ZORUNLU GEÇİT HAKKININ KAVRAMSAL VE HUKUKİ TEMELLERİ
Zorunlu Geçit Hakkının İhdas Gerekçesi ve Hukuki Mahiyeti
Zorunlu geçit hakkı, taşınmaz mülkiyetinin fonksiyonel kullanımını güvence altına almak amacıyla hukuk düzeni tarafından ihdas edilmiş, mülkiyet hakkına getirilen istisnai bir kanuni irtifak türüdür. Taşınmaz mülkiyeti, yalnızca tapu siciline dercedilmiş şekli bir hak değil; iktisadi, sosyal ve işlevsel bir değerler bütünüdür. Bir taşınmazın genel yola bağlantısının bulunmaması veya mevcut bağlantının ifa kabiliyetini yitirmesi, mülkiyet hakkının özünü teşkil eden “yararlanma” (usus) yetkisini işlevsiz kılarak taşınmazın iktisadi bütünlüğünü haleldar eder.
Bu noktada zorunlu geçit hakkı, mülkiyetin bu fonksiyonsuzluk halini bertaraf etmeyi hedefleyen bir denkleştirme mekanizması olarak karşımıza çıkar. Hukuk düzeni, mülkiyet hakkının mutlakiyetini kabul etmekle birlikte, bu hakkın toplumsal yaşam içerisinde diğer mülkiyet alanlarıyla etkileşim halinde olduğunu ve “mülkiyetin sosyal ödevi” ilkesi gereği sınırlanabileceğini öngörür. Komşu taşınmazlar arasındaki bu kaçınılmaz temas, bir taşınmazın iktisadi amacına uygun kullanılabilmesi için, komşu malikin mülkiyet alanına katlanma yükümlülüğü (sabır borcu) getirilmesini zorunlu kılmaktadır.
Mülkiyet Hakkının Sınırlandırılması ve Ölçülülük İlkesi
Zorunlu geçit hakkı, doğrudan doğruya mülkiyet hakkının tahdidi mahiyetindedir; ancak bu sınırlama, keyfiyetten uzak ve sıkı yasal koşullara bağlanmış bir müdahaledir. Bir taşınmaz malikinin mülkiyet alanına, bir başkası lehine geçit tesisi suretiyle müdahale edilmesi; ancak zorunluluk (zaruret) halinin sübut bulması ve bu müdahale karşılığında fedakârlığın denkleştirilmesi (tam bedel) ilkesinin işletilmesiyle mümkündür.
Bu bağlamda zorunlu geçit, mülkiyet hakkının özüne yönelik bir saldırı değil; hakkın kullanım alanına yönelik ölçülü bir kısıtlama niteliği taşır. Müdahalenin nihai amacı, mülkiyet hakkının sağladığı yetkilerin maddi içeriğinin boşalmasını engellemek ve maliki mülkiyet hakkından fiilen yararlanabilir kılmaktır. Dolayısıyla bu kurum, mülkiyet haklarını birbiriyle yarıştıran değil, taşınmazlar arasındaki menfaat dengesini hakkaniyet temelinde yeniden tesis eden bir işlev görür.
Komşuluk Hukuku ve “En Az Zarar” Prensibi
Zorunlu geçit hakkı, komşuluk hukukunun en tipik ve dinamik tezahürlerinden biridir. Komşuluk hukuku, yan yana bulunan taşınmazların mülkiyet hakları arasında denge kurmayı amaçlayan, mutlak hakların karşılıklı olarak törpülendiği bir alandır. Bu alanın temel paradigması, taraflardan birine sınırsız bir üstünlük tanımak değil; her iki tarafın menfaatlerini hakkaniyet (ex aequo et bono) ilkesi doğrultusunda muhafaza etmektir.
Zorunlu geçit tesisi sürecinde, geçit güzergâhı belirlenirken “yükümlü taşınmaz” (servient tenement) malikinin en az zarara uğrayacağı kesit tercih edilir. Bu yönüyle zorunlu geçit hakkı, statik bir irtifak hakkından ziyade, her somut olayın kendine özgü koşullarının (topografik yapı, kullanım amacı, yolun niteliği) değerlendirildiği esnek bir yapıya sahiptir. Sonuç olarak zorunlu geçit, mülkiyetin mutlaklığı ile toplumsal ve iktisadi gereklilikler arasındaki köprüdür.
