Gayrimenkul Davaları

Av. Hamza Çolak

Muteber Hukuk Bürosu, gayrimenkul hukuku alanında aşağıda belirtilen temel hukuki hizmetleri müvekkillerine sunmaktadır:

Önleyici Gayrimenkul Hukuku Danışmanlığı
Ön Alım (Şufa) Davaları
Kamulaştırmasız El Atma Davaları
Kamulaştırma ve Bedel Artırımı Davaları
Ortaklığın Giderilmesi Davaları
Orman Davaları
Tapu İptali ve Tescili Davaları
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan Kaynaklanan Davalar
Kira Sözleşmeleri
Gayrimenkul Satın Alma ve Satım Sözleşmelerinin, Satış Vaadi Sözleşmelerinin Müzakereleri ve Düzenlenmesi
İnşaat Sözleşmeleri
İpotek Sözleşmeleri
Kat İrtifakı Sözleşmeleri
İnşaat Sözleşmeleri, Bina Yönetimi Sözleşmeleri, Proje Yönetimi Sözleşmeleri, Alışveriş Merkezleri Yönetim Sözleşmeleri, Lisans Sözleşmeleri, Aracılık Sözleşmeleri ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin İşlemler ve Sözleşmeler

Hukuki sürecin etkin yönetilmesi, doğru stratejilerin belirlenmesi, güvenilir bir işbirliği ile gayrimenkul davanızı en iyi şekilde yönetilebilmesi için hukuki ihtiyaçlarınızı anlayan ve ilgili alanda uzmanlaşmış bir gayrimenkul avukatı ile süreci takip etmenizi önemle tavsiye ederiz.

ŞUFA (ÖNALIM) DAVALARI:

Şufa (ÖNALIM) hakkı belirli şartların varlığında hissedarlardan birinin hissesini satmak istemesi halinde diğer hissedarlara öncelikli alma hakkı verilmesidir.

Şüfa (ÖNALIM) hakkı sözleşmeden ve yasadan doğan olarak iki kısma ayrılır. Sözleşmeden doğan şufa (ÖNALIM) hakkı, tapu sahibine mülkiyet hakkını sınırlama yetkisi verir. Tapu sahibi bir sözleşme ile başka bir kişiye şufa (ÖNALIM) hakkı verir. Bu sözleşme tapuya şerh ettirilirse tapuya daha sonradan sahip olacak malikleri de bağlar. Her halde tapuya şerh 10 yıl geçerli olacaktır.

Sözleşmeden doğan şufa (ÖNALIM) hakkında tapu maliki taşınmazı satar ise şufa hakkı (ÖNALIM) sahibine bu durumun bildirilmesinden itibaren 3 ay içinde ( alım satımdan itibaren her halde 2 yıl içinde) hakkını kullanması gerekir. bu süreler hak düşürücü sürelerdir, hakkın süresinde kullanılmaması hakkın düşümüne sebep olur. şufa hakkı sahibine satışın noter kanalı ile bildirilmesinden itibaren 3 aylık süre başlar. Hak tapuya şerh edilmiş ise tapu malikine, şerh edilmemiş ise satıcıya karşı dava açılarak hak kullanılır.

Yasal şufa (ÖNALIM) hakkı ise hisseli olan bir taşınmazın hissedarlarından birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer diğer hissedarlara satılan bu payı, aynı şartlarla, tek taraflı bir talep ile satın alabilme hakkı veren yenilik doğurucu bir haktır. Yasal şufa (ÖNALIM) hakkı yasadan kaynaklanmaktadır. Burada amaçlanan hisseli taşınmazlarda hissedarlar arasına yabancı birinin diğerlerinin rızası olmadan girmesini önlemektir.

Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Davacısı sözleşmeden ya da yasadan doğan şufa (ÖNALIM) hakkı sahibidir. Hak sahipliği tapu kaydı ile belirlenir. Şufa (ÖNALIM) hakkına bağlı bulunan hisse, iştirak halinde mülkiyet hissesi ise tüm malikler dava açar. Davada hakim uygun bir süre içinde taşınmazın satış bedelinin, tapu giderlerinin belirlenecek yere yatırılmasına karar verir. Bu zorunlu unsurdur.

Şufa (ÖNALIM) hakkı sahibi bu hakkından ancak yazılı şekilde vazgeçebilir. Bu vazgeçme tapu siciline şerh ettirilmelidir.

1. YASAL ÖNALIM HAKKI

A. ÖNALIM HAKKI SAHİBİ

Madde 732 – Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

B. KULLANMA YASAĞI, FERAGAT VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE Madde 733 – Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

C. HAKKIN KULLANILMASI
Madde 734 – Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

2. SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI

Madde 735 – Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.

Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

3. ALIM VE GERİ ALIM HAKLARI
Madde 736 – Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhde belirtilen süre içinde her

malike karşı kullanılabilir.
Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVALARI

Kamu yararı gözetilerek özel mülkiyete tabi bir taşınmaza bedelini tamamen ödemek suretiyle devlet tarafından el konulması veya bu taşınmaz üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi işlemi “kamulaştırma” olarak adlandırılmaktadır. Söz konusu işlemde malikin rızası aranmaz ve taşınmaz bedeli peşin olarak ödenir.

Kamulaştırmasız el atma da ise “kamulaştırma” kararı alınmaksızın özel mülkiyete tabi bir taşınmaza

bedeli ödenmeksizin el konulması söz konusudur. Nitekim Anayasa Mahkemesi de 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 38. maddesinin iptaline ilişkin kararında; “Kamu tüzel kişilerinin herhangi bir şekilde kamulaştırma yapmadan bir taşınmaz üzerine kamu yararı amacıyla köprü, yol veya herhangi bir tesis yapmalarını” kamulaştırmasız el atma olarak tanımlamıştır.

Kamulaştırmasız el atma işlemi; fiili el atma veya hukuki el atma şeklinde gerçekleşebilir.

FİİLİ EL ATMA

Kamulaştırmasız fiili el atmada, herhangi bir kamulaştırma kararı olmaksızın idarenin fiilen söz konusu taşınmaza el koyarak kullanmaya başlaması söz konusudur. Bu durum uygulamada fiili el atma veya haksız fiil olarak da nitelendirilmektedir.

Fiili el atma durumu söz konusu olduğu hallerde açılacak davalarda taşınmazın bulunduğu yerde bulunan asliye hukuk mahkemeleri görevlidir. Bu halde açılacak dava “tazminat davası” veya “bedel davası” olacaktır.

HUKUKİ EL ATMA

Kamulaştırmasız hukuki el atmada, idarenin idari bir işlem sonucunda gerçekleşen idari bir eylem- “bir taşınmaza ilişkin tasarrufun hukuken kısıtlanması” söz konusudur. Bu halde fiili bir el atma söz konusu değildir.

Hukuki el atma durumu söz konusu olduğu hallerde açılacak davalarda idare mahkemeleri görevlidir. Bu halde açılacak dava “tam yargı davası” olacaktır.

ZAMANAŞIMI YÖNÜNDEN

Kamulaştırmasız el atma davalarında özel mülkiye ihlali söz konusu olduğu için bu davalarda herhangi bir zamanaşımı bulunmamaktadır, diğer bir ifade ile hak sahibi her zaman yargı yoluna başvurabilecektir.

Detaylı bilgi ve işlemlerinizin yürütülmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

KAMULAŞTIRMADA BEDEL ARTTIRIM DAVASI

Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, kanunun 7. maddeye göre topladığı bilgi ve belgelerle 8inci madde uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya kamulaştırma 3 üncü maddenin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVALARI

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu), bir taşınmaz maldaki ortak mülkiyet veya kullanım hakkının ortaklar arasında paylaşılması veya satılması suretiyle sona erdirilmesi anlamına gelir. Ortaklığın giderilmesi davalarının konusu topluluk mülkiyetidir. Mülkiyet hakkı, toplumsal düzen içinde sınırlandırılmış ve belirlenmiş alanda bireyin sahip olduğu yetkilerin toplamıdır.

Mülkiyet hakkı sujesine(hak sahibine) bağlı olarak, tek kişi mülkiyeti ve birlikte mülkiyet olarak ikiye ayrılmaktadır.‘‘Birlikte mülkiyet’’ kurumu Eşya Hukuku Kitabı ile Medeni Kanunumuzun 688-703. hükümleri arasında düzenlenmiştir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 683 maddesinde mülkiyeti tanımlamış ve; ‘‘Birşeye malik olan kimse

hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.’’şeklinde açıklamıştır.

Yargıtay İçtihatlarından özetle Ortaklığın Giderilmesi davası;

Ortaklığın giderilmesi davasında davacı dava dilekçesindeki ortaklığın giderilmesi sebebini duruşma sırasında ıslah yolu ile değiştirebilir, basit yargılama usulüne tabi bu tür davalarda davacının ıslahı davalının rızasına bağlı olmaksızın geçerlidir.

Satışa ilişkin kararlar 10 yılda zamanaşımına uğrar.

Ortaklığın giderilmesi davasının açılmasına engel MK 698/2 ortaklığın giderilmesi sözleşmesidir. Tüm paydaşlar arasında resmi şekilde yapılması gereken sözleşme en çok 10 yıllık süre ile ortaklığın sürdürülmesi kararı alınması mümkündür.

