmış olsa da baskın görüş, davanın:
• Ayni nitelikte olduğu,
• Mülkiyet hakkının korunmasına yönelik bir eda davası olduğu,
• Müdahalenin sona erdirilmesi ve gelecekte tekrarlanmasının önlenmesine ilişkin olduğu,
• Bu sebeple zamanaşımına tabi olmadığı
yönündedir.
Ayni hakka dayanan taleplerde zamanaşımı işlememesi, davanın teorik temelini oluşturur. Çünkü mülkiyet hakkı süre ile sınırlı değildir. Müdahale devam ettiği sürece dava açılabilir.
Ancak dürüstlük kuralı gereği mahkemeler, çok uzun yıllar sessiz kalınan müdahaleler karşısında hakkın kötüye kullanıldığını değerlendirebilir.
III. DAVANIN ŞARTLARI
Elatmanın önlenmesi davasının dinlenebilmesi için üç temel şart aranır:
1. Davacının korunmaya değer bir hakkının bulunması,
2. Bu hakka yönelik hukuka aykırı bir müdahalenin varlığı,
3. Müdahalenin devam ediyor olması veya devam etme tehlikesinin varlığı.
Şimdi her bir unsur ayrıntılı incelenmektedir.
A. Davacının Hak Sahipliği
Davacı, elatmanın önlenmesi davasını ancak taşınmaz üzerindeki hakkına dayanarak açabilir. Bu hak;
1. Mülkiyet hakkı olabilir
Tapu malikinin dava açmasında hiçbir tereddüt bulunmaz.
2. Sınırlı ayni hak olabilir
İntifa, üst hakkı, geçit hakkı gibi irtifak haklarında da, hakkın kullanımını engelleyen her türlü müdahale, bu davanın konusudur.
3. Şahsi hak olabilir
Kiracının kiralananı kullanmasını engelleyen üçüncü kişilere veya malike karşı da müdahalenin men’i davası açabileceği doktrin ve uygulama tarafından kabul edilmektedir.
4. Paydaşlık ilişkisi içinde paylı mülkiyet hakkı
Paydaşlar birbirlerine karşı da bu davayı açabilirler. Bu nokta, uygulamada en çok tartışılan alanlardan biridir. Paydaşın payına denk düşen kullanım hakkı, paydaşın fiilen taşınmazdan dışlanması hâlinde korunur.
B. Hukuka Aykırı Müdahalenin Varlığı
Müdahalenin hukuka aykırılığı, davacının taşınmaz üzerindeki hakkına uygun şekilde kullanımının engellenmesiyle ortaya çıkar. Müdahale;
• Fiili olabilir (yapı yapmak, duvar örmek, toprağı işlemek),
• Dolaylı olabilir (ışık, hava, manzara kesilmesi),
• Süregelen bir kullanım olabilir (otopark, depo, bahçe işgali),
• Ortak alanı özel mülkiyete dönüştürme şeklinde olabilir.
Hukuka uygun bir müdahalede —örneğin geçit irtifakı şerhi varsa, idare hukuki işlemle kamulaştırma yapmışsa— elatmanın önlenmesi davası açılamaz; bu durumda davacı başka hukuki yollara başvurmalıdır. Bu hususta teknik bilgi gerektiren alanlarda alanında uzman avukatlardan destek almak önemlidir. Muteber Hukuk olarak gayrimenkul davaları konusunda uzman avukatlar olarak müvekkillerin haklarını hukuki çerçevede korumaktadır.
C. Müdahalenin Devamı veya Devam Tehlikesi
Davacı, dava tarihinde müdahalenin sürdüğünü veya çok kuvvetli bir tehlike olarak varlığını koruduğunu ispatlamalıdır.
1. Devam eden müdahale
Hâlen duvarın taşınmaz üzerinde olması, sınır fazlası ekim yapılması, yolun kapalı tutulması gibi açık fiillerde ek bir değerlendirmeye gerek yoktur.
2. Zarar tehlikesine dayalı müdahale
Komşu parselde kurallara aykırı inşa edilen bir yapının:
• çökme tehlikesi oluşturması,
• yangın riski yaratması,
• ışığı tamamen kesmesi,
• yapının statik bütünlüğünü tehdit etmesi,
gibi hâllerde, fiili zarar gerçekleşmese bile dava açılabilir. Bu yaklaşım, özellikle modern şehirleşme düzeninde Yargıtay tarafından istikrarlı olarak benimsenmiştir.
IV. TAŞINMAZ HUKUKUNDA TİPİK ELATMA TÜRLERİ
Bu bölüm, uygulamada en çok karşılaşılan elatma biçimlerini sistematik şekilde ele almaktadır. Bu kısım, özellikle tapu–kadastro, komşuluk hukuku ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında görev yapan uygulayıcılar için önemlidir.
A. Sınır Aşımı ve Taşkın Yapılar
Sınır aşımı, elatmanın en net biçimidir. Komşu taşınmazın sınırını aşacak şekilde yapılan her türlü yapılaşma, hukuka aykırıdır. Bu müdahale:
• zemin üzerinde olabilir (duvar, sundurma, merdiven),
• üstten taşma olabilir (balkon, saçak, teras),
• alttan olabilir (kazı ile komşu taşınmazın stabilitesinin bozulması).
1. Taşkın yapı hükümleri ile ilişkisi
TMK m. 725 ve m. 726 hükümleri uyarınca taşkın yapı yapan kişi bazı koşullarda belirli haklar elde edebilir; ancak kötü niyetli taşkın yapılarda elatmanın önlenmesi davası doğrudan uygulanır ve çoğu zaman yıkım kararı verilir. Bu alanda yazılmış Taşkın yapı nedeni ile tapu iptal ve tescil davasına yönelik makalemizi okumanızı tavsiye ederiz.
2. Komşuluk hukuku kriterleri
Komşu taşınmazın kullanımını aşırı etkileyen, hakkın dengeli kullanımına uymayan müdahaleler, komşuluk hukuku çerçevesinde de hukuka aykırı kabul edilir.
B. Paylı Mülkiyette Elatma
Paydaşlardan birinin taşınmazın tamamını veya diğer paydaşların payına göre çok daha büyük kısmını fiilen kullanması, diğer paydaşlar açısından tipik bir elatma örneğidir.
1. Paydaşlar arasında elatma davası açılabilir mi?
Evet. Paydaş, diğer paydaşın haksız kullanımını durdurmak için bu davayı açabilir.
2. Ecrimisil ilişkisi
Müdahalenin önlenmesi ile birlikte geçmişe yönelik tazminat isteniyorsa “intifadan men” şartı aranır. Yani davacı, kullanımın haksız olduğunu paydaşa bildirmiş olmalı ve buna rağmen kullanım devam etmiş olmalıdır.
C. Kat Mülkiyetinde Ortak Alanlara Müdahale
Kat mülkiyetinde ortak alanların tek başına kullanılmaya başlanması en yaygın elatma sebeplerindendir.
Bunlara örnek:
• Ortak bahçenin çitle çevrilerek özel bahçe yapılması,
• Sığınak, otopark veya depo alanının bir malik tarafından tamamen işgal edilmesi,
• Çatıya izinsiz oda yapılması,
• Ortak merdiven boşluğunun kapatılması.
Bu hâllerde diğer maliklerin kat malikleri kurulu kararı almalarına gerek yoktur; her malik tek başına dava açabilir.
D. İdarenin Haksız El Atması
İdarenin hukuki dayanağı olmadan taşınmaza fiili müdahalesi (kamulaştırmasız el atma), klasik müdahalenin men’i davasını doğurur.
Örnekler:
• Taşınmazdan yol geçirilmesi,
• Elektrik direği, trafo, kanalizasyon hattı konulması,
• Park ve rekreasyon alanı oluşturulması için taşınmazın kullanılması.
Malik, idareden müdahalenin durdurulmasını, taşınmazın boşaltılmasını ve eski hâline getirilmesini isteyebilir. Bu yönüyle dava, idareye karşı da açılabilen güçlü bir koruma aracıdır.
V. USUL HUKUKU BOYUTU VE YARGILAMA SÜRECİ
A. Görevli ve Yetkili Mahkeme
1. Görev
Taşınmazlara ilişkin elatmanın önlenmesi davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
2. Yetki
Yetkili mahkeme, HMK m. 12 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Bu yetki kesin yetki niteliğindedir.
B. İspat Araçları ve Teknik İncelemeler
Davanın en önemli özelliği, teknik yönünün çok güçlü olmasıdır. Mahkemeler genellikle:
• keşif,
• harita–kadastro bilirkişisi,
• inşaat mühendisi bilirkişi,
• fotoğraf–video delilleri,
• uydu görüntüleri,
• imar planları, çap kayıtları, aplikasyon krokileri
gibi belgelerle sonuca gider.
Müdahalenin varlığını ispat yükü davacıdadır; ancak davalı müdahalenin hukuka uygun olduğunu iddia ediyorsa ispat yükü ona geçer.
C. Talep Sonuçları: Ne İstenebilir?
Davacı, elatmanın önlenmesi davasında:
1. Müdahalenin durdurulmasını,
2. Taşınmazın boşaltılmasını,
3. Haksız yapılan yapıların yıkılmasını,
4. Eski hâle getirilmesini,
5. Gelecekte aynı müdahalenin yapılmaması için önlem alınmasını,
6. Şartları varsa ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) ödenmesini
isteyebilir.