ZORUNLU GEÇİT HAKKININ SÜBÜT ŞARTLARI VE HUKUKİ REJİMİ
Zorunlu geçit hakkı (geçit irtifakı), her taşınmaz maliki tarafından serbestçe ileri sürülebilecek bir talep yetkisi olmayıp; doğumu sıkı ve kümülatif (birleşmiş) yasal şartlara bağlanmış bir kurumdur. Bu hakkın ihdası, mülkiyetin mutlaklığına yönelik istisnai bir müdahale teşkil ettiğinden, şartların varlığı mahkemece dar yorumlanmalı ve mülkiyetin dokunulmazlığı ilkesi ile komşuluk hukukunun gerekleri arasında hassas bir denge gözetilmelidir. Zorunlu geçit hakkı Türk Medeni Kanunu‘nun 747. maddesinde düzenlenmiştir.
Geçit hakları
Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.
a. Zorunlu geçit
Madde 747-
Genel Yola Bağlantı Yoksunluğu (Hukuki ve Maddi İmkansızlık)
Zorunlu geçit hakkının sübut bulması için birincil şart, lehine geçit talep edilen (yararlanan) taşınmazın genel yola doğrudan ve hukuken geçerli bir bağlantısının bulunmamasıdır.
- Genel Yol Kavramı: Kamu hizmetine tahsis edilmiş, kamunun kullanımına açık ve trafik siciline/imar planına işlenmiş yolları ifade eder. Özel mülkiyete konu parseller, geçici patikalar veya şifahi müsamahaya dayalı geçiş alanları “genel yol” vasfını haiz değildir.
- Yoksunluk Halleri: Taşınmazın fiziken çevrelenmiş bir “kapalı parsel” (enclave) olması, imar uygulamaları neticesinde yolla irtibatının kesilmesi veya doğal afetler sonucu mevcut bağlantının hukuken ve fiilen ortadan kalkması bu kapsamdadır. Geçit ihtiyacı, malikin sübjektif arzularından ari, objektif ve teknik bir veriye dayanmalıdır.
Mevcut Bağlantının İfa Kabiliyeti ve Yetersizliği
Zorunlu geçit hakkı, yalnızca yola bağlantısı hiç olmayan taşınmazlar için değil; mevcut bağlantısı taşınmazın ekonomik tahsis amacına hizmet etmeyen taşınmazlar için de gündeme gelebilir. Ancak “yetersizlik” kriteri, lüks veya konfor arayışı olarak değil, mülkiyetin işlevselliği üzerinden değerlendirilmelidir.
- Ekonomik ve Teknik Değerlendirme: Tarım arazisi vasfındaki bir taşınmaza sadece yaya geçişine imkan veren bir patika üzerinden ulaşılması, günümüz tarım teknikleri (traktör, biçerdöver vb. geçişi) bakımından yetersizlik teşkil eder.
- Ölçütler: Taşınmazın imar durumu, kullanım nevi (mesken, ticarethane, tarla) ve topografik eğimi, yetersizlik analizinde ana parametrelerdir. Sırf daha kestirme veya daha az maliyetli bir yol elde etmek amacıyla komşu mülkiyete müdahale edilmesi hukuken himaye görmez.
Zaruret (Zorunluluk) Kriteri ve Alternatif Çözüm Önceliği
Zorunlu geçit hakkı, bir “son çare” (ultima ratio) niteliğindedir. Talep sahibi malikin, genel yola ulaşmak için başvurabileceği daha az külfetli hukuki veya fiili bir alternatifi mevcutsa, geçit davası reddedilmelidir.
- İnceleme Safhası: Mahkeme, geçit tesis etmeden önce kadastro müdürlüğü ve bilirkişiler marifetiyle; taşınmazın imar yoluyla yola bağlanıp bağlanamayacağını veya mevcut bir irtifakın genişletilip genişletilemeyeceğini re’sen tetkik eder.
- Makuliyet Sınırı: Zorunluluğun belirlenmesinde “aşırı masraf” unsuru da gözetilir. Alternatif yolun açılması için gereken maliyet, taşınmazın toplam değerini aşıyor veya mühendislik açısından imkansızlık arz ediyorsa, zaruret halinin varlığı kabul edilir.
Dürüstlük Kuralı ve “Venire Contra Factum Proprium” Yasağı
Zorunlu geçit hakkı, TMK m. 2’de yer alan dürüstlük kuralı ile sınırlıdır. Malik, kendi kusurlu eylemiyle (kendi aleyhine yarattığı imkansızlıkla) geçit ihtiyacı doğurmuşsa, bu talebi hakkın kötüye kullanılması olarak addolunur.
