Kat Malikinin Bağımsız Bölümleri Kullanma Hakkı
Bağımsız bölüm maliki, malik olmanın getirdiği haklar neticesinde kural olarak bağımsız bölümde dilediği gibi tasarrufta bulunabilir.
Medeni Kanun m. 683/1 uyarınca, “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir”. KMK m. 15’e göre de, “Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler”.
Buna göre kat maliki diğer kat maliklerinin onayı olmaksızın bağımsız bölümü satabilir, kiraya verebilir ve bağımsız bölüm üstünde rehin hakkı tesis edebilir. Ancak KMK m. 6/3’e göre, “Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz”.
KMK m. 18/1 uyarınca, “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler”.
Kat malikleri bağımsız bölümleri kullanırken birbirlerini rahatsız etmemek zorundadır. Medeni Kanunun “Komşu Hakkı” başlıklı 737. maddesine göre; “Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır”.
Uygulamada özellikle kimi kat maliklerinin aşırı gürültü çıkarması problem olabilmektedir. Kat maliklerinin birisinin aşırı gürültü çıkararak veya başka şekilde diğer kat maliklerini rahatsız etmesi durumunda diğer kat malikleri KMK m.33 kapsamında hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Bağımsız Bölümün Özgülendiği Amaca Uygun Kullanılması ve KMK m. 24 Kapsamında Yasak İşler
Kat maliki bağımsız bölümünü kat mülkiyeti kuruduğu sırada belirlenen ve tapu kütüğündeki niteliğine uygun kullanmalıdır. Yargıtay’ın belirttiği gibi; kat mülkiyetine geçişten sonra taşınmaz ve üzerindeki yapının tabi olacağı hükümler kat mülkiyetine esas alınarak onaylı proje, bağımsız bölümlerin niteliklerini de gösteren liste, yönetim planı ve diğer belgelere göre belirlenir. Buna göre örneğin tapuda mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümün kural olarak mesken olarak kullanılması gerekmektedir.
● Meskenin İşyeri Olarak Kullanılması
Tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bir yerin kural olarak mesken olarak kullanılması gerekmekle beraber, Kanun tüm kat maliklerinin onayı ile meskenin işyeri olarak kullanılmasına olanak sağlanmıştır.
KMK m. 24/2’e göre; “Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pasta hane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir”.
KMK m. 24/2 uyarınca meskenin işyerine çevrilebilmesi için kat malikleri kurulunun oy birliği ile karar alması gerekmektedir. Kanun meskenin işyerine çevrilebilmesi için açıkça bir kat malikleri kurulu kararı aradığından kat maliklerince tek tek verilmiş olan muvafakatler bir sonuç doğurmayacaktır.
Kanun her ne kadar meskenin işyeri olarak kullanılabilmesi için kat malikleri kurulu kararı aramış olsa da, bir kat malikinin meskenin işyeri olarak kullanılması için yazılı izin verdikten sonra, kat malikleri kurulu kararı olmadığını ileri sürerek bağımsız bölümün tekrar meskene çevrilmesini istemesi iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz. Bir kat malikinin tüm kat maliklerinden ayrı ayrı alacağı yazılı izin ile meskeni işyeri olarak kullanabileceği ve kat maliklerinin yazılı izin sebebiyle işyerinin meskene çevrilmesini iyi niyet kuralları gereği isteyemeyecekleri muhakkak ise de, bu izin sadece izni vermiş olan, izin tarihindeki kat malikini bağlayacaktır. Ortada bir kat malikleri kurulu olmadığı için bağımsız bölümleri sonradan devralan kat maliklerinin işyerinin meskene dönüştürülmesini isteme hakları vardır.
Yargıtay büro niteliğindeki yerlerin ise işyeri kapsamına girmediğini belirterek meskenlerin büro tarzı kullanımı için kat maliklerinin onayına gerek olmadığı görüşündedir.
Yüksek Mahkemece meskenin avukat yazıhanesi, mühendis çizim bürosu gibi işlerde kullanılmasının kat malikleri kurulunun oy birliği ile verilmiş bir kararı olmadan da mümkün olabileceği kabul edilmekte ise de, bunlar dışındaki bir ticari faaliyet için irtibat bürosu olarak dahi kullanılması işyeri nitelikli kullanım olarak nitelendirilmekte ve meskende bu işlemin görülebilmesi için bütün kat maliklerinin muvafakati aranmaktadır.
Kanun avukatlık büroları ve serbest muhasebeci mali müşavirlik ve yeminli mali müşavirlik büroları hakkında ise özel bir düzenleme getirmiştir. KMK m. 24/3’e göre; “1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır”. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz.
Meskenin işyeri olarak kullanılması halinde kat malikleri açacakları bir dava ile bağımsız bölümün tekrardan meskene dönüştürülmesini isteyebilirler. Ayrıca Yargıtay uygulamasında tapuda mesken olan bağımsız bölümün kat maliklerinin onayı olmaksızın işyeri olarak kullanılması durumunda, kiracının bu yerden tahliyesi istenebilmektedir. Ancak tahliye kararı verilebilmesi için işyerinin tekrar meskene çevrilmesi konusunda uygun bir süre verilmeli, bu sürenin sonunda mesken hala işyeri olarak kullanılıyorsa tahliye kararı verilmelidir.
Meskeni işyeri olarak kullanan kişi kiracı değil de malikse, tahliye kararı verilemez. Böyle bir durumda işyerinin tekrar meskene dönüştürülmesi kararı ile yetinilmelidir. Davayı kat malikleri ya da kat maliklerinden bu dava için yetki alması şartıyla yönetici açabilir. Ancak meskenin işyeri olarak kullanılmasına muvafakat vermiş bir kat malikinin daha sonradan dava açması iyi niyetli bir davranış değildir.
● Tapu Kütüğünde Mesken, İşyeri ve Ticarethane Olarak Gözüken Yerlerin Hastane, Dispanser, Klinik, Poliklinik, Ecza Laboratuvarı Olarak Kullanılamaması
KMK m. 24/1’e göre; “Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır”.
Kanun muayenehane tarzı yerleri ise yasak kapsamı dışında bırakmıştır. Yargıtay’a göre; yasak kapsamı dışında kalan ve muayenehanede yapılabilecek işin doğrudan hasta üzerinde elle veya aletlerle yapılan sağlık kontrolünü ve operasyon sayılamayacak müdahaleleri içerir nitelikte olması aranmaktadır. Buna göre, hastalardan alınan materyallerin laboratuvarda bir takım işlemlerden geçirilerek incelenmesi olgusu muayene işi olarak kabul edilemez.
Yargıtay uygulamalarında, doktorların teşhise yönelik hasta muayeneleri dışında, klinik veya hastanelerde yapılması gereken orta ve büyük çapta ameliyatların yapıldığı yerler muayenehane niteliğinde kabul edilmemektedir. Muayenehanelerde acil durumlarda küçük çapta operasyon ve pansuman gibi tedaviye yönelik işlemler yapılabilirse de, yukarıda değinildiği gibi ameliyat ağırlıklı operasyon ve yataklı tedavi uygulanamaz Yargıtay’a göre tıp doktoru ve dişçi muayenehanesi yasak kapsamına girmez. Bağımsız bölümde yapılan işin muayenehane sınırlarını aşıp aşmadığı her bir somut olay özelinde konusunda uzman bilirkişi tarafından tespit edilmelidir.
● Bağımsız Bölüm Malikinin Bağımsız Bölümde Onarım, Tesis ve Değişiklik Yapma Hakkı
KMK m. 19/2’e göre; ” