Vekâletin Kötüye Kullanılması Kavramı ve Hukuki Dayanakları
Vekâletin kötüye kullanılması, uygulamada en sık karşılaşılan ve en ağır sonuçlar doğuran hukuki ihtilaflardan biridir. Özellikle taşınmazlar üzerinde tesis edilen vekâlet ilişkileri, taraflar arasında var olan güven bağı nedeniyle çoğu zaman ayrıntılı denetime tabi tutulmadan kullanılmakta; bu durum ise vekilin yetkilerini vekil edenin iradesi ve menfaatleri dışında kullanmasına zemin hazırlamaktadır.
Vekâletin kötüye kullanılması; vekilin, kendisine tanınmış olan temsil yetkisini hukuka ve dürüstlük kuralına aykırı şekilde, vekil edeni zarara uğratacak biçimde kullanması olarak tanımlanabilir. Burada önemle vurgulanmalıdır ki, vekil işlemi yetkili olarak yapmaktadır. Sorun, yetkinin varlığında değil; kullanım biçimindedir.
Hukuki Dayanak
Vekâletin kötüye kullanılması iddiasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarının temel hukuki dayanakları şunlardır:
• Güven ilişkisi ilkesi
• Dürüstlük kuralı
• Mülkiyet hakkının korunması
• Temsil yetkisinin amaca aykırı kullanılması yasağı
Bu çerçevede, vekil ile üçüncü kişi arasında yapılan taşınmaz devri işlemi şeklen geçerli olsa dahi, maddi anlamda sakat hale gelmektedir.
Güven İlişkisinin Önemi
Vekâlet sözleşmesi, taraflar arasında kurulan yoğun güven ilişkisi sebebiyle diğer borç ilişkilerinden ayrılmaktadır. Vekil eden, çoğu zaman taşınmazını bizzat takip edemediği için vekiline geniş yetkiler tanımaktadır. Bu yetkiler, özellikle satış, devir ve temlik gibi mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen işlemlerde, ciddi sorumluluk doğurur.
Uygulamada sıkça karşılaşılan örnekler şunlardır:
• Taşınmazın bedelsiz veya düşük bedelle devri
• Vekilin taşınmazı kendisine veya yakınlarına satması
• Satış bedelinin hiç ödenmemesi veya vekil tarafından alıkonulması
Bu tür işlemler, vekâletin kötüye kullanılması kapsamında değerlendirilir.
Vekâlet Sözleşmesinin Niteliği ve Vekilin Yükümlülükleri
Vekâlet Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Vekâlet sözleşmesi, karşılıklı borç yükleyen, güvene dayalı ve sürekli nitelikte bir sözleşmedir. Bu sözleşmede vekil, vekil edenin hukuki alanında işlem yapma yetkisini elde eder. Taşınmazlara ilişkin vekâletnameler ise, bu yetkinin en geniş ve en riskli kullanım alanını oluşturur.
Tapu işlemlerine yönelik düzenlenen vekâletnamelerde genellikle:
• Satış
• Devir
• İpotek
• Bağış
• Taksim
gibi yetkiler yer almakta olup, bu yetkilerin varlığı vekilin sınırsız tasarruf hakkına sahip olduğu anlamına gelmez.
Vekilin Sadakat Borcu
Vekilin sadakat borcu, vekil edenin menfaatlerini her koşulda ön planda tutma yükümlülüğünü ifade eder. Vekil;
• Kendi menfaatini
• Üçüncü kişilerin menfaatini
• Vekil edenin zararına olacak şekilde
yetkilerini kullanamaz.
Sadakat borcunun ihlali halinde, yapılan işlem her ne kadar tapu siciline tescil edilmiş olsa da, yolsuz tescil niteliği kazanabilir.
Özen Borcu ve Talimatlara Uygunluk
Vekil, kendisine verilen talimatlara uygun hareket etmekle yükümlüdür. Talimat bulunmasa dahi, dürüst ve makul bir kişinin davranış standardı esas alınır. Özellikle taşınmaz satışlarında;
• Piyasa değerinin gözetilmemesi
• Satış bedelinin korunmaması
• Bedelin vekil edene aktarılmaması
özen borcunun ihlali olarak değerlendirilir.
Bu noktada vekâletin kötüye kullanılması, yalnızca kasıtlı davranışları değil; ağır ihmal içeren eylemleri de kapsayabilir.