- Kusurlu Parsel Bölünmesi: Bir malikin, mülkiyetindeki geniş bir araziyi yolla bağlantısı kesilecek şekilde ifraz ederek (bölerek) satması ve sonrasında geçit talep etmesi, “kendi eylemiyle çelişme” (venire contra factum proprium) yasağı kapsamına girer. Bu durumda geçit, öncelikle bölünen diğer parçalar üzerinden aranmalıdır.
Prekari (Müsamaha) ve Fiili Yolların Hukuki Statüsü
Komşular arasındaki iyi niyet ilişkilerine dayalı, hukuki bir güvencesi olmayan fiili geçiş imkanları, zorunlu geçit ihtiyacını kural olarak ortadan kaldırmaz.
- Güvence Eksikliği: Fiili yollar, yüklü taşınmaz maliki tarafından her an kapatılabileceği için “yeterli ve güvenli bir ulaşım yolu” sayılmazlar. Ancak bu yolların uzun süreli kullanımı, geçit güzergahı belirlenirken “en az zarar” ilkesi uyarınca mahkemeye yol gösterici olabilir.
Hakkaniyete Dayalı Kümülatif Değerlendirme
Zorunlu geçit hakkının tesisi için; genel yola bağlantı yoksunluğu, nesnel yetersizlik, başka bir çözümün bulunmaması ve dürüstlük kuralına uygunluk şartlarının eş zamanlı (kümülatif) olarak gerçekleşmesi şarttır. Mahkeme, geçidi tesis ederken lehine geçit kurulan taşınmazın sağladığı yarar ile yüklü taşınmazın uğradığı değer kaybını “tam bedel” ilkesi çerçevesinde dengeyi kurarak hüküm kurar.
GEÇİT GÜZERGÂHININ TAYİNİNDE ESAS ALINAN HUKUKİ PARAMETRELER
Zorunlu geçit hakkı davalarında uyuşmazlığın temelini, geçidin hangi taşınmaz üzerinden ve hangi koordinatlar dâhilinde tesis edileceği meselesi oluşturur. Bu aşamada mahkeme, yalnızca geçit talep eden taşınmazın gereksinimlerini değil; mülkiyet hakkına müdahale edilen yükümlü taşınmaz malikinin anayasal güvence altındaki haklarını da gözetmekle mükelleftir. Güzergâh tayini, mülkiyetin mutlaklığına getirilen sınırlamanın ölçülülük ve asgari müdahale ilkeleriyle denetlendiği bir süreçtir.
Mülkiyetin Tarihsel Gelişimi ve İfraz Durumunun Önceliği
Geçit güzergâhı belirlenirken ilk olarak taşınmazların evveliyatı ve mülkiyetin tarihsel intikalleri tetkik edilmelidir. Bu kriter, TMK m. 2’deki dürüstlük kuralının somut bir tezahürüdür. Bir taşınmazın genel yola bağlantısı, malikin kendi tasarruflarıyla (ifraz, taksim veya devir yoluyla) kesilmişse, geçit ihtiyacının öncelikle bu hukuki işlemin tarafı olan parseller üzerinden giderilmesi asıldır.
Malikin kendi kusuruyla veya iradi işlemleriyle yarattığı “yolsuzluk” halinin külfetini, bu hukuki ilişkiye yabancı olan komşu parsellere yüklemesi, mülkiyet hukukunun temel ilkeleriyle bağdaşmaz. Bu nedenle mahkeme; kadastro tutanaklarını, imar uygulamalarını ve eski tapu kayıtlarını re’sen inceleyerek, geçit yükümlülüğünün öncelikle hangi parsel üzerinde doğduğunu saptamalıdır.
Yükümlü Taşınmaz Bakımından “En Az Zarar” Prensibi
Zorunlu geçit hakkı tesis edilirken, yüklü taşınmaz malikine yüklenecek olan sabır borcunun asgari seviyede tutulması emredici bir kuraldır.
- Müdahalenin Sınırlandırılması: Geçit, taşınmazın tarımsal bütünlüğünü bozmayan, yapılaşma alanlarına müdahale etmeyen ve mülkiyetin iktisadi değerini en az düşürecek güzergâhtan geçirilmelidir.
- Kriterler: Taşınmazın kenarından geçiş, mevcut yapılarla olan mesafe ve tarım alanlarının bölünmemesi gibi hususlar, “en az zarar” analizinin temelini oluşturur. Ancak bu ilke, sırf en kısa yolu bulmak değil; yüklü taşınmaz malikinin katlanacağı fedakârlığı katlanılabilir kılmaktır.
