Aile Konutu Şerhi
TMK M. 194
Aile konutu
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafi olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafi hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.
Aile konutu, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinde düzenlenmiştir. Aile konutu, ailenin devamlı olarak ikametine ayrılan konuttur. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinde aile konutunun bulunduğu yere “yerleşim yeri” adı verilmiştir. Buna göre; yerleşim yeri, bir ailenin sürekli kalmak niyetiyle oturduğu yerdir.
Yargı kararlarına göre, aile konutu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri mekândır. Eşler, evlilik birliğini beraberce yürütür ve yönetirler. Oturdukları konutu da birlikte seçerler. Aile konutu tektir.
Aile Konutu Şerhi İsteminde Bulunabilecek Kişiler
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz mala ilişkin olarak malik olmayan eş tarafından, tapu kütüğüne şerh verilmesi tapu müdürlüğünden istenebilir.
Kanunî istisnalar dışında, tapu sicilinde hak sahibi olan kişiler istemde bulunabilir. Tescilden önce hak sahibi olmuş kişiler de hakkın tescili için gerekli belgeleri ibraz ederek istemde bulunabilirler. Aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutun aile konutu olduğuna dair şerhin verilmesini isteyebilir.
Aile konutuna konu olan taşınmaza yönelik malik, malik olmayan eş veya eşlerin her ikisi aile konutu şerhi talebinde bulunabilir.
Aile Konutu İsteminde Gereken Belgeler
● Merkezi nüfus idaresi sisteminden veya nüfus müdürlüğünden alınan yerleşim yeri belgesi,
● Medeni hâli gösterir nüfus kayıt örneği,
● Aile konutu şerhi işlenecek taşınmazın tapu sicilindeki ada/parsel bilgileri,
● MERNIS üzerinden alınan yerleşim yeri verilerinin çakıştırılması gerektiği zaman belediye, muhtarlık, kadastro müdürlüğü, apartman yönetimi, LIHKAB vb. kurumlardan bu konuda durumu kanıtlayıcı nitelikte belge alınması gerekmektedir.
Hukuki sürecin etkin yönetilmesi, doğru stratejilerin belirlenmesi, güvenilir bir işbirliği aile hukuku davanızı en iyi şekilde yönetilebilmesi için hukuki ihtiyaçlarınızı anlayan ve ilgili alanda uzmanlaşmış bir avukat ile süreci takip etmenizi önemle tavsiye ederiz.
Aile Konutu Şerhinin Etkisi
Tapu müdürlüğüne müracaat edilerek bir ev üzerine aile konutu şerhi koyulması halinde bu gayrimenkul diğer eşin rızası olmaksızın satılamaz, kiralanamaz, kira sözleşmesi feshedilemez yahut üzerinde ipotek tesis edilemez. Zira artık o konutta (her ne kadar tapu bir eşe ait olsa yahut kira sözleşmesinde kiracı olarak tek bir eş gözükse de) her iki eş de hak sahibidir.
Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi gereğince, eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağla yamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Madde ile aile konutuna ilişkin bazı hukuki işlemlerin yapılabilmesi diğer eşin rızasına bağlı hale getirildiği için, malik olan eşin iradi olarak yaptırabileceği, aile konutu ile ilgili devir sonucunu doğuran (satış, bağış vb.) veya konut üzerindeki hakkı sınırlandıran (ipotek, satış vaadi, intifa, sükna, kira şerhi vb.) işlemler, ancak malik olmayan eşin rızasının alınabilmesi halinde gerçekleştirilebilecek; malikin iradesi dışında gerçekleştirilen (hükmen tescil, cebri satış, haciz, tedbir vb.) işlemlerde ise eş rızası aranmaksızın işlem yapılabilecektir.
Aile Konutu Şerhinin Terkini
Aile konutu şerhi aşağıdaki hallerde tapudan silinebilir :
● Şerh malik olmayan eşin talebiyle işlenmiş ise yine malik olmayan eşin talebiyle,
● Şerh eşlerin birlikte talebiyle işlenmiş ise; her ikisinin veya lehine şerh verilenin talebiyle,
● Eşlerin birlikte malik olduğu hisseli taşınmaz mallarda şerh eşlerden birinin talebiyle işlenmiş ise; eşlerin ikisinin veya lehine şerh verilenin talebiyle,
● Malik olan eşin talebiyle şerh verilmiş ise malik olmayan eşin de talep ya da muvafakatiyle,
● Ölüm halinde sağ kalan eşin tek yanlı talebiyle,
● Aile konutu şerhinin terkinine ilişkin mahkeme kararının ibrazı ile,
● Kesinleşmiş boşanma veya evliliğin iptali ilamının ibrazı halinde (kararda aile konutu şerhinin devam etmesine yönelik herhangi bir hükmün bulunmaması koşuluyla) malik olan eşin tek taraflı talebiyle,
● Yeni bir aile konutu edinildiğinin ve o taşınmaza aile konutu şerhi işlendiğinin kanıtlanması durumunda malik olan eşin talebiyle,
● Aile konutu şerhi, taşınmaz maliki eşin talebine bağlı işlemlerde, diğer eşin muvafakatini zorunlu kıldığından ve talebe bağlı olmayan mahkeme kararının infazı, cebri satış gibi işlemleri engellemeyeceğinden, ayrıca aile konutu şerhi talep edilirken diğer şerhler ile ipoteklerin hukuki sonucu kabul edildiğinden, mahkeme ya da icra müdürlüğünün yazısı ile, Aile konutu şerhinin terkini mümkündür.