Vekâlet Yetkisinin Aşılması ile Vekâletin Kötüye Kullanılması Arasındaki Fark
Vekâlet ilişkisine dayalı taşınmaz uyuşmazlıklarında en sık yapılan hatalardan biri, vekâlet yetkisinin aşılması ile vekâletin kötüye kullanılması kavramlarının birbirine karıştırılmasıdır. Oysa bu iki kavram, hem hukuki nitelikleri hem de doğurdukları sonuçlar bakımından birbirinden tamamen farklıdır. Tapu iptal ve tescil davalarında yapılacak doğru hukuki nitelendirme, davanın kaderini doğrudan belirlemektedir.
Vekâlet Yetkisinin Aşılması Kavramı
Vekâlet yetkisinin aşılması, vekilin kendisine verilen temsil yetkisinin kapsamı dışına çıkarak işlem yapması durumunu ifade eder. Bu halde vekil, hukuken yetkili olmadığı bir işlemi gerçekleştirmiş olur.
Örneğin:
• Sadece yönetim yetkisi verilen bir vekilin satış yapması
• Belirli bir taşınmaz için yetkilendirilen vekilin başka bir taşınmazı devretmesi
• Satış yetkisi olmayan vekilin bağış işlemi yapması
bu hallerde vekâlet yetkisinin aşılması söz konusudur.
Bu tür işlemlerde temel sorun, vekilin başlangıçtan itibaren geçerli bir temsil yetkisine sahip olmamasıdır. Dolayısıyla yapılan işlem, temsil yetkisi bulunmadığından hukuken geçersiz hale gelir.
Vekâletin Kötüye Kullanılması Kavramı
Vekâletin kötüye kullanılması ise tamamen farklı bir hukuki duruma işaret eder. Bu halde vekil;
• Geçerli bir vekâletnameye sahiptir
• İşlemi yetkisi dahilinde yapmaktadır
• Ancak yetkisini, vekil edenin menfaatine aykırı biçimde kullanmaktadır
Başka bir ifadeyle vekil, hukuken yetkilidir; fakat bu yetkiyi dürüstlük kuralına, sadakat borcuna ve güven ilişkisine aykırı şekilde kullanmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 506. Maddesi
506. madde
Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.
Örnek olarak:
• Taşınmazın çok düşük bedelle satılması
• Satış bedelinin vekil edene ödenmemesi
• Vekilin taşınmazı kendisine veya yakınlarına devretmesi
• Vekil edenin açık iradesine aykırı satış yapılması
gibi durumlarda, vekâletin kötüye kullanılması gündeme gelir.
Hukuki Sonuçlar Bakımından Temel Ayrım
Bu iki kavram arasındaki ayrım, tapu iptal ve tescil davalarında son derece kritik sonuçlar doğurur.
Vekâlet yetkisinin aşılması halinde:
• İşlem yetkisiz temsil kapsamında değerlendirilir
• Üçüncü kişinin iyi niyeti daha sınırlı korunur
• İşlemin geçersizliği daha kolay ileri sürülebilir
Vekâletin kötüye kullanılması halinde ise:
• İşlem şeklen geçerlidir
• Üçüncü kişinin iyi niyeti belirleyici hale gelir
• Tapu siciline güven ilkesi tartışmaya açılır
Bu nedenle, uygulamada çoğu davada mahkeme öncelikle şu soruya yanıt arar:
“Vekil yetkisiz mi hareket etmiştir, yoksa yetkisini kötüye mi kullanmıştır?”
Tapu Siciline Güven İlkesi Açısından Değerlendirme
Vekâlet yetkisinin aşılması durumunda tapu siciline güven ilkesinin uygulanma alanı daralır. Çünkü üçüncü kişi, yetkisiz temsil söz konusu olduğunda, çoğu zaman hukuki korumadan yararlanamaz.
Buna karşılık vekâletin kötüye kullanılması halinde tapu siciline güven ilkesi daha karmaşık bir hal alır. Üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı, olayın tüm özellikleri birlikte değerlendirilerek tespit edilir.
Bu noktada özellikle şu kriterler önem kazanır:
• Satış bedelinin piyasa değerine uygunluğu
• Taraflar arasındaki akrabalık veya yakın ilişki
• Satış bedelinin fiilen ödenip ödenmediği
• İşlemin olağan hayat akışına uygunluğu
Yanlış Hukuki Nitelendirmenin Sonuçları
Uygulamada sıkça rastlanan sorunlardan biri, vekâletin kötüye kullanılması iddiası bulunan olayların yetkisiz temsil olarak ileri sürülmesidir. Bu durum, davanın reddiyle sonuçlanabilecek ciddi riskler doğurur.
Yanlış nitelendirme halinde:
• Yanlış ispat rejimi uygulanır
• Üçüncü kişinin iyi niyeti gereği gibi tartışılamaz
• Tapu iptali yerine tazminat yoluna gidilmesi gerekebilir
Bu nedenle vekâlet ilişkisine dayalı tapu davalarında, dava dilekçesinin ilk aşamada doğru hukuki zemine oturtulması büyük önem taşır.