Objektif Yarar ve Sürdürülebilirlik Kriterleri
Geçit tesisi, yararlanan taşınmazın mülkiyet fonksiyonlarını icra edebilmesi için gerekli olan asgari ihtiyacı karşılamalıdır. “En uygun güzergâh”, tarafların subjektif tercihlerinden ari, nesnel verilere dayanmalıdır.
- Teknik Elverişlilik: Güzergâhın topoğrafik eğimi, zemin yapısı ve mevsimsel koşullardan etkilenme düzeyi incelenir.
- Sürdürülebilirlik: Kağıt üzerinde mümkün görünen ancak fiilen ulaşım güvenliği sunmayan veya fahiş masraf gerektiren bir güzergâh, zorunlu geçit amacına hizmet etmez.
Keşif ve Bilirkişi Raporunun Yargısal Denetimi
Güzergâh tayini uzmanlık gerektiren teknik bir konu olduğundan, yerinde yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu hükme esas alınır. Bilirkişi heyeti (ziraat mühendisi, fen bilirkişisi ve mülkiyet uzmanı), mahkemeye sunduğu raporlarda şu unsurları barındırmak zorundadır:
- Birden fazla alternatif güzergâh seçeneği,
- Her bir alternatifin maliyet ve zarar analizi,
- Seçilen güzergâhın teknik gerekçeleri.
- Mahkeme, bilirkişi raporunu sadece teknik bir veri olarak değil, hukuki denetim süzgecinden geçirerek değerlendirmelidir. Hüküm fıkrasının infaz kabiliyeti, güzergâhın net koordinatlarla rapora bağlanmasına bağlıdır. Söz konusu teknik bilirkişi raporlarını doğru inceleyip denetime elverişli olup olmadığı hususunda uzman bir avukattan destek almak haklarınızı korumaya yardımcı olacaktır. Bu hususta Mutebet Hukuk alanında uzman avukat kadrosu ile müvekkillerine hukuki desteği sağlamaktadır.
Geçidin Mahiyeti ve Teknik Kapsamı
Geçit hakkı tesis edilirken; geçidin genişliği, kullanım türü (yaya, araç, tarım makineleri) ve kapsamı açıkça belirlenmelidir.
- İhtiyaca Göre Belirleme: Taşınmazın vasfı arsa ise yapılaşma şartlarına uygun genişlikte, tarla ise tarım makinelerinin geçişine imkan verecek genişlikte (genellikle 3-5 metre) bir geçit öngörülür.
- Hukuki Güvence: Geçidin kapsamının belirsiz bırakılması, taraflar arasında yeni müdahalenin men’i veya elatmanın önlenmesi davalarına sebebiyet verebilir. Bu nedenle, kullanım sıklığı ve teknik sınırlar hükümde sarih bir şekilde yer almalıdır.
Müteaddit Komşu Parseller Halinde Tercih Hiyerarşisi
Talep sahibi parselin birden fazla komşusu olması durumunda, mahkeme tüm seçenekleri rasyonalize etmekle yükümlüdür. Bu durumda; önceki mülkiyet bağları, yola olan mesafe ve en az zarar kriterleri birlikte tartılır. Tek bir taşınmazın mülkiyet bütünlüğünü tamamen yok etmek yerine, yükün daha makul paylaştırıldığı veya zararın minimize edildiği taşınmaz tercih edilir.
Ayni Hak Tesisi ve Tescilin Hukuki Sonuçları
Zorunlu geçit hakkı, bir kişisel alacak hakkı değil; tapu siciline tescil edilmesiyle sınırlı ayni hak vasfını kazanan bir irtifaktır. Bu durum, taşınmazın el değiştirmesi halinde dahi yeni malikleri bağlayan bir mülkiyet kısıtlaması doğurur. Dolayısıyla güzergâhın tapu kütüğüne işlenmesi, hem mülkiyetin kamuya açıklığı (aleniyet) hem de mülkiyet güvenliği açısından kurucu niteliktedir.
TAM BEDEL İLKESİ VE TAZMİNATIN HUKUKİ TAKDİRİ
Zorunlu geçit hakkı, mülkiyetin mutlaklığına yönelik müdahaleyi meşrulaştıran en temel enstrüman olarak “Tam Bedel” (Denkleştirme İvazı) şartına bağlanmıştır. Bu bedel, bir yanıyla mülkiyet hakkının sosyal ödevini, diğer yanıyla ise mülkiyetin dokunulmazlığı arasındaki dengeyi tesis eden bir hukuki denkleştirme aracıdır.