Taşınmazda mülkiyet hissesi olmayıp intifa hakkı bulunan kişi ortaklığın giderilmesi davası açamaz.

İştirak halindeki mallarda tasfiye memurunun dava açma hakkı vardır.

Hazine alacağından dolayı icra mahkemesinden izin almadan dava açabilir.

Mirasçılar arasında zamanaşımı bahse konu olmadığından muristen intikal eden taşınmaz mallar için tapuda intikal muamelesi yapılmamış olsa bile ortaklığın giderilmesi davasının her zaman açılması mümkündür. Kanuni mirasçılar yanında murisin tayin ettiği mahsup mirasçılar da bu hakka haizdir.

Mirastan feragat eden, mirastan ıskat olunan, mirası reddeden kimse ortaklığın giderilmesi açamaz, ancak şahsi sonuç doğuracağından bu kısıtlama onun mirasçılarına geçmez.

Tapuda bir takım paylar gaip kişiler adına kayıtlı ise bu şahıslara kayyım tayin ettirilerek onların huzuruyla davaya devam olunur.

Mirasçı bakımından bir paydaşın payı en son mirasçı olarak hazineye intikal edeceğinden bu gibi hallerde hazinenin davaya dahil edilmesi gerekir.

Tapunun beyanlar hanesinde “miktar fazlası hazineye aittir” şerhi varsa bu şerh hazineye mülkiyet hakkı vermediğinden hazinenin davaya dahil edilmesi gerekmez, taşınmaz bu şerhle satılır.

Tapu kaydında ortaklarca şüyuun idame mükellefiyeti veya kooperatiflerce yapılan binalar için kooperatif tüzüğüne devrin imkansızlığı konmuşsa bu gibi hallerde ortaklığın giderilmesi istenemez.,

Hazinenin kamu malı niteliğinde olmayan özel mülkiyete konu olan taşınmazdaki paydaşlığı o malın ortaklığın giderilmesine engel teşkil etmez.

İİK 106. Hacizli gayrimenkul satışı haciz tarihini takip eden 1 sene içerisinde istenir, bu talep üzerineicradairesinin 2ayiçerisindeaçıkarttırmailesatılmasıgerekir

ORMAN DAVALARI

Ormankadastrosu, ormanniteliğinihaizalanlarınsınırınıçizer,vasıfvemahiyetinibelirler vemülkiyet biçimlerini tespit eder. Teknik açıdan Genel Kadastrodan farklı değildir. Vasıf tayini açısından kendine özgü teknikleri vardır. Orman niteliği tespiti tekniklerinin uygulanması için de ayrı bir kadastro ekibi (

Orman Mühendisleri ) bulunur. Tapu sicillerini doğrudan oluşturma fonksiyonu Genel Kadastronun amacıdır. Bu nedenle orman kadastro ekibi, kadastro yapılmadan önce araziye çıkarak orman kadastro alanlarını belirleyip, sınırlandırarak Genel kadastro ekibine tespitlerini bildirir ve Genel Kadastro bundan sonra başlar , tapu sicilini oluşturana kadar sürer. Tespit edilen orman alanı devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğu için ayrıca tapu siciline tescili gerekmez.

Bu nedenle orman kadastrosunun işi uygulama ve tutanakların ilanından sonra biter. Zira orman kadastrosu bir tespit işlemidir. Tapulama, tescil ve tapu kütüğü oluşturma işlemleri ise Genel Kadastronun işidir. 1858 tarihli Arazi Kanunnamesinden itibaren orman arazileri tapulamanın dışında tutulmuştur. Genel ve Orman Kadastrosu ile ilgili tüm hukuki uyuşmazlıklar da işte bu süreçte ortaya çıkar. Tespite Orman idaresi de itiraz edebileceği, sonradan yapacağı orman kadastro işlemi ile özel arazi tapu kaydına orman tahditi şerhi koydurabilir, tapu kaydı ve kadastro tutanaklarının iptali davaları da açabilir, bu davalara müdahil de olabilir.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVALARI

Yolsuz, usule aykırı veya kanuna aykırı bir şekilde düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının düzeltilerek hukuka uygun hale getirilmesi için açılan davaya tapu iptali ve tescil davası denir.

Mülkiyet hakkına dayanan bir dava olduğu için mahkeme hükmü kesinleşmeden icra edilemeyecektir. Ayni hakkı olan kişinin mülkiyet hakkının korunması adına en önemli dava türüdür.

Mülkiyet hakkı Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi gereğince de korunan bir haktır. Dolayısıyla devlet mülkiyet hakkının ihlalini iç hukuk yoluyla gideremiyorsa Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne bireysel başvuru yapılabilecektir.

Tapu iptali ve tescil davası tapu kaydında taşınmazın mülkiyet hakkının sahibi olarak gözüken malike karşı açılacaktır. Eğer malik ölmüşse tapu iptali ve tescil davası malikin mirasçılarına açılacaktır. Burada belirtilmelidir ki tapu iptali ve tescil davasıyla birlikte tapuda yer alan üçüncü bir kişiye ait ayni veya şahsi bir hakkın (ipotek, önalım, tapuya şerh edilmiş satış vaadi sözleşmesi vb. haklar) ortadan kaldırılması talep ediliyorsa tapu kaydında hak sahibi olarak gözüken üçüncü kişiye de ayrıca dava açılması gerekir.

Tapu iptali ve tescil davası diğer gayrimenkul davalarında olduğu gibi taşınmazın bulunduğu yerde açılacaktır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olan mahkeme olacaktır. Ancak tarafların kendi aralarında anlaşmalarıyla kesin yetkili olan mahkeme dışında bir başka mahkemede de dava görülebilecektir. Tapu iptali ve tescil davası asliye hukuk mahkemesinde açılacaktır. Burada taşınmazın değeri, büyüklüğü veya vasfının ne olduğunun bir önemi yoktur, görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olacaktır.

Tapu iptali ve tescil davasında yazılan dava dilekçesinde taşınmazın kayıt bilgileri, durumu ve olayın özellikleriyle yapılan işlemdeki hukuka aykırılığın ne olduğu açıkça belirtilmelidir. Özellikle tapu iptali ve tescil davasında hangi hususlarda bilirkişinin talep edileceği, keşif işlemi veya tanıkların dinlenmesinde hangi hususlara dikkat edileceğinin vurgulanması gerekmektedir.

Hukuki Ehliyetsizlik

Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, tapuda taşınmazın devri işlemini yapan herkesin fiil ehliyetine ve temyiz kudretine sahip olması gerekir. Dolayısıyla fiil ehliyetine sahip olmayan kişinin yaptığı gayrimenkul satış işlemleriyle tapudaki gayrimenkulün devri işlemleri hukuka aykırı olacaktır. Bu halde tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir.

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılmışsa tarafların tüm delilleri toplayarak dosyada bunları sunmaları gerekir. Tanıklar dinlenirken ehliyete ilişkin somut bilgilere ulaşılması gerekir. Mevcut tıbbi belgeler varsa bunların da dosyaya eklenmesi gerekmektedir. Yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, sarhoşluk gibi salt biyolojik nedenler dışında psikolojik ve idrak yeteneğindeki zorlukların bulunması gibi haller söz konusuysa ayrıca tıbbi rapor alınması gerekmektedir.

Vekaletin Kötüye Kullanılması

Vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, vekalet görevi kötüye kullanılarak tapuda devir işlemi gerçekleşmişse bu halde hukuka aykırı bir devir söz konusu olacaktır. Vekil ile vekalet veren arasında yazılı bir vekalet sözleşmesi mevcutsa tarafların arasındaki ilişki ve vekaletin kapsamı bu sözleşme hükümlerine göre belirlenecektir. Eğer herhangi bir yazılı sözleşme metni yoksa vekaletin kapsamı görülecek işin gereğine göre belirlenecektir.

Kendisine vekaleten işlem yapma yetkisi verilen vekil vekalet verenin yararına ve iradesine uygun olarak hareket etmek zorundadır. Vekil edenin yararıyla bağdaşmayacak her türlü işlem veya eylemden vekil sorumlu olacaktır. Vekile taşınmazın satışı konusunda dilediği kişiye, dilediği bedelle satış yapabilme yetkisi verilse dahi makul ölçülerinde dışında ve dürüstlük kuralını ihlal edecek şekilde işlem yapmasında vekil aynı şekilde sorumlu olacaktır. Eğer üçüncü kişi bunu biliyorsa veya bilmesi bekleniyorsa dava üçüncü kişi aleyhine açılacaktır. Ancak iyiniyetli bir üçüncü kişi tarafından alınmışsa vekilin niyetini bilmiyor ve bilmesi beklenmiyorsa vekil ile yaptığı sözleşme geçerli olacaktır. Vekil vekaletini kötüye kullansa dahi iyiniyetli üçüncü kişinin kazandığı hakları etkilenmez. Vekil ile vekalet veren arasında iç sorun olarak kalacaktır.

Muris Muvazaası

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, muris muvazaası yani mirastan mal kaçırma söz konusudur. Mirasçıların sahip olduğu miras haklarının ortadan kaldırılması amacı vardır. Miras bırakan tarafından hileli işlem yapılıyordur. Burada tapu iptali ve tescil davası ancak tenkis davasıyla ya da tenkis davası açıldıktan sonra açılabilecektir. Zira miras bırakan mal kaçırsa dahi mirasçıların miras haklarına zarar gelmemişse muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılamayacaktır.

