Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası
Türk Medeni Hukuku’nda taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, taşınmaz üzerine inşa edilen yapılar veya dikilen ağaç gibi unsurların kime ait olduğu sorusu etrafında şekillenir. Bu tür uyuşmazlıklarda başvurulan en temel hukuki yollardan biri muhdesatın tespiti davasıdır. Bu dava türü, tapu kütüğünde kayıtlı taşınmazlar üzerine başkası tarafından yapılan yapıların (muhdesatın) mülkiyetinin tespiti amacını taşır.
Muhdesat Nedir?
Muhdesat, bir taşınmaz mal üzerinde sonradan meydana getirilen ve taşınmazdan ayrılamayan yapı, tesis veya ağaç gibi unsurları ifade eder. Muhdesat, taşınmazın bütünleyici parçası (mütemmim cüz) veya eklentisi (teferruat) olabilir.
Kalıcı olmayan, her zaman sökülüp götürülmesi mümkün olan baraka, kulübe, basit çit, çardak, kamelya vs. muhdesat sayılmaz. Başka bir anlatımla arz üzerindeki kalıcı yapı, bina, duvar, taş ve çimentodan yapılmış havuz, sulama arkı, meyve ağaçları muhdesat sayılır.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nedir?
Muhdesatın aidiyetinin espiti davası, bir taşınmaz maliki tarafından, taşınmazı üzerinde bulunan yapı veya tesisin kime ait olduğunun tespiti amacıyla açılan tespit davasıdır. Uygulamada bu dava, özellikle tapu iptal ve tescil davalarında veya taşınmazın satışa konu olması durumunda gündeme gelir.
Mevzuat
Muhdesatin tespiti davası, dava türü olarak adından da anlaşılacağı üzere bir tespit davasıdır. Tespit davası ise HMK’nin 106. maddesinde hüküm altına alınmıştır.
Muhdesat kavramı ise yukarıda açıklanmıştır. Ancak, muhdesat kavramının daha iyi anlaşılabilmesi bakımından mülkiyet hakkının kapsamını düzenleyen TMK’nin 684 ila 687. maddeleri de gözden kaçırılmamalıdır. Bu nedenle, ilgisi bakımından anılan düzenlemelere de yer verilmiştir.
Tespit davası
MADDE 106- (1) Tespit davası yoluyla, mahkemeden, bir hakkın veya hukuki ilişkinin varlığının ya da yokluğunun yahut bir belgenin sahte olup olmadığının belirlenmesi talep edilir.
(2) Tespit davası açanın, kanunlarda belirtilen istisnai durumlar dışında, bu davayı açmakta hukuken korunmaya değer güncel bir yararı bulunmalıdır.
(3) Maddi vakıalar, tek başlarına tespit davasının konusunu oluşturamaz.
Türk Medeni Kanunu’nun 684 ila 685. maddeleri;
Madde 684- Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.
Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.
Madde 685- Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur.
Ürünler, dönemsel olarak elde edilen doğal veya hukukî ürünler ile bir şeyin özgülendiği amaca göre âdetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer verimlerdir.
Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır.
Davanın Tarafları
Davacı Sıfatı
Muhdesatın tespiti davasını açabilecek kişiler genellikle :
● Muhdesatı fiilen inşa eden kişi
Yani yapı, kuyu, ağaç vb. unsuru bizzat yapan kişi, bu kişi çoğu zaman taşınmaz maliki değildir.
● Muhdesat üzerinde tasarruf hakkı iddia eden kişi
Örneğin mirasçı, haksız el atma iddiasında bulunan kişi.
● Paydaş (paylı mülkiyette)
Taşınmazın hissedarı olan kişi, kendi payı üzerinde inşa edilen yapının tespitini isteyebilir.
Davalı Sıfatı
Muhdesatın aidiyetinin tespiti istemi, taşınmaz malikine karşı yöneltilmelidir. Bu kişi :
● Tapuda malik olarak kayıtlı kişi,
● Paylı mülkiyet varsa diğer hissedarlar,
● Kat irtifakı/kat mülkiyeti varsa arsa sahibi,
● Kadastro sırasında adına tespit yapılmış kişi.
Paylı mülkiyet durumunda tüm paydaşlara yöneltilmelidir. Aksi halde kararın hükmü sınırlı kalabilir.
Malik vefat etmişse mirasçılara yöneltilmelidir. TMK m. 599 uyarınca mirasçılar mirası bir bütün olarak kazanır.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında Hukuki Yarar
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında hukuki yarar, genellikle taşınmaz maliki olmayan kişinin, yaptığı yapının, tesisin ya da dikili ağaç gibi unsurun kendisinin malı olduğunu tescil veya başka bir hukuki sonuç için ileri sürebilme ihtiyacı ile doğar.
Amaç : İleride doğabilecek uyuşmazlıkları önlemek veya hak talep etmek için zemin hazırlamak
Neden Önemlidir?
Muhdesat tapuya kayıtlı olmayabilir. Kamulaştırma, satış, paylaştırma gibi işlemlerde muhdesat sahibinin hakkı zedelenebilir. Hukuki koruma için öncelikle muhdesatın kime ait olduğunun tespiti gerekir.