Tam Bedel Kavramının Doktriner ve Hukuki Mahiyeti
Zorunlu geçit bedeli; hukuki mahiyeti itibarıyla bir kira bedeli, ecrimisil (haksız işgal tazminatı) veya haksız fiil tazminatı olmayıp, doğrudan doğruya mülkiyet hakkına getirilen kanuni tahdidin bedelidir.
- Nev’i Şahsına Münhasırlık: Bu ivaz, mülkiyet hakkının “yararlanma” yetkisinin bir kısmının kalıcı olarak komşu parsel malikine tahsis edilmesinin karşılığıdır.
- Kurucu Unsur: Geçit bedelinin tespiti ve tediye edilmesi, hakkın tapu kütüğüne tescili için bir “ön şart” ve kurucu unsurdur. Bedel depo edilmeksizin irtifak hakkının tesisi hukuken imkânsızdır.
Fedakârlığın Denkleştirilmesi İlkesi
Tam bedel ilkesinin temelinde, kamu hukuku ve özel hukukta müşterek kabul gören “Fedakârlığın Denkleştirilmesi” (L’égalite devant les charges publiques) prensibi yer alır.
Bu prensip uyarınca; bir taşınmazın genel yola çıkışının sağlanmasıyla elde edilen maddi menfaat (yarar), yükümlü taşınmaz malikinin katlanmak zorunda kaldığı mülkiyet kaybı (fedakârlık) ile teraziye konulur. Hukuk düzeni, mülkiyet alanına müdahale edilen tarafın katlandığı bu özel fedakârlığı, yararlanan tarafın ödeyeceği tazminat ile minimize ederek hakkaniyeti sağlar.
Bedelin Belirlenmesinde Esas Alınan Teknik Kriterler
Bedelin takdiri, salt bir yüzölçümü hesaplaması olmayıp; taşınmazın ekonomik bütünlüğüne yönelik kapsamlı bir analizi gerektirir. Bilirkişi heyeti ve mahkemece şu unsurlar kümülatif olarak değerlendirilir:
- Geçit Alanının Arsa Değeri: Geçidin geçtiği kısmın m² bazında rayiç bedeli belirlenir.
- Mülkiyet Bütünlüğünde Oluşan Değer Kaybı: Geçit yolu, taşınmazı ikiye bölüyor veya yapılaşma nizamını bozuyorsa; sadece geçit alanının bedeli değil, taşınmazın kalan kısmında meydana gelen değer azalışı da bedele eklenir.
- Tarımsal ve Ekonomik Verim Kaybı: Taşınmaz tarım arazisi ise, geçit alanı nedeniyle mahrum kalınan ürün geliri ve tarımsal işletme bütünlüğünün bozulmasından doğan zararlar “gelir kapitalizasyonu” yöntemiyle hesaplanır.
- Objektif Değer Azalışı: Geçit tesisinin, taşınmazın piyasadaki alım-satım değerine (likiditesine) yaptığı negatif etki gözetilir.
Bilirkişi Tahkikatı ve Yargısal Denetim
Bedelin belirlenmesi teknik bir uzmanlık gerektirdiğinden, mahkemece keşif mahalli üzerinden alınan bilirkişi raporu hayati önem taşır. Ancak, bilirkişi raporu mahkeme için bir “delil” mahiyetinde olup; mahkeme, raporun denetlenebilirliğini, kullanılan emsalleri ve değerleme yöntemlerini (gelir veya maliyet yöntemi) denetlemekle yükümlüdür. Gerekçesiz veya emsalsiz raporlara dayalı hüküm tesisi, mülkiyet hakkının ihlali sonucunu doğurur.
Bedelin Depo Edilmesi ve Tescil İlişkisi
Mahkemece takdir edilen tam bedel, hüküm kurulmadan önce mahkeme veznesine depo (emanet) edilmelidir.
- İfa Şartı: Bedel ödenmeden geçit hakkı tesisi, mülkiyet hakkının özüne müdahale teşkil eder.
- Tescil: Kararın kesinleşmesini müteakip, ödenen bu bedel karşılığında tapu sicil müdürlüğünce lehine geçit tesis edilen taşınmaz adına irtifak şerhi düşülür.
Ekonomik Koşullar Altında Bedelin Uyarlanması
Zorunlu geçit davaları uzun sürebilen süreçlerdir. Dava tarihindeki bedel ile karar tarihindeki bedel arasındaki ekonomik fark (enflasyon, taşınmaz değer artışı vb.), hakkaniyeti zedeleyebilir. Bu durumda mahkemeler, karar tarihine en yakın güncel rayiç değerleri esas alarak “bedelin güncellenmesi” yoluna gitmelidir. Sabit kalmış bir bedel, “tam bedel” ilkesine aykırılık teşkil eder.
