Taşkın Yapı Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davası
Taşınmaz mülkiyetinin sınırlarının ihlali, hukuk sistemlerinde önemli uyuşmazlıklara yol açar. Özellikle Türkiye’de taşkın yapı (yani bir yapının kısmen komşu taşınmaza geçmesi) durumu, hem mülkiyet hakkının korunması hem de emek ve yatırımın boşa gitmemesi amacıyla hassas bir şekilde düzenlenmiştir. Özellikle sınır aşımı ve taşkın yapı durumları için TMK madde 725 hükümleri uygulanmaktadır.
Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.
Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
TMK’nın 725. Maddesi ile birlikte muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.
Bunun için, tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır.
Bu tür davalarda taşkın yapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkın yapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
Taşkın Yapı Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davası Şartları
a) Yapı Sahibinin İyiniyetli Olması
TMK’nın 725. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Yapıyı inşa eden kişi, sınır ihlali yaptığını bilmeden hareket etmiş olmalıdır.
Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da taşkın inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Taşkın yapı özelinde ele alındığı zaman ise iyi niyet taşkın yapıyı yapan kişinin, bir hakka dayanmaksızın yapının komşu araziye taştığını ya da taşılmış arazinin başkasına ait olduğunu bilmemesi veya bilmesi
gerekmemesi yahut taşkın yapı yapmaya dair bir hakkın varlığına inanmakta haklı olmasıdır.
Kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
Haricen satın aldığı veya tapudaki yolsuz tescile güvenip bir arazinin mülkiyetini kazandığını düşünerek o araziye taşacak şekilde yapı inşa etmiş kişinin de iyi niyetli olduğu kabul edilir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2014/15651 Esas , 2016/1007 Karar ve 27/01/2016 Tarihli ilamında ; ” Davacının (davalının) çaplı taşınmazına davalının (davacının) taşınmazının bilirkişi raporunda belirtilen şekilde tecavüzlü olduğu, davalının (davacının) bayinin gerekli dikkat ve özeni gösterseydi tecavüzün oluşmayacağı, davalının çaplı yeri üzerindeki binayı görerek satın aldığı, iyiniyetli sayılamayacağı sonucuna varıldığından elatmanın önlenmesi davasının kabulüne, birleştirilen temliken tescil davasının reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.” demiştir.
b) Yapı Değerinin Taşılan Arazi Parçasının Değerinden Açıkça Fazla Olması
Bu durum inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının karşılaştırılması şeklinde değerlendirilmektedir. Kastedilen değer sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir. Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır.
Ayrıca yapılan taşkın yapının temelli kalma amacıyla yapılması ve yapının bütünleyici parçası olması gerekmektedir. Taşırılmış bir yapı hakkında TMK m. 725’in uygulanabilmesi için yapının temelli kalması planlanan, TMK m. 684 uyarınca taşınmazın bütünleyici parçası sayılabilecek nitelikte olması gerekir.
Bu konuda Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/16136 Esas , 2019/2203 Karar ve 12/03/20219 Tarihli ilamında ; ” Somut olaya gelince; dosya içerisindeki 22.02.2016 tarihli teknik bilirkişi raporunda dava konusu taşkın yapıların baraka ve sundurma türü basit yapı niteliğinde olduğu, taşıyıcı sistemlerinin basit yığma usulde, kagir biriket duvar ve çelik profil boru üzerine çatı konstrüksiyonu ahşap ve profil malzemeden oluşturulmuş, kiremit ve sac levha malzemeleri ile çatısı kapatılmış yapılar olduğu belirtilmiştir.
Binaların çatı altında hasır betonu bulunmayıp betonarme sistemde yapılmadığından taşkın kısımlarının yıkılması sonucu bütünlüklerinin bozulmayacağı, çatı sistemlerinin sökülüp yeniden kullanılabileceğinin belirtildiği anlaşıldığından davaya konu taşkın yapıların davacı taşınmazı üzerinde temelli kalması amacıyla yapılan yapılar olmadığı gözetilerek temliken tescil talebine yönelik birleştirilen davanın reddine, elatmanın önlenmesi ve yıkım istemine ilişkin asıl davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.” demiştir.
c) Taşınmaz Malikine Bedelin Ödenmesi
Taşkın inşaatın yıkılması gerekmiyorsa, mahkemece yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda belirlenecek bedel arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir .
Türk hukukunda taşkın yapı davaları, mülkiyet hakkı ile haklı yatırım ve emeğin korunması arasındaki dengeyi sağlamak için titizlikle düzenlenmiştir. İyi niyetli yapılar için TMK 725 hükümleri koruyucu mekanizmalar sunarken, kötü niyetli ihlallerde taşınmaz malikinin hakları güçlü şekilde korunur. Yargı uygulamasında ise her somut olayın özel koşulları dikkate alınarak adaletli çözümler üretilmektedir.
Hukuki sürecin etkin yönetilmesi, doğru stratejilerin belirlenmesi, güvenilir bir işbirliği taşınmaz davanızı en iyi şekilde yönetilebilmesi için hukuki ihtiyaçlarınızı anlayan ve ilgili alanda uzmanlaşmış bir gayrimenkul avukatı ile süreci takip etmenizi önemle tavsiye ederiz.
İlgili Yargıtay Kararları
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/11865 Esas , 2016/555 Karar ve 20/01/2016Tarihili
Somut olaya gelince; davacının, davalıların murisi….’dan 30.04.1977 tarihli senetle 258 ada 81 parsel sayılı 12 dönüm olan taşınmazdan haricen 240 m2 yer satın aldığı, anılan parselin kadastro ölçümü sonucu 3.304,08 m2 alanlı 861 ada 367 sayılı parsel olduğu ve davalıların murisinin 1176/3300 pay maliki olduğu, imar uygulaması ile de davalıların murisinin payından toplamda 384.27 m2 DOP kesintisi yapılarak 240.08 m2’lik kısmı 5255 ada 6 parsel numarası aldığını,
DOP bedelinin davalılar tarafından ödenmiş olduğu, davacının taşınmazda 2 katlı ev inşa ederek oturmaya devam ettiği, 23.08.2012 tarihinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporuna göre binanın 61.147,00 TL, arsanın ise 24.008,00 TL değerinde olduğu anlaşılmaktadır.
Bu durumda mahkemece öncelikli olarak davacıların murisinin haricen satın almış olduğu taşınmazın m2 olarak payına düşen DOP bedeli belirlenip, depo ettirildikten sonra TMK’nın 724. maddesinde belirtilen temliken tescil koşulları gerçekleştiği gözönüne alınarak tapu iptali ve tescil kararı verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın tazminat yönünden kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