Uygulamada En Sık Karşılaşılan Hatalar
Vekâletin kötüye kullanılması davalarında uygulamada en sık yapılan hatalar şunlardır:
• Vekâletnamenin içeriğinin detaylı incelenmemesi
• Yetki aşımı ile kötüye kullanımın karıştırılması
• Üçüncü kişinin iyi niyetinin somut delillerle çürütülmemesi
• Satış bedeline ilişkin banka kayıtlarının dosyaya sunulmaması
Bu hatalar, haklı bir davanın dahi kaybedilmesine yol açabilmektedir.
Vekâletin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Vekâletin kötüye kullanılması iddiasına dayalı tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar arasında en karmaşık dava türlerinden biridir. Bu davalarda, tapu sicilinde yer alan kaydın şeklen geçerli olmasına rağmen, maddi anlamda hukuka aykırı olduğu ileri sürülmektedir. Bu nedenle dava, yalnızca bir tapu işleminin iptalini değil; aynı zamanda mülkiyet hakkının gerçek sahibine iadesini amaçlamaktadır.
Davanın Konusu
Bu dava türünde temel uyuşmazlık, vekil tarafından yapılan taşınmaz devrinin;
• Vekil edenin iradesine aykırı olması
• Vekil edenin zararına sonuç doğurması
• Vekilin sadakat ve özen borcunu ihlal etmesi
nedeniyle hukuken korunmaması gerektiği iddiasına dayanmaktadır.
Davanın konusu çoğu zaman;
• Satış
• Bağış
• Trampa
• Pay devri
gibi tapuda tescil gerektiren ayni işlemlerden oluşur. Özellikle satış işlemleri, uygulamada en sık dava konusu edilen işlem türüdür.
Davanın Hukuki Niteliği
Vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları;
• Ayni hakka dayalı,
• Sonuç doğurucu,
• Mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen
davalar niteliğindedir.
Bu davalarda talep, yalnızca işlemin hükümsüzlüğünün tespiti değil; tapu kaydının iptali ve taşınmazın davacı adına tescilidir. Bu yönüyle dava, eda davası değil; ayni hakka ilişkin bir dava olarak değerlendirilir.
Yolsuz Tescil Kavramı
Tapu iptal ve tescil davalarının merkezinde yer alan kavramlardan biri yolsuz tescildir. Yolsuz tescil, tapu siciline yapılan tescilin, hukuki sebebinin geçersiz veya sakat olması halinde ortaya çıkar.
Vekâletin kötüye kullanılması halinde:
• Tescilin dayanağı olan hukuki işlem geçerliliğini yitirir
• Tapu kaydı, görünürde geçerli olsa dahi maddi anlamda hukuka aykırı hale gelir
• Bu kayıt, yolsuz tescil niteliği kazanır
Bu durumda mülkiyet hakkı, tapuda görünen kişide değil; vekil edende kalmaya devam eder.
Davanın Açılabilmesi İçin Aranan Şartlar
Vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için belirli koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekir.
4.4.1. Geçerli Bir Vekâlet İlişkisinin Bulunması
Öncelikle taraflar arasında geçerli bir vekâlet ilişkisi bulunmalıdır. Vekâletnamenin noterlikçe düzenlenmiş olması ve tapu işlemlerine yetki içermesi gerekir.
Burada önemli olan husus, vekilin yetkisiz değil; yetkili olmasıdır. Zira yetkisiz temsil, bu dava türünün değil; farklı hukuki yolların konusunu oluşturur.
4.4.2. Yetkinin Amacına Aykırı Kullanılması
Vekil, kendisine tanınan yetkiyi vekil edenin menfaatine uygun şekilde kullanmakla yükümlüdür. Yetkinin;
• Vekil edenin zararına
• Vekilin veya üçüncü kişinin menfaatine
• Dürüstlük kuralına aykırı biçimde
kullanılması halinde kötüye kullanım söz konusu olur.
4.4.3. Vekil Edenin Zarara Uğraması
Vekâletin kötüye kullanılması iddiasının kabulü için, vekil edenin somut bir zarara uğramış olması gerekir. Bu zarar çoğu zaman;
• Taşınmazın değerinin kaybı
• Satış bedelinin ödenmemesi
• Mülkiyet hakkının kaybı
şeklinde ortaya çıkar.
Zararın varlığı, olayın tüm koşulları birlikte değerlendirilerek tespit edilir.