Sahte Vekaletname

Sahte vekaletname nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, hukuken geçersiz bir vekaletname söz konusudur. Kayıtlı olan malik sahte vekaletnameyle yapılan devir işlemine karşı her zaman dava açabilecektir. Sahte vekaletnameyle devralan kişi, söz konusu taşınmazı başka bir üçüncü kişiye devretmişse taşınmazı iktisabı korunacaktır.

Kazandırıcı Zaman Aşımı ve Zilyetlik

Kazandırıcı zaman aşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız 20 yıl süreyle malik gibi zilyetliğinde bulunduran kişi gayrimenkule ait mülkiyet hakkını tapu kütüğüne kendi adına tescil ettirebilir. Tapuda kayıtlı taşınmaz söz konusuysa kural olarak bu mümkün değildir. Ancak tapu kaydında taşınmazın mülk sahibinin kim olduğu anlaşılmıyorsa veya 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kişiye aitse taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla kazanımı mümkün olacaktır.

Aile Konutu Şerhi

Aile konutu şerhi nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, evlilik birliği içerisinde eşlerden birisinin açık rızasını almadan aile konutu olarak tapu kütüğüne şerh edilmiş taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi veya üçüncü kişiler lehine ipotek gibi sınırlı ayni hak tahsis edilebilmesi mümkün değildir. Eğer tapu kütüğünde aile konutu şerhi yoksa devralan üçüncü kişinin iyiniyetli olması halinde hakkının korunması söz konusu olacaktır. Çünkü üçüncü kişinin söz konusu olan taşınmazın aile konutu olup olmadığını bilmesi beklenemez. Dolayısıyla tapuya güven ilkesi gereğince de hakkının korunması söz konusu olacaktır.

KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDAN KAYNAKLANAN DAVALAR

Kat maliklerinden veya kiracılardan herhangi biri, yukarıda belirtilen kurallara uymazsa; diğer kat maliklerinden biri veya yönetici, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak, Hakimin duruma müdahalesini ve gerekli uyanda bulunmasını isteyebilir.

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla,Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.Kat maliklerinden biri, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarının, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini Hakim’ den isteyebilirler.

KİRA HUKUKUNDAN KAYNAKLANAN DAVALAR

Kira Sözleşmesi Nedir?

Bir taşımazı kiralama söz konusu olduğunda kira sözleşmesi gündeme gelir. Kira sözleşmesi, bir taşınmazın belirli bir süre için kiralanması için yapılır. Kira sözleşmesine ilişkin hususlar Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenmiştir. Mülk sahibi olan kiraya veren, kira sözleşmesi ile kiracıya mülkünü kullanma ve yararlanma hakkı verir. Kiracı, menfaatine olan bu faydaya karşılık, kiraya verene belirli miktarlarda kira bedelini ödemeyi taahhüt eder. Kira sözleşmeleri belirli sürelerle düzenlenir. Peki, kiracıyı evden çıkartmak için kira sözleşmesinin süresinin tamamlanması yeterli midir?

Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır?

Kira sözleşmesinin süresi bitse dahi, kiracıyı çıkarma veya kiracı tahliyesi, ilgili Kanun’da veya mevzuatta yer alan sebeplerle söz konusu olabilir. Kira tahliyesinde kira hukuku uygulanır. Buna göre, kira hukuku, kiracı ile mülk sahibi arasındaki uyuşmazlıklarda uygulanacak hukuki düzenlemeleri içerir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı çıkarmak için bazı sebeplerin oluşması gerekir. Şimdi, kiracı tahliyesi sebeplerini ve süreçlerini detaylıca inceleyelim. Tahliye davalarına ilişkin makalemizi okumak isterseniz. Alttaki linke tıklayabilirsiniz.

Kirayı Ödememe Sebebiyle Kiracı Tahliyesi

Kiracı çıkartmak için sebepler arasında en önemlisi kirayı ödememedir. Kiracı, kirayı geç öderse ya da ödemezse ev sahibi kiracı tahliyesi isteyebilir. Ayrıca, mülk sahipleri ödenmeyen kiralar sebebiyle icra takibi başlatabilir. Kira borçları sebebiyle icra davası açılırsa, mülk sahibi kira ödemesi yanından kiracı tahliyesi de talep edebilir.

Tahliye talebinde bulunulmazsa; tahliye talebi hakkı doğmaz. Bu sebeple, icra takibi öncesi kiracı tahliyesi talebi de verilmelidir. Ev sahibi ödeme emri gönderdiğinde kiracının 7 günlük itiraz süresi vardır. Bu süre dolduktan sonra, kiracı, 30 gün içinde borcunu ödemekle yükümlüdür.