Müdahalenin ağırlığına yanlış orantılı bir talepte bulunulamaz. Örneğin küçük bir taşkın duvar için tüm binanın yıkımı istenemez; ancak müdahale ciddi ise yıkım kararı verilebilir.
VI. SONUÇ
Elatmanın önlenmesi davası, mülkiyet hakkının fiilî ve etkin şekilde korunmasını sağlayan en temel araçtır. Hem klasik işgal hâllerinde hem de modern şehirleşmenin doğurduğu trafik, gürültü, ortak alan ihtilafı, statik riskler, ışık–hava engeli gibi çok çeşitli durumlarda uygulanabilir. Yargıtay’ın dinamik içtihatları, davayı sadece gerçekleşmiş zarara karşı değil, ciddi zarar tehlikesine karşı da koruma sağlayan geniş bir hukuk kurumu hâline getirmiştir.
VII. EMSAL KARARLAR
intifadan men koşulu elatmanın önlenmesi davalarında aranan unsur değildir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/10462 K. 2015/11005 T. 29.09.2015
MAHKEMESİ : MERSİN 3. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 17/01/2014 NUMARASI : 2012/429-2014/16 Taraflar arasında görülen elatmanın önlenmesi davası sonunda, yerel mahkemece davanın, reddine ilişkin olarak verilen karar davacı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi …’ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü; -KARAR- Dava, paydaşlar arasında elatmanın önlenmesi isteğine ilişkindir.
Mahkemece, paydaş olan tarafların dava konusu taşınmazda kullandıkları yerlerin bulunduğu, bu şekilde intifadan men koşulu oluşmadığından bahisle, el atmanın önlenmesi talebinde bulunulamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hemen belirtilmelidir ki, intifadan men koşulu paydaşlar arasındaki ecrimisil davalarına ilişkin olup, el atmanın önlenmesi davalarında aranan unsurlardan değildir.
Somut olayda taşınmaza yönelik olarak paydaşlar arasında fiili taksim yapıldığı ve aralarında yapılan taksim uyarınca taşınmazın kullanıldığı açıktır.
Bu durumda mahkemece gerekli araştırmanın yapılıp, gerektiğinde tanık da dinlenmek suretiyle paydaşların kullandıkları kısımlara el atmanın mevcut olup olmadığının tespiti gerekirken, noksan soruşturmayla yetinilerek ve yanılgılı değerlendirme yapılarak yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir.
Davacının temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile, hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 29.09.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.Payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/13907 K. 2016/1325 T. 08.02.2016
MAHKEMESİ:ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ: ELATMANIN ÖNLENMESİ
Taraflar arasında görülen el atmanın önlenmesi davası sonunda, yerel mahkemece davanın, reddine ilişkin olarak verilen karar davacı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi …’ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Dava, paydaşlar arasında çaplı taşınmaza el atmanın önlenmesi isteğine ilişkindir.
Davacı, mirasbırakanı …’nin kayden paydaşı olduğu 182 ada 7 parsel ( yeni 3072 ada 4 parsel ) sayılı kargir ev niteliğindeki taşınmazı davalıların haklı ve geçerli bir nedene dayanmaksızın kullandığını ileri sürerek el atmalarının önlenmesini istemiştir.
Davalılar, usulüne uygun tebligata rağmen davaya cevap vermemiş, yargılama aşamasında birlikte; murisin oğlu …’in çocukları olduklarını, murisin paydaş olduğu çekişmeli taşınmazdaki evde yaşamadıklarını, kiraya vermediklerini, sadece zarar görmemesi için tadilat yaptırdıklarını, evin içerisinde eskiden kalma eşyaların bulunduğunu bildirip davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, çekişmeli taşınmazda dava dışı çok sayıda paydaş olduğu ve uyuşmazlığın ortaklığın giderilmesi suretiyle giderilebileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir.Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre, payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir.
Bilindiği üzere 4721 s. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 706., Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 237., Borçlar Kanunu’nun (BK) 213.), Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz.Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya ortaklığın satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, “ahde vefa” kuralının yanında TMK’nin 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir.
Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır
O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planının olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, TMK’nin müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.
Somut olaya gelince, çekişmeli 3072 ada 4 sayılı parselin davacı ile davalıların ölü babası Mehmet’in murisi … adına kayıtlı olduğu, tanıkların çekişmeli taşınmazdaki evde zaman zaman davalı …’nin kaldığını ve davalı …’nın 26/02/2013 tarihli duruşmada ev anahtarının kendilerinde olduğunu beyan ettiği anlaşılmıştır.
Hâl böyle olunca, çekişmeli taşınmazın davalıların tasarrufunda olduğu saptandığına göre davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde karar verilmesi hatalıdır.
Davacının temyiz itirazı açıklanan nedenden ötürü yerindedir. Kabulü ile, hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 08.02.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