Yargıtay Uygulamasında Hukuki Yarar Ölçütleri
Yargıtay içtihatlarında muhdesatın aidiyeti davasında şu durumlarda hukuki yarar kabul edilmektedir :
- Ortaklığın giderilmesi davasıyla birlikte
Yargıtay 14. HD, 2016/3878 E., 2019/610 K.
“Ortaklığın giderilmesi davası ile birlikte muhdesatın aidiyeti davası açılabilir. Muhdesatın kime ait olduğu belirlenmeden satış bedelinin adil dağılımı mümkün değildir.”
- Tenkis davasıyla bağlantılı olarak
Yargıtay 7. HD, 2022/5109 E., 2023/5622 K.
“Tenkis davası nedeniyle taşınmaz üzerinde yer alan muhdesatın kime ait olduğu tespit edilmelidir. Bu husus, miras payları üzerinde doğrudan etkilidir.”
- Kamulaştırma veya acele kamulaştırma işlemlerinde
Kamulaştırılan taşınmazda muhdesatın davacıya ait olması hâlinde bedelin kime ödeneceği önem kazanır. Bu nedenle muhdesat aidiyetinin tespiti gerekir.
- Kentsel dönüşüm ve imar uygulamaları öncesi
Yıkım, yapı kayıt belgesi, kentsel dönüşüm bedeli gibi uygulamalarda davacının hak iddiası için hukuki yarar doğar.
- Taşınmaz malikinin muhdesatı sahiplendiği hallerde
Malik, muhdesatı kendisinin yaptığını iddia ediyorsa, fiili yapıcı olan kişi tespit davası ile hakkını koruma altına almak ister.
Kamu Malları Üzerinde Muhdesat Tespiti Talebi
Orman, mera, yaylak, kışlak vs. kamu malıdır. Kamu mallarında, 3402 sayılı Kanun’un 19. maddesine göre muhdesat şerhi verilemez. Dolayısıyla bu yerler üzerindeki muhdesatin meydana getirildiğinin tespitine ilişkin taleplerin de reddi gerekmektedir. Bu durumda muhdesatın kadastro tespitinden önce veya sonra yapılmasının bir önemi de bulunmamaktadır.
Hukuki sürecin etkin yönetilmesi, doğru stratejilerin belirlenmesi, güvenilir bir işbirliği taşınmaz davanızı en iyi şekilde yönetilebilmesi için hukuki ihtiyaçlarınızı anlayan ve ilgili alanda uzmanlaşmış bir gayrimenkul avukatı ile süreci takip etmenizi önemle tavsiye ederiz.
İlgili Yargıtay Kararları
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/465 Esas , 2023/1142 Karar ve 27/02/2023 Tarihli Kararı
…Tüm bu anlatımlara göre somut olayda; davaya dayanak takip dosyasında satışın gerçekleşmesi hâlinde, borçlunun hissesi, taşınmaz üzerindeki bütünleyici parçalar ve eklentilerinin tamamını kapsadığından; alacaklı, borçluya düşen pay oranında alacağını alabilecektir. Ancak taşınmaz üzerindeki muhdesatin aidiyetliğinin belirlenmesi hâlinde, muhdesat yönünden hesaplanan bedelin muhdesat sahibi paydaşa verileceği düşünüldüğünde, alacaklının alacağının daha fazlasını alabileceği açıktır. Böyle bir durumda da muhdesat aidiyetinin tespiti davası açmakta, alacaklı konumundaki kişinin hukuki yararı olmadığını söylemek mümkün olmayacaktır.
Bunun yanında, yargılama devam ederken dava konusu 28297 ada 10 parsel sayılı taşınmaz, 02.08.2017 tarihli imar işlemi ile ifrazen kapatılarak; 28609 ada 2 parsel, 28609 ada 3 parsel ve 28619 ada 1 parsel sayılı taşınmazlara gitmiştir. Hal böyle iken, sicil kaydı kapatılan ve üzerinde herhangi bir işlem yapılması mümkün olmayan pasif tapu kaydı üzerinden hüküm kurulması doğru olmamıştır. Mahkemece, güncel tapular dosya arasına alınarak, eksiklik bulunması hâlinde taraf teşkilinin de sağlanması suretiyle aktif tapu kayıtları üzerinden infaza elverişli hüküm kurulması gerekir.
Ayrıca, aidiyetin tespiti hükmü kurulurken muhdesatin davalı Müjdat Çot tarafından yapıldığının tespiti ile yetinilmesi gerekirken, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 19/11 maddesine uygun olmayacak şekilde aidiyet bilgisinin tapunun beyanlar hanesine tesciline de karar verilmiş olması hatalı olmuştur.
Mahkeme kararının, yukarıda açıklanan gerekçeler doğrultusunda bozulmasına karar verilmesi gerekirken, hukuki yarar bulunmadığı gerekçesiyle bozulmasına dair verilen Dairemizin kararı maddi hataya dayalı olup, belirtilen hususlar bu defa yapılan inceleme sırasında anlaşılmış olup, Dairemizin 06.04.2022 tarih ve 2021/4216 Esas, 2022/2603 Karar sayılı bozma ilâmının kaldırılarak, hükmün yukarıda ayrıntılı şekilde açıklanan gerekçeler doğrultusunda bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.