Kiracının kirasını ödememesi halinde tahliyesi ya da evden çıkarılması için aynı yıl içinde kiralanan taşınmazın iki kira bedelinin ödememiş olması gerekir. Bu durumda, ev sahibi iki haklı ihtar gönderir. Bu ihtarnameler sonrası kiralar ödenmezse, kira yılı bitmesinin ardından 1 ay içinde kiracı tahliye davası açılabilir.

İhtiyaç Sebebiyle Kiracı Tahliyesi

Mülk sahibinin ihtiyacı doğrultusunda, kiracı tahliye davası açmak için önemli bir sebeptir. Kiraya veren

veya mülk sahibi; kendisi, eşi, üst soyu, alt soyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut sağlama ihtiyacı sebebiyle kiracı tahliyesi isteyebilir. Bu konuda kiracı ile bir uyuşmazlık ortaya çıkarsa kiracı tahliyesi davası açılabilir.

İhtiyaç sebebiyle kiracı tahliyesinin önemli şartları ve sonuçları vardır. Buna göre, kiralanan taşınmazın tahliyesi ile kiracının evden çıkarılması durumunda ev, iş yeri, taşınmaz veya mülk, ihtiyacı olan kişi veya kişilere kullandırılabilir. Aksi halde, kiracıya tazminat ödeme sorumluluğu vardır.

Tadilat Sebebiyle Kiracı Tahliyesi

Kiralanan bir taşınmazda bazı bakım, onarım ve tadilat ihtiyacı ortaya çıkabilir. Taşınmazın yeniden inşa edilmesi, genişletilmesi, bazı alanlarının değiştirilmesi veya restore edilmesi söz konusu olabilir. Bu gibi durumlarda, kiraya veren tadilat sebebiyle kiracı çıkarma talep edebilir.

Bu tadilat işlemlerinin, kiralanan mülkün kullanılmasını imkansız hale getirdiği durumlarda kiracı çıkarma söz konusu olur. Örneğin; pencere değişimi gibi evin kullanımını etkilemeyecek tadilat işlemlerinde kiracı tahliyesi yapılamaz. Tadilat sebebiyle kiracı tahliyesi için kira sözleşmesindeki fesih döneminden başlayarak 1 ay içinde kiracı tahliye davası açılması gerekir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Tahliyesi

Tahliye taahhütnamesi, kiracının bir süre sonra kiralanan mülkü tahliye edeceğini taahhüt ettiği bir beyandır. Tahliye taahhütnamesi geçerliliği için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir. Mesela, kira sözleşmesi aşamasında kiracıdan alınan tahliye taahhütnamesi geçersizdir.

Bunun sebebi, kiracının kira sözleşmesine karşılık tahliye taahhütnamesi imzalamaya zorlanmasıdır. Tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracı tahliyesi, hukuki bazı hususlar içerir. Bu sebeple, kiracı tahliyesi konusunda uzman hukukçulardan destek almak önemlidir. Tahliye taahhütnamesi ile kiracıyı çıkarma davası veya icra takibi başlatılabilir. Bunun teknik detayları uzman avukatlar tarafından yönetilebilir.

Kiracı Tahliye Davası Nedir?

Kiracı tahliye davası ya da halk arasında bilinen adıyla boşaltma davası, kiralanan mülkteki kiracıyı evden çıkarmak ya da tahliye etmek için açılan bir davadır. Kiraya verilen taşınmazın sahibi tarafından açılır. Kiracı tahliye davası ile ilgili esaslar, İcra İflas Hukuku (İİK) ve Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Dava sonucu kira sözleşmesi feshedilir. Bu sebeple, kiracı taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Kira tahliye davası açmadan önce bazı hususlara dikkat etmek gerekir.

Örneğin; kira sözleşmesi bitmeden 15 gün önceye kadar taşınmazın tahliye edilmesi için bildirimde bulunulmazsa; kira sözleşmesi süresi 1 yıl uzayacaktır. Kira sözleşmesinde kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin bir madde yoksa veya kira sözleşmesinin süresi daha uzunsa kiracı tahliye davası açmak için kira sözleşmesindeki fesih süresine dikkat edilmelidir.

Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiracı tahliye davası nedir, nasıl açılır? Sorularına cevap olarak birçok hususun ele alınması gerekir. Bunun için, kiralanan taşınmazın tahliyesi süreçlerinde ilgili kanunlardaki esasların iyi bilinmesi gerekir. Bu sebeple, kiracı evden nasıl çıkarılır? Sorusuna cevap verebilecek, alanında uzman bir avukatla çalışmak hem maliyet tasarrufu hem zaman kazanmak açısından önemlidir. Kira tahliye davası, Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

Dava, mahkemenin seyrine göre 4 ay ila 3 yıl sürebilir. Kiracıyı çıkartmak için beklenecek süre de davanın işleyişine bağlıdır. Kiracı tahliyesi açmak için öncelikle kiranın ödenmemiş olması gerekir. Kira

ödenmediği takdirde, 30 gün içinde kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilmelidir. Bu süre içinde kira borcu ödenmezse kiracı tahliye davası açılabilir.

Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?

Kira sözleşmesi fesih süresi, sözleşmede belirtilen süreye bağlıdır. Kira sözleşmesinin feshi için herhangi bir tarih belirtilmemişse; her 6 ayda bir fesih söz konusu olur. Altı ayılık bir dönem geçmeden önce kiracıya 3 ay önceden bildirim yapılması gerekir. Bildirime rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmemişse, kiracı tahliye davası söz konusu olabilir. Tahliye davası, kira sözleşmesi fesih dönemi bittikten sonra 1 ay içinde açılmalıdır.

Kira sözleşmesinde fesih süresi belli ise, kira kontratı bittikten sonra kiracı evi boşaltmamışsa, süre bittikten sonra 1 ay içinde kiracı tahliye davası açılmalıdır. Taşınmazdaki kiracı ihtiyaç sebebiyle tahliye edilmişse, üç yıl boyunca çıkan kiracıdan başkasına kiraya verilemez. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi bitmeden en az 15 gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılara kira sözleşmesi feshedilebilir. Bildirimde bulunulmasa kira kontratı 1 yıl daha yenilenmiş olur.

GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

Taşınmaz edinim işlemlerinde insanlar için kimi zaman şartlar oluşmamış olabiliyor. Bu nedenle kişiler tapuda satış işleminin daha sonradan yapılması amacıyla bazı sözleşmeler yapıyorlar. Bu sözleşmelere örnek olarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veriliyor. Bu tür durumlar başına gelen alıcı ve satıcılar gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedir? Sorusunu araştırma içerisine giriyorlar. Bu sözleşme hem alıcı tarafa hem de satıcı tarafa borç sorumluluğu yüklüyor.

İleride yapılacak olan tapu satış sözleşmesinin bugünden taahhüt edilmesi gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olarak adlandırılıyor. Sözleşmede bir taraf taşınmazını satmayı taahhüt ederken diğer taraf taşınmazı almayı taahhüt ediyor. Her iki tarafta borçlarını birbirlerine karşılıklı olarak ileri sürebiliyorlar. Her iki tarafında birbirlerine karşı olan sorumlulukları yazılı bir belgeyle oluşturulmuş oluyor. Bu durum hukuki zeminde tarafları da koruma altına alıyor.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi

Günlük hayatımızda daha önceden almış olduğumuz kimi kararları gözden geçirebiliyoruz. Gözden geçirilen kimi kararlardan ise vazgeçmemiz mümkün olabiliyor. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesini de her iki tarafta istedikleri zaman irade beyan ederek karşılıklı anlaşmaları neticesinde sona erdirebiliyor. Bu sözleşmenin karşılıklı olarak sona ermesinde bazı şartların gerçekleşmesi gerekiyor.

Bu şartlar;

Daha önceden taahhüt edilen sözleşme gerekçesinin yerine getirilmesi durumunda sözleşme sona eriyor.S özleşme ile konusu belirlenen edimin yerine getirilmesi üzerinden zaman geçmiş olması ve zamanaşımı süresinin dolması nedeniyle sözleşme sona erebiliyor.

Her iki tarafında sözleşmenin feshini karşılıklı talep etmeleri halinde sözleşme feshi gerçekleşebiliyor.İ lgili durumların ortaya çıkması halinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshi gerçekleştirilerek, tarafların ifa edinimi ortadan kalkmış oluyor.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?

İlgili sözleşme neticesinde taahhüt edilen taşınmazın satıcı tarafından alıcı tarafa belirtilen tarihte devrinin gerçekleşmesi gerekiyor. Alıcı tarafın gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereği belirtilen tarihte, belirtilen tutarı, belirtilen ödeme şekliyle ödemesi edinimini yerine getirmesi ve satıcı tarafa bildirmesi gerekiyor. Satıcı tarafın ise sözleşmede belirtilen şartları gözeterek satışa konu taşınmazı alıcı

tarafa devretmesi gerekiyor. Birden fazla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmış olması durumunda il yapılan sözleşme hukuki olarak kabul görüyor.

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, muhteviyatında barındırdığı taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin hükümler nedeniyle, Türk Medeni Kanunumuzun 706/1. maddesine uygun olarak noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmesi gereken sözleşmelerdendir.

Türk Medeni Kanunumuzun 706/1. Maddesine Göre:
”Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş

bulunmalarına bağlıdır.”

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradelerini içeren sözleşme metninin noterde düzenleme şeklinde yapılıp taraflarca imzalanması ile kurulur. Bu nedenle noterde onaylama şeklinde yapılan sözleşmeler ile haricen adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler geçersizdir. Sözleşmelerin bu veya benzeri nedenlerle geçersiz olması durumunda, tarafların birbirlerine karşı halihazırda gerçekleştirmiş oldukları edimlerin, Türk Borçlar Kanunumuzun 77. maddesi ve devamında yer alan “Sebepsiz Zenginleşme” hükümleri uyarınca karşılıklı olarak iade edilmesi gerekecektir. Ancak şekil noksanlığının Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı olarak ileri sürülemeyeceği de unutulmamalıdır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yaparken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilirken sözleşme öncesi ve sözleşmenin imzalanması aşamasında sözleşmenin tarafları, imalatların tamamlanması ve teslim tarihi, aşamalar ve yüklenici hakedişi, temerrüt şartları ve sonuçları, mücbir sebepler, yüklenici firma veya şahsın nitelikleri, arsanın niteliği ile tapu kayıtları ve imar durumu, gecikme tazminatı ve cezai şartlar, eksik veya ayıplı ifa tazminatı, kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin Yargıtay kararları, sözleşmenin feshedilmesi hükümleri ve feshin sonuçları, yüklenici tarafından üstlenilen imalatların nitelik ve niceliğine ilişkin teknik şartnamede yer alan hususlar gibi birçok farklı husus dikkatle incelenmeli ve masaya yatırılmalıdır.

İPOTEK SÖZLEŞMELERİ
“
Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.” (TMK 881/1) TMK’ nın 881. maddesinden de anlaşıldığı üzere ipotek, güvence altına alınması düşünülen alacağın miktarının belirli olup olmamasına göre iki şekilde kurulabilir. Buna göre, ipotekle güvence altına alınması düşünülen alacağın miktarı belirli ise anapara ipoteği, belirli değilse üst sınır ipoteği olarak kurulacaktır.

İpoteğin iki türü vardır:

1-Anapara ipoteği: Bu ipotek türünde mevcut bir alacak güvence altına alınır. Alacak miktarı belirlidir. İpoteğin süresi ve faiz oranı da belirli olup bu ipoteğin süresi dolduğu tarihten itibaren 30 gün içinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılmalıdır.

Anapara ipoteğinde borç miktarı faiz ve süre belirli olduğundan kayıtsız şartsız borç ikrarı niteliğinde olup ayrıca yargılama gerektirmeyeceği kabul edilmektedir. Ancak bu durum Genel hükümlere göre menfi tespit davası açılmasına engel değildir.İpotek senedi ilam niteliğinde belgelerden olduğu için borçluya doğrudan icra emri gönderilecektir. Yine ilam niteliğinde olduğundan Türkiye’nin her yeri icra dairesi yetkilidir.

2-Üst sınır ipoteği: üst sınır ipoteği henüz doğmamış (doğması kesin veya olası) bir alacağı teminat altına almaktadır: Üst sınır ipoteğinde alacak bakımından bir üst sınır tespit edilerek teminatın kapsamı belirlenmektedir. Bununla rehin edilen alacağın tutarı değil, ipoteldi gayrimenkulün sorumlu olduğu üst miktar belirlenmiş olur. Bu durumda teminat; alacağı ve takip giderleri ve temerrüt faizlerini, üst sınıra kadar süreye tabi olmaksızın temin etmektedir Genellikle “..doğmuş-doğacak borçlarının teminatını teşkil etmek üzere faiziyle birlikte ……TL’na kadar” biçiminde ifade kullanılmaktadır.

Dikkat edilecek olursa üst sınır ipoteğinde borç kesin değildir. Genellikle bir sözleşme kapsamında alacağı garanti altına almak için bayilik veren şirketler veyahut bir kredinin teminatı niteliğinde bankalar lehine kurulur. Gerek üst sınır ipoteği gerekse anapara ipoteği olsun ipotek ile yüklü gayrimenkulün satışı mümkündür.

SONUÇ

Gayrimenkul hukukundan kaynaklanan tüm uyuşmazlık ve davalarınızda alanında uzman avukat kadrosu ile MUTEBER HUKUK olarak yanınızdayız. Gayrimenkul avukatı olarak öncelikle önleyici hukuk hizmeti sunarak hak kayıplarının önüne geçmek hedeflenmektedir. Detaylı bilgi için iletişime geçmek isterseniz üzerinden iletişim sağlayabilirsiniz.