Davanın Davacı ve Davalı Tarafları
Bu davalarda davacı genellikle:
• Vekil eden
• Vekil edenin ölümü halinde mirasçıları
olmaktadır.
Davalı taraf ise çoğu zaman:
• Vekil
• Taşınmazı devralan üçüncü kişi
olarak belirlenir. Uygulamada davanın her iki kişiye karşı birlikte açılması, ispat ve sonuç bakımından daha sağlıklı kabul edilmektedir.
Tapu İptali ve Tescil Talebinin Kapsamı
Davanın kabulü halinde mahkeme;
• Mevcut tapu kaydının iptaline
• Taşınmazın davacı adına tesciline
karar verir.
Ancak bazı hallerde tapu iptali fiilen mümkün olmayabilir. Bu gibi durumlarda, tapu iptali yerine tazminat talepleri gündeme gelebilir. Özellikle taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi veya el değiştirmesi halinde bu ihtimal güçlenmektedir.
Davanın Uygulamadaki Önemi
Vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları, uygulamada büyük önem taşır. Çünkü bu davalar:
• Güven ilişkisine dayalı işlemlerin sınırlarını çizer
• Tapu siciline güven ilkesini mutlak olmaktan çıkarır
• Mülkiyet hakkını koruyucu bir denge mekanizması oluşturur
Bu yönüyle söz konusu dava türü, hem bireysel adaletin sağlanması hem de hukuki güvenliğin korunması açısından kritik bir rol üstlenmektedir.
Davanın Tarafları ve Taraf Ehliyeti
Vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında, davanın doğru kişilere yöneltilmesi, en az maddi vakıaların ispatı kadar önemlidir. Yanlış taraf teşkili, haklı bir davanın usulden reddedilmesine yol açabilecek nitelikte ciddi sonuçlar doğurur. Bu nedenle davacı ve davalı sıfatlarının doğru tespiti, dava stratejisinin temelini oluşturur.
Davacı Sıfatı
Bu dava türünde davacı, kural olarak vekâlet ilişkisi kapsamında taşınmazı devredilen ve bu devir nedeniyle mülkiyet hakkı ihlal edilen kişidir. Başka bir ifadeyle davacı, vekâletin kötüye kullanılması suretiyle taşınmazını kaybeden vekil edendir.
Davacı sıfatı şu kişilerde bulunabilir:
• Vekil eden (asıl malik)
• Vekil edenin ölümü halinde yasal mirasçıları
• Birden fazla malik bulunması halinde paydaşlar
Özellikle miras hukukuyla kesişen dosyalarda, vekil edenin ölümünden sonra mirasçıların açtığı tapu iptal ve tescil davaları uygulamada sıkça görülmektedir.
5.1.1. Vekil Edenin Ölümü Halinde Davacı Sıfatı
Vekil edenin vefatı, vekâlet ilişkisini sona erdirir; ancak vekâletin kötüye kullanılması iddiasına dayalı dava hakkını ortadan kaldırmaz. Bu durumda dava hakkı, mirasçılara külli halefiyet yoluyla geçer.
Mirasçılar;
• Elbirliği mülkiyeti kapsamında
• Tüm mirasçılar birlikte veya
• Zorunlu dava arkadaşlığı çerçevesinde
davayı açabilirler. Bu noktada mirasçılar arasında taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması büyük önem taşır.
Davalı Sıfatı
Vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında davalı taraf, çoğu zaman birden fazla kişiden oluşmaktadır. Davanın kime yöneltileceği, olayın özelliklerine göre değişkenlik gösterebilir.
5.2.1. Vekil Aleyhine Dava Açılması
Vekil, vekâletin kötüye kullanılmasında asli fail konumundadır. Bu nedenle vekilin davalı olarak gösterilmesi mümkündür. Ancak tek başına vekile karşı açılan davalar, çoğu zaman tapu iptali açısından yeterli olmamaktadır.
Zira tapu kaydı, vekil adına değil; çoğunlukla üçüncü kişi adına tescil edilmiştir. Bu nedenle tapu iptali talebinin muhatabı, tapu sicilinde malik olarak görünen kişidir.
5.2.2. Üçüncü Kişi Aleyhine Dava Açılması
Taşınmazı devralan üçüncü kişi, tapu sicilinde malik olarak gözüktüğü için tapu iptal ve tescil davasında zorunlu davalı konumundadır. Üçüncü kişiye yöneltilmeyen bir tapu iptal davasının başarı şansı bulunmamaktadır.
Bu nedenle uygulamada en sağlıklı yöntem:
• Hem vekile
• Hem taşınmazı devralan üçüncü kişiye
karşı birlikte dava açılmasıdır.