Aile Konutu Şerhinde Bildirim
Aile konutu şerhi, malik olmayan eşin talebi ile işlenmiş ise, malik olan eşe işlemin sonucundan bildirimde bulunulması, üzerinde haciz, tedbir, ipotek vb. kısıt bulunan taşınmaza aile konutu şerhinin işlenmesi durumunda, işlem sonucundan haciz, tedbir ve ipotek alacaklılarına bildirimde bulunulması gerekmektedir.
Aile konutu şerhi bulunan taşınmaza haciz, tedbir vb. işlenmesi durumunda, işlem sonucundan lehine aile konutu şerhi verilen eşe bildirimde bulunulması gerekmektedir.
Aile konutu şerhinin, mahkeme ya da icra müdürlüğünün yazısına istinaden terkin edilmesi halinde, malik olmayan eşe işlemin sonucundan bildirimde bulunulması, Ayrıca, aile konutu şerhi eşlerden herhangi birinin tek taraflı talebiyle terkin edilmiş ise diğer eşe işlemin sonucundan Türk Medeni Kanunu’nun 1019. maddesi gereğince bildirimde bulunulması gerekmektedir.
Son olarak aile konutu, aile bireylerinin birlikte yaşadığı ortak kullandığı konuttur. Aile konutu üzerine kayıtlı olmayan eşin rızası alınmadan diğer eş, aile konutu satışını gerçekleştiremeyecek veya ipotek tesis edemeyecektir. Rıza alınmadan yapılan işlemin hukuki geçerliliği bulunmadığından yapılan tescil yolsuz olacaktır. Eşin açık rızası olmadan aile konutunun satışının gerçekleşmesi halinde diğer eş, yolsuz tescil adına tapu iptali ve tescili davası açabilecektir.
Aile Konutu Şerhi İle İlgili Yargıtay Kararları
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2810 E. , 2017/1721 K. Ve 13.12.2017 Tarihli İlamı
Türk Medeni Kanunu’nun “Eşlerin hukuki işlemleri” başlıklı 193. maddesi:
“Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir.” şeklindedir.
TMK’nın 193. maddesi dikkate alındığında kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlem yapma serbestisi Türk Medeni Kanununun genel teorisi içinde kabul edilmişken, aynı Kanunun 194. maddesi ile bu kurala istisna getirilmiş ve aile konutu üzerindeki hakların sınırlandıralabileceği kabul edilmiştir.
TMK’nın 194. maddesinin birinci fıkrası:
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”
hükmünü içermektedir.
Bu madde hükmü ile tapu kaydına aile konutu şerhi konulmuş olmasa dahi eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma aile konutu şerhi konulduğu için değil, konutun aile konutu vasfı taşıması nedeniyle getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, emredici niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da bu vasıf ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan” bir işlem için verilebilir.
Başka bir anlatımla aile konutunun maliki olan eş aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde tek başına aile konutunu bir ayni hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma ancak diğer eşin açık rızası alınarak yapılabilir. Nitekim bu ilkeler Hukuk Genel Kurulu’nun 24.05.2017 gün ve 2017/2-1604 E., 2017/967 K. sayılı kararında da aynen benimsenmiştir.
TMK’nın 705. maddesinde ise “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” düzenlemesi mevcuttur.
Öte yandan, bir taşınmazın borçlunun borcu nedeniyle haczedilebilmesi için haciz tarihinde borçlu adına kayıtlı olması zorunludur. Hukuk Genel Kurulunun 07.04.2004 gün ve 2004/12-210 E., 2004/208 K. sayılı kararında da bu durum açıklanmıştır.
Somut olayda da haciz tarihinde borçlu … adına kayıtlı dava konusu taşınmazın dava sırasında cebri icra yoluyla satıldığı, mülkiyetin icra vasıtasıyla yapılan satış sonucu davalı …’e geçtiği (TMK.md.705/2), davalı … tarafından açılan ihalenin feshi davasının da reddedilerek kesinleştiği anlaşılmaktadır.