Bedelin Hukuki Sınır Çizici Fonksiyonu
Ödenen bedel, yalnızca bir tazminat değil, aynı zamanda kullanımın meşruiyet sınırlarını da belirler.
- Genişletme Yasağı: ALICI (yararlanan malik), ödediği bedelin karşılığı olan alanın dışına çıkar veya kullanım biçimini (yayadan araç geçişine) ağırlaştırırsa, yüklü taşınmaz maliki “müdahalenin men’i” veya ek bedel talebiyle dava açabilir.
- İlişkinin Sürekliliği: Geçit bedeli, bir defaya mahsus ödenen bir tazminattır. Ancak kullanım hakkı, mülkiyetin sosyal ödevi çerçevesinde sürekli bir hukuki ilişki doğurur.
ZORUNLU GEÇİT DAVASININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE USULÜ REJİMİ
Zorunlu geçit hakkı, özü itibarıyla bir sınırlı ayni hak tesisi olsa da; bu hakkın hayata geçirilmesi, tarafların iradi mutabakatı dışında ancak yargısal bir kurucu karar (inşai karar) ile mümkündür. Zorunlu geçit davası, maddi hukuk ile usul hukukunun iç içe geçtiği, mahkemenin geniş bir takdir ve denetim yetkisine sahip olduğu özel bir yenilik doğuran dava türüdür.
Davanın Hukuki Niteliği ve Yenilik Doğuran Etkisi
Zorunlu geçit davası, klasik bir alacak veya tespit davası olmayıp; mahkeme hükmüyle taraflar arasında yeni bir hukuki durumun yaratıldığı yenilik doğuran (inşai) bir davadır.
- Kurucu Etki: Mahkemenin kabul kararı, daha önce mevcut olmayan bir geçit irtifakını hukuken var eder.
- Ayni Hak Tesisi: Kararın kesinleşmesi ve tapu siciline tescili ile birlikte, söz konusu hak şahsi olmaktan çıkarak taşınmaza bağlı bir sınırlı ayni hak vasfını kazanır ve külli/cüzi halefleri bağlar.
Taraf Teşkili ve Husumet Rejimi
Yargılamanın sıhhati ve kararın infaz kabiliyeti, taraf teşkilinin usulüne uygun sağlanmasına bağlıdır.
- Davacı Yan: Yararlanan (yolsuz) taşınmazın malikidir. Taşınmazın elbirliği mülkiyetine konu olması halinde tüm maliklerin birlikte dava açması veya muvafakatlerinin alınması (mecburi dava arkadaşlığı) şarttır.
- Davalı Yan (Husumet): Geçit yükü altına girmesi muhtemel olan komşu taşınmaz malikleridir. Mahkeme, güzergâh seçeneklerine göre husumetin hangi taşınmaz maliklerine yöneltileceğini re’sen gözetmelidir.
Görev ve Yetki: Kamu Düzeni ve Kesin Yetki
Zorunlu geçit davalarında görev ve yetki kuralları kamu düzenine ilişkin olup taraflarca değiştirilemez:
- Görevli Mahkeme: Taşınmazın aynına ve mülkiyet hukukuna ilişkin olması hasebiyle, dava değerine bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
- Yetkili Mahkeme: HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taşınmazlar birden fazla mahkeme çevresinde ise taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava ikame edilebilir.
Geçici Hukuki Koruma: İhtiyati Tedbir Uygulaması
Yargılamanın uzun sürmesi ve geçit yoksunluğunun telafisi güç zararlar doğurması ihtimalinde, HMK m. 389 vd. uyarınca ihtiyati tedbir talep edilebilir.
- Geçici Kullanım: Mahkeme, somut durumun aciliyetine binaen, nihai hükme kadar davacının taşınmazına erişimini sağlayacak geçici bir geçiş izni verebilir.
- Teminat: Bu tür bir tedbir, yüklü taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını kısıtladığı için mahkeme genellikle uygun bir teminatın yatırılmasını şart koşar.
Tahkikat Safhası: Keşif ve Bilirkişi Raporu
Zorunlu geçit davasında ispat ve tespit süreci teknik uzmanlık gerektirir. Mahkeme, yerinde yapılacak keşif ile taşınmazların fiili durumunu bizzat müşahede eder.