Zorunlu Dava Arkadaşlığı Sorunu
Vekâletin kötüye kullanılması davalarında, özellikle taşınmazın birden fazla kişiye devredildiği veya paylı mülkiyet söz konusu olduğu hallerde zorunlu dava arkadaşlığı gündeme gelir.
Şu durumlarda zorunlu dava arkadaşlığı söz konusudur:
• Taşınmazın paylı mülkiyete konu olması
• Tapuda birden fazla malik bulunması
• Mirasçıların elbirliği mülkiyeti halinde dava açması
Bu hallerde taraf teşkilinin eksik bırakılması, davanın usulden reddine yol açabilir.
Husumetin Yanlış Yöneltilmesinin Sonuçları
Uygulamada sık karşılaşılan sorunlardan biri, davanın yalnızca vekile veya yalnızca üçüncü kişiye yöneltilmesidir. Oysa tapu iptal ve tescil davalarında doğru husumet hayati öneme sahiptir.
Yanlış husumet halinde:
• Tapu iptali kararı verilemez
• Dava usulden reddedilebilir
• Süre kaybı ve telafisi güç hak kayıpları doğabilir
Bu nedenle dava dilekçesinin hazırlanma aşamasında, tapu kayıtlarının titizlikle incelenmesi zorunludur. Ayrıca tapu iptali ve tescili davalarında alanında uzman avukatlardan destek almak olası hak kayıplarının önüne geçecektir. En iyi Gayrimenkul avukatı olarak tapu iptali ve tescili davalarında müvekkillerin hak kaybına uğramaması için gerekli özen yükümlülüklerini yerine getirmekteyiz.
Taraf Ehliyeti ve Dava Ehliyeti
Taraf ehliyeti, kişinin davada taraf olabilme yeteneğini ifade eder. Vekâletin kötüye kullanılması davalarında taraf ehliyeti bakımından özel bir sınırlama bulunmamakla birlikte, dava ehliyeti açısından bazı hususlara dikkat edilmelidir.
Özellikle:
• Kısıtlılar
• Vesayet altındaki kişiler
• Küçükler
adına açılacak davalarda, yasal temsilcinin yetkisi ve gerekli izinlerin bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
Davanın Doğru Taraflarla Açılmasının Önemi
Vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında, tarafların doğru belirlenmesi yalnızca usule ilişkin bir mesele değildir. Aynı zamanda davanın esası üzerinde doğrudan etkili bir unsurdur.
Doğru taraf teşkili;
• İspat yükünün sağlıklı şekilde yerine getirilmesini
• Üçüncü kişinin iyi niyetinin etkin biçimde tartışılmasını
• Tapu iptali kararının infaz edilebilir olmasını
sağlar.
Bu nedenle bu dava türü, sıradan bir tapu iptal davası olarak değil; çok taraflı ve çok boyutlu bir hukuki süreç olarak ele alınmalıdır.
Üçüncü Kişinin İyi Niyeti ve Tapu Siciline Güven İlkesi
Vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarının en kritik ve belirleyici aşaması, taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığının tespitidir. Zira bu davalarda çoğu zaman vekil eden ile vekil arasındaki hukuki ilişki değil; üçüncü kişinin tapu siciline güveninin korunup korunamayacağı tartışılmaktadır.
Bu nedenle, üçüncü kişinin iyi niyeti meselesi, tapu iptal davasının kabul veya reddi bakımından kilit rol üstlenmektedir.
Tapu Siciline Güven İlkesinin Genel Çerçevesi
Tapu siciline güven ilkesi, taşınmaz mülkiyetinin korunması ve hukuki güvenliğin sağlanması amacıyla kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, tapu siciline güvenerek ayni hak iktisap eden iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımı korunur.
Ancak bu koruma mutlak değildir. Özellikle vekâletin kötüye kullanılması gibi güven ilişkisinin ihlal edildiği hallerde, tapu siciline güven ilkesi sınırsız biçimde uygulanmaz.
Bu noktada temel soru şudur:
Üçüncü kişi, vekilin yetkisini vekil edeni zarara uğratacak şekilde kullandığını biliyor muydu veya bilmesi gerekir miydi?
Üçüncü Kişinin İyi Niyet Kavramı
İyi niyet, kişinin bir hakkı kazanırken hukuka aykırı bir durumu bilmemesi ve bilmesinin de kendisinden beklenememesi halidir. Taşınmaz devrinde üçüncü kişinin iyi niyetli sayılabilmesi için;
• Vekilin yetkisini kötüye kullandığını bilmemesi,
• Somut olayın özellikleri itibarıyla bunu bilmesinin beklenememesi,
• Olağan hayat akışına aykırı durumlara rağmen işlem yapmamış olması
gerekir.