TMK’nın 705. maddesine ilişkin düzenleme dikkate alındığında cebri icra ile yapılan satışlarda mülkiyet tescilden önce alıcıya geçmektedir. Dolayısıyla dava tarihi itibariyle aile konutu olarak kullanıldığı ileri sürülen taşınmaz iradi olmayan bir tasarruf sonucu aile konutu niteliğini yitirmiş duruma gelmektedir. Bu durumda TMK’nın 194. maddesi uyarınca işlem diğer eşin rızasına bağlı olmaktan çıkmış ve davacının aile konutu korumasından yararlanma olasılığı kalmamıştır.
Hâl böyle olunca yerel mahkemece Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2020/1369 E. , 2020/2422 K. Ve 01.06.2020 Tarihli İlamı
Dava, aile konutunun malik olmayan eşin rızası alınmadan davalılardan … ve …’a satıldığından bahisle Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi gereğince, davalılardan … ve …’a adlarına olan tapu kaydının iptali ile eski malik olan diğer davalı eş Musa Kurat adına tapuya tescili ve taşınmaz üzerine aile konutu şerhi konulması istemine ilişkindir.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın aile konutu olduğu, ancak taşınmazın ilk devri itibariyle geçen zaman, davacının ilk devri öğrendiği tarih dikkate alındığında TMK m. 2 gereği iyiniyetli olmadığı, dava konusu taşınmazın devrinden bilgisi ve rızası olmadığı iddiasının kötü niyetli olduğu, boşanma durumunda edinilmiş mal rejiminden kaynaklı dava açabileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Yapılan yargılama ve toplanan delillerden davacı ile davalı eşin dava konusu taşınmazı halen aile konutu olarak kullandıkları, davalı eşin de kabulünde olduğu üzere çocuklarının talebi ile dava konusu taşınmazı komşuları olan ve dava konusu taşınmazın aile konutu olarak davacı ve davalı eş tarafından kullanıldığını bilen …a bedelsiz olarak devredildiği, …’un vefatı ile mirasçıları tarafından dava konusu taşınmazın davalı eşin çocukları olan davalılar … ve …’a devredildiği, davalıların el ve iş birliği içinde kötü niyetli olarak hareket ettikleri anlaşılmaktadır. Aile konutunun, hak sahibi eş tarafından devri ve sınırlandırılması, diğer eşin açık rızasına bağlıdır. (TMK m. 194). Türk Medeni Kanunu madde 194 hükmü ile eşlerin fiil ehliyetine getirilen sınırlama aile konutuna şerhin konulması ya da konulmaması koşuluna bağlanmadığı gibi işlem tarafı olan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının da herhangi bir önemi bulunmamaktadır (HGK 15.4.2015 gün 2013/2- 2056 esas 2015/1201 karar). Davacı eşin taşınmazın devrine açık rızası bulunmamaktadır. O halde eşin açık rızası alınmadan yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır. Eş söyleyişle eşin “Açık rızası alınmadan” yapılan işlemin “Geçersiz olduğunu” kabul etmek zorunludur. Gerçekleşen bu durum karşısında dava konusu taşınmazın aile konutu olduğu tanık ve taraf beyanları ve mahkemece yapılan keşifle anlaşıldığına göre tapusunun iptali ile davalı eş adına tescilini ve bu bölüm üzerine aile konutu şerhi konulmasına karar verilecek yerde yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2019/8744 E. , 2020/739 K. Ve 04.02.2020 Tarihli İlamı
Taraflar arasındaki davanın yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen, yukarıda tarihi ve numarası gösterilen hüküm davalılar tarafından temyiz edilmekle, evrak okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
Dava, tapu iptali- tescil ve aile konutu şerhi konulması istemine ilişkindir.
Aile konutunun, hak sahibi eş tarafından devri ve konut üzerindeki hakların sınırlandırılması, diğer eşin açık rızasına bağlıdır (TMK m. 194). Bu rıza alınmadan konutla ilgili yapılan tasarruf işlemi geçersizdir. Bu geçersizliği, rızası gereken eş konutun bu vasfını devam ettirmesi koşuluyla evlilik birliği süresince ileri sürülebilir. Evlilik, boşanma yahut da iptal kararıyla sona ermiş ise, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinin “Aile konutuna” sağladığı koruma da sona erer, diğer eşin rızası alınmadan yapılan tasarruf işlemi yapıldığı andan itibaren geçerlilik kazanır. Toplanan delillerden, tarafların yargılama sırasında 31.5.2017 tarihinde kesinleşen kararla boşandıkları anlaşılmaktadır. Evlilik boşanma ile sona erdiğine göre dava konusu taşınmaz aile konutu olma niteliğini kaybetmiştir. Bu husus gözetilerek konusuz kalan dava hakkında “Karar verilmesine yer olmadığına” dair karar vermek ve yargılama giderleri ile vekalet ücretini, dava tarihi itibariyle tarafların haklılık durumları dikkate alınarak, tayin ve takdir etmek üzere hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