- Heyet Teşkili: Fen bilirkişisi (kadastro teknisyeni/mühendisi), ziraat mühendisi ve mülkiyet uzmanından oluşan heyet; “yolsuzluk” halini, alternatif güzergâhları ve her bir seçenek için “tam bedel” analizini raporlar.
- Denetim: Hakim, bilirkişi raporunu salt bir teknik veri olarak değil; en az zarar ve hakkaniyet ilkeleri ışığında yargısal denetime tabi tutarak hükme esas alır.
Hüküm Fıkrasının İnfaz Kabiliyeti ve Teknik Muhtevası
Mahkemenin kuracağı hüküm, herhangi bir tereddüde yer bırakmayacak derecede açık ve net olmalıdır.
- Güzergâh Tarifi: Hükümde geçidin hangi parselden geçeceği, koordinatları, genişliği ve kullanım şekli (yaya/araç) fen bilirkişisi raporuna atıfla netleştirilmelidir.
- Bedelin Ödenmesi: Kararın en kritik unsurlarından biri, takdir edilen tam bedelin karar öncesinde depo edilmiş olmasıdır.
Tapu Siciline Tescil ve Aleniyet
Kesinleşen mahkeme ilamı, lehine geçit tesis edilen ve yükümlü kılınan taşınmazların tapu kütüklerinin “Şerhler ve Beyanlar” veya “İrtifak Hakları” sütununa kaydedilir.
- Tescilin Niteliği: Tescil, kurulan ayni hakkın aleniyet kazanmasını ve iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Tescil edilmeyen geçit hakkı, sadece taraflar arasında şahsi bir hak olarak kalma riski taşır.
ZORUNLU GEÇİT HAKKININ TADİLİ VE SÜKUTU
Zorunlu geçit hakkı, mahiyeti itibarıyla sürekli bir kanuni irtifak olsa da; mülkiyetin mutlaklığı ile toplumsal fayda arasındaki hassas dengeye dayandığından, statik bir yapı arz etmez. Hakkın varlık sebebi olan “ulaşım zarureti” ortadan kalktığında veya taşınmazların kullanım niteliği değiştiğinde, geçit hakkının uyarlanması veya terkini (silinmesi) hukuk düzeninin bir gereği haline gelir.
Zaruret Halinin Zevali ve Hakkın Sona Ermesi
Zorunlu geçit hakkını doğuran hukuki sebep (causa), yararlanan taşınmazın genel yoldan mahrumiyetidir. Bu sebep ortadan kalktığında, mülkiyet hakkına yönelik kısıtlamanın devam etmesinde hukuki yarar kalmaz ve hak, sükut eder.
- Sona Erme Halleri: * İmar uygulamaları neticesinde yararlanan taşınmazın bir imar yoluna cephe alması,
- Kamu otoritesi tarafından taşınmazın bitişiğine yeni bir genel yol tesis edilmesi,
- Yararlanan ve yükümlü taşınmazların aynı malik uhdesinde birleşmesi (confusio).
- Hukuki Süreç: Zaruret halinin ortadan kalkması, geçit hakkını kendiliğinden sona erdirmez. Yüklü taşınmaz maliki, “Geçit Hakkının Terkini” davası açarak mahkemeden hakkın sükutuna karar verilmesini ve tapu sicilindeki şerhin kaldırılmasını talep etmelidir.
Geçit Yerinin Nakli (Güzergâh Değişikliği)
Hukuk düzeni, yüklü taşınmaz malikine, mülkiyet hakkından daha verimli yararlanabilmesi için geçit güzergâhının değiştirilmesini talep etme yetkisi tanımıştır. Bu durum, mülkiyetin serbestisi ilkesinin bir sonucudur.
- Değişiklik Şartları: * Mevcut güzergâhın yüklü taşınmazın ekonomik kullanımını ağır derecede zorlaştırması (örneğin taşınmaz üzerine yeni bir inşaat ruhsatı alınması),
- Yeni önerilen güzergâhın, yararlanan taşınmaz için aynı ölçüde elverişli ve güvenli olması.
- Maliyetlerin Tevzi: Güzergâh değişikliği, kural olarak değişikliği talep eden tarafın (yüklü taşınmaz maliki) maliyetleri üstlenmesi ve gerekiyorsa bedel farkını ödemesi suretiyle gerçekleştirilir.
İrtifakın Kapsamında Uyarlama (Teksif ve Tahfif)
Taşınmazın ekonomik fonksiyonundaki değişim, geçit hakkının kapsamının genişletilmesini (teksif) veya daraltılmasını (tahfif) zorunlu kılabilir.