Bu şartlardan birinin eksikliği, üçüncü kişinin iyi niyet iddiasını geçersiz kılar.
Üçüncü Kişinin Kötü Niyetli Olduğunu Gösteren Ölçütler
Yargısal uygulamada, üçüncü kişinin kötü niyetli olduğuna karine teşkil eden pek çok durum bulunmaktadır. Bu haller, tek başına kesin delil niteliği taşımasa da, birlikte değerlendirildiğinde kötü niyetin varlığına işaret eder.
Uygulamada en sık karşılaşılan ölçütler şunlardır:
• Taşınmazın rayiç bedelinin çok altında devredilmesi
• Satış bedelinin fiilen ödenmemesi
• Satış bedelinin banka kanalıyla ödenmemesi
• Taraflar arasında yakın akrabalık veya duygusal bağ bulunması
• Vekilin taşınmazı kendisine veya yakınlarına devretmesi
• Kısa süre içinde birden fazla el değiştirme
Bu gibi durumlarda üçüncü kişinin “iyi niyetli olduğu” savunması, çoğu zaman inandırıcılığını yitirir.
Tapu Siciline Güven İlkesinin Sınırları
Tapu siciline güven ilkesi, hukuki güvenliği sağlamak amacıyla kabul edilmiş olmakla birlikte, dürüstlük kuralı ile sınırlıdır. Hukuk düzeni, açıkça kötüye kullanılan bir yetkiyi, yalnızca tapu kaydına dayanarak koruma altına almaz.
Bu nedenle vekâletin kötüye kullanıldığı durumlarda:
• Üçüncü kişi dürüstlük kuralına aykırı hareket etmişse
• Olayın özellikleri itibarıyla şüphe duyması gereken bir durum varsa
• Makul bir kişinin göstereceği özeni göstermemişse
tapu siciline güven ilkesinden yararlanamaz.
İyi Niyetin İspatı Sorunu
İyi niyetin varlığı kural olarak iddia eden tarafından ispatlanır. Ancak vekâletin kötüye kullanılması davalarında, olayın özelliklerine göre ispat yükü fiilen tersine dönebilmektedir.
Özellikle:
• Düşük bedelli satışlar
• Akrabalık ilişkileri
• Bedelin ödenmediğine ilişkin güçlü emareler
bulunduğunda, üçüncü kişinin iyi niyetli olduğunu somut delillerle ortaya koyması beklenir.
Bu kapsamda banka dekontları, ödeme belgeleri ve taraflar arasındaki ilişkiyi gösteren kayıtlar büyük önem taşır.
Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar
Üçüncü kişinin iyi niyeti tartışılırken uygulamada sıkça yapılan hatalar şunlardır:
• Sadece tapu kaydına dayanılarak iyi niyet varsayılması
• Satış bedelinin gerçekliği araştırılmadan karar verilmesi
• Taraflar arasındaki ilişkinin göz ardı edilmesi
• Olağan hayat akışına aykırı durumların dikkate alınmaması
Bu hatalar, mülkiyet hakkının korunması ile hukuki güvenlik arasındaki dengenin bozulmasına yol açmaktadır.
Üçüncü Kişinin İyi Niyetli Olmaması Halinde Sonuç
Üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun tespiti halinde:
• Tapu siciline güven ilkesi uygulanmaz
• Yapılan tescil yolsuz tescil niteliği kazanır
• Tapu iptal ve tescil talebi kabul edilir
Bu durumda taşınmaz, vekil eden veya mirasçıları adına tescil edilir.
İspat Yükü, Deliller ve İspat Rejimi
Vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında ispat meselesi, davanın sonucunu belirleyen en kritik aşamalardan biridir. Bu dava türü, çoğu zaman yazılı delillerin sınırlı olduğu, olayların uzun zaman önce gerçekleştiği ve taraflar arasındaki ilişkinin güven temelli olduğu durumlarda gündeme geldiğinden, ispat faaliyeti son derece titiz bir değerlendirme gerektirir.
İspat Yükünün Genel İlkesi
Genel kural uyarınca, iddia eden iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. Bu bağlamda vekâletin kötüye kullanıldığını ileri süren davacı, aşağıdaki hususları ispatlamak durumundadır:
• Taraflar arasında geçerli bir vekâlet ilişkisi bulunduğunu
• Vekilin yetkisini vekil edenin menfaatine aykırı biçimde kullandığını
• Bu kullanım sonucunda vekil edenin zarara uğradığını
• Taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığını
Bu unsurların her biri, davanın kabulü bakımından birlikte değerlendirilir.
İspatın Konusu Olan Maddi Vakıalar
Vekâletin kötüye kullanılması davalarında ispatın konusu çoğu zaman doğrudan değil, dolaylı vakıalar üzerinden ortaya konur. Zira vekilin kötü niyetli davranışı, çoğu zaman yazılı bir belgeye değil; fiili davranışlara dayanır.
Uygulamada ispat konusu yapılan başlıca vakıalar şunlardır:
• Taşınmazın gerçek piyasa değeri
• Satış bedelinin fiilen ödenip ödenmediği
• Vekil edenin satışa ilişkin bilgisi ve rızası
• Vekil ile üçüncü kişi arasındaki ilişki
• İşlemin olağan hayat akışına uygun olup olmadığı
Bu vakıaların birlikte değerlendirilmesi, mahkemenin kanaat oluşturmasında belirleyici rol oynar.
Yazılı Delillerin Önemi
Her ne kadar vekâletin kötüye kullanılması davaları çoğu zaman tanık anlatımlarına dayansa da, yazılı delillerin varlığı davanın seyrini ciddi biçimde güçlendirir.
Bu kapsamda en önemli yazılı deliller şunlardır:
• Tapu kayıtları ve işlem belgeleri
• Vekâletname içeriği (yetkilerin kapsamı)
• Banka dekontları ve hesap hareketleri
• Satış sözleşmesi veya resmi senetler
• Taraflar arasındaki yazışmalar (mesajlar, e-postalar)
Özellikle satış bedelinin banka kanalıyla ödenmemiş olması, uygulamada üçüncü kişinin kötü niyetine güçlü bir karine olarak kabul edilmektedir.
Tanık Delili ve Sınırları
Tanık delili, vekâletin kötüye kullanılması davalarında sıklıkla başvurulan bir ispat aracıdır. Ancak tanık beyanlarının tek başına yeterli olup olmadığı her somut olayda ayrıca değerlendirilir.
Tanık anlatımlarının etkili olabilmesi için:
• Tanıkların olaya bizzat vakıf olması,
• Beyanların çelişkisiz ve tutarlı olması,
• Yazılı delillerle desteklenmesi
gerekmektedir.
Salt duyuma dayalı tanık beyanları, çoğu zaman mahkeme nezdinde sınırlı bir değer taşır.
Bilirkişi İncelemesi
Taşınmazın satış bedelinin gerçek değerine uygun olup olmadığı, çoğu zaman bilirkişi incelemesi yoluyla tespit edilir. Bilirkişi raporu, özellikle şu konularda belirleyici olur:
• Taşınmazın satış tarihindeki rayiç değeri
• Satış bedeli ile piyasa değeri arasındaki fark
• Düşük bedelli satışın olağan kabul edilip edilemeyeceği
Bilirkişi raporunun, diğer delillerle birlikte değerlendirilmesi gerekir. Tek başına düşük bedel, her zaman kötüye kullanım sonucunu doğurmaz; ancak güçlü bir emare oluşturur.
İspat Yükünün Yer Değiştirmesi (Fiili Tersine Dönme)
Her ne kadar ispat yükü kural olarak davacıya ait olsa da, bazı durumlarda ispat yükü fiilen davalıya geçer. Özellikle aşağıdaki hallerde bu durum söz konusu olur:
• Satış bedelinin çok düşük olması
• Bedelin ödendiğine dair banka kaydının bulunmaması
• Vekil ile üçüncü kişi arasında yakın akrabalık bulunması
• Vekilin taşınmazı kendisine devretmesi
Bu gibi durumlarda, üçüncü kişinin iyi niyetli olduğunu ve satış bedelini gerçekten ödediğini somut delillerle ortaya koyması beklenir.
Delillerin Birlikte Değerlendirilmesi İlkesi
Vekâletin kötüye kullanılması davalarında hiçbir delil tek başına mutlak belirleyici değildir. Mahkeme, tüm delilleri bir bütün olarak değerlendirir.
Bu kapsamda:
• Tanık anlatımları
• Yazılı belgeler
• Bilirkişi raporları
• Tarafların davranışları
birlikte ele alınarak, olayın gerçek yüzü ortaya konulmaya çalışılır.
Uygulamada En Sık Yapılan İspat Hataları
Uygulamada vekâletin kötüye kullanılması davalarında en sık yapılan ispat hataları şunlardır:
• Sadece tanık deliline dayanılması
• Banka kayıtlarının dosyaya sunulmaması
• Vekâletnamenin kapsamının yeterince analiz edilmemesi
• Üçüncü kişinin iyi niyetinin soyut iddialarla çürütülmeye çalışılması
Bu hatalar, davanın reddiyle sonuçlanabilecek ciddi riskler doğurur.