- Kapsamın Genişletilmesi: Başlangıçta tarımsal faaliyet için tesis edilen 3 metrelik “yaya ve traktör geçidi”, taşınmazın üzerine konut inşa edilmesiyle birlikte motorlu araç geçişine uygun hale getirilecek şekilde genişletilebilir.
- Mali Yükümlülük: Kullanım yoğunluğunun veya kapsamının artması durumunda, yararlanan malik, yüklü taşınmaz malikine ek bir denkleştirme bedeli (ek tazminat) ödemekle yükümlüdür. Aksi takdirde, hakkın kötüye kullanılması ve yüklü taşınmazın haksız yere ağırlaştırılması söz konusu olur.
Tapu Sicilinden Terkin ve Aleniyetin Sona Ermesi
Zorunlu geçit hakkı, tapu siciline tescil edilerek ayni nitelik kazandığı için; sona erme süreci de terkin işlemi ile nihayete erer.
- Kurucu Karar: Mahkemenin terkine ilişkin kararı kesinleşmeden, tapu müdürlüğü re’sen silme işlemi yapamaz.
- İspat Kriteri: Terkin davasında mahkeme, zaruretin bittiğini teknik bir raporla (Fen bilirkişisi ve kadastro marifetiyle) teyit etmelidir. Sicile güven ilkesi gereği, terkin edilmeyen bir geçit hakkı, kağıt üzerinde “yol bağlantısı açılmış olsa dahi” iyiniyetli üçüncü kişilere karşı hukuki varlığını korur.
SONUÇ VE GENEL DEĞERLENDİRME
Zorunlu geçit hakkı müessesesi, Türk Medeni Hukuku’nun mülkiyet hakkını mutlak ve soyut bir hâkimiyet yetkisinden ziyade; mülkiyetin sosyal ödevi ve komşuluk hukukunun dinamikleri çerçevesinde işlevsel bir hak olarak kurguladığının en bariz tezahürüdür. Bu hukuki kurum, bir yandan genel yola irtibatı bulunmayan taşınmazların iktisadi ve fonksiyonel bütünlüğünü muhafaza ederken; diğer yandan yüklü taşınmaz malikinin mülkiyet alanına yönelik müdahaleleri “ölçülülük” ve “hakkaniyet” süzgecinden geçirerek disipline etmektedir.
Çalışmanın Özeti ve Kavramsal Sentez
İşbu çalışmada zorunlu geçit hakkı; kavramsal temellerinden başlayarak, sübut şartları, güzergâh tayin metotları, fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi (tam bedel), usul hukuku yansımaları ve hakkın sükutu halleriyle birlikte bütüncül bir perspektifle analiz edilmiştir. Analiz neticesinde açıkça görülmektedir ki; zorunlu geçit hakkı, adi bir geçiş müsaadesinden ari, inşai bir mahkeme hükmüyle tesis edilen ve mülkiyet güvenliğini merkeze alan çok katmanlı bir hukuki rejimdir.
Uygulamaya Yönelik Tespit ve Öneriler
Yargısal pratikte zorunlu geçit uyuşmazlıklarının en kronik sorun alanlarını şu başlıklar oluşturmaktadır:
- Zaruret Halinin Tespiti: Geçit ihtiyacının objektif kriterlerden uzak, subjektif gereksinimlere dayalı olarak hatalı takdir edilmesi.
- Güzergâh Tayini: “En az zarar” ilkesinin salt teknik bir ölçümleme olarak görülüp, taşınmazın ekonomik geleceğinin ve mülkiyet dokusunun göz ardı edilmesi.
- Bedel Takdiri: Tam bedel hesaplamasının rayiç değerlerle uyumsuz, yüzeysel verilerle denkleştirilmesi.
Söz konusu aksaklıkların bertaraf edilmesi; mahkemelerin teknik bilirkişi raporlarını hukuki ilkeler ışığında esaslı bir denetime tabi tutmasına ve hüküm fıkralarını infaz kabiliyeti yüksek, teknik olarak kusursuz ve açık bir dille tesis etmesine bağlıdır.
Genel Nihai Kanı
Netice itibarıyla zorunlu geçit hakkı; mülkiyet hakkının özünü koruyan, ancak toplumsal yaşamın ve iktisadi gerekliliklerin dayattığı fedakârlıkları adil bir dengeyle paylaştıran bir hakkaniyet köprüsü mahiyetindedir. Bu dengenin sürdürülebilirliği, hem maddi hukuk normlarının isabetli yorumlanması hem de usul hukukunun sunduğu yargısal araçların “dürüstlük kuralı” dairesinde etkin kullanımıyla mümkündür.