Görevli ve Yetkili Mahkeme – Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Sorunu
Vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında, görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, davanın esası kadar önem taşımaktadır. Zira bu husus, kamu düzenine ilişkin olup mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır. Aynı şekilde zamanaşımı ve hak düşürücü süre meselesi de, uygulamada sıkça yanlış değerlendirilen ve ciddi hak kayıplarına yol açabilen bir alandır.
Görevli Mahkeme
Vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Bu davalar;
• Ayni hakka ilişkin olması,
• Taşınmaz mülkiyetini doğrudan etkilemesi,
• Özel bir görevli mahkeme öngörülmemiş olması
nedeniyle Asliye Hukuk Mahkemelerinin görev alanına girer.
Davanın, tarafların tacir olup olmamasına veya vekâlet ilişkisinin ticari nitelik taşıyıp taşımamasına bakılmaksızın görevli mahkeme değişmez. Bu yönüyle dava, ticari dava niteliğinde değildir.
Yetkili Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davalarında yetki, taşınmazın aynına ilişkin olması nedeniyle kesin yetki kapsamındadır. Bu nedenle yetkili mahkeme:
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Taşınmazın bulunduğu yer dışındaki bir mahkemede açılan tapu iptal ve tescil davası, yetki itirazı olmasa dahi yetkisizlik nedeniyle reddedilmek zorundadır.
Birden fazla taşınmaz söz konusu ise, her taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Ancak taşınmazlar aynı yargı çevresinde bulunuyorsa, tek bir dava açılması mümkündür.
Zamanaşımı Meselesi
Vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları, kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Bunun temel nedeni, bu davaların ayni hakka dayalı olmasıdır.
Tapu sicilinde yer alan yolsuz tescil devam ettiği sürece, gerçek hak sahibi her zaman tapu iptali talebinde bulunabilir. Bu yönüyle dava, alacak davası gibi belirli bir süreyle sınırlandırılmamıştır.
Ancak uygulamada önemli bir ayrım yapılmalıdır:
• Tapu iptal ve tescil talebi → Zamanaşımına tabi değildir
• Tazminat talepleri → Zamanaşımına tabidir
Bu nedenle dava dilekçesinde ileri sürülen taleplerin niteliği, zamanaşımı değerlendirmesi bakımından büyük önem taşır.
Hak Düşürücü Süre Tartışması
Vekâletin kötüye kullanılması davalarında hak düşürücü süre öngörülmüş değildir. Ancak bazı durumlarda, davanın hukuki dayanağı yanlış kurulursa, mahkeme tarafından hak düşürücü süre tartışması gündeme getirilebilir.
Özellikle:
• Davanın hata, hile veya gabin hükümlerine dayandırılması
• Asıl talebin tapu iptali yerine irade sakatlığı olarak ileri sürülmesi
hallerinde, hak düşürücü süre itirazlarıyla karşılaşılabilir.
Bu nedenle vekâletin kötüye kullanılması iddiasına dayalı davalarda, hukuki nitelendirmenin doğrudan yolsuz tescil ve ayni hak ihlali ekseninde kurulması son derece önemlidir.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
Görev, yetki ve süre bakımından uygulamada en sık yapılan hatalar şunlardır:
• Taşınmazın bulunduğu yer dışında dava açılması
• Davanın yanlış mahkemede ikame edilmesi
• Tapu iptali talebiyle birlikte zamanaşımına tabi taleplerin ayrıştırılmaması
• Hukuki sebebin hatalı kurulması
Bu hatalar, davanın esası incelenmeden reddedilmesine neden olabilecek niteliktedir.
Tapu İptalinin Mümkün Olmadığı Hallerde Tazminat
Her somut olayda tapu iptal ve tescil kararı verilmesi mümkün olmayabilir. Özellikle;
• Taşınmazın iyi niyetli üçüncü kişilere devredilmesi,
• Tapu siciline güven ilkesinin uygulanması,
• Taşınmazın fiilen geri alınmasının imkânsız hale gelmesi
gibi durumlarda tapu iptali talebi reddedilebilir.
Bu hallerde, vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle zarara uğrayan kişi bakımından tazminat talebi gündeme gelir. Tazminat genellikle:
• Vekile karşı
• Bazen üçüncü kişiye karşı (kötü niyet varsa)
ileri sürülebilir ve alacak hakkına dayalı olduğu için zamanaşımına tabidir.
Bu yönüyle tazminat, tapu iptal ve tescil davasının ikincil ve tamamlayıcı bir hukuki yoludur.
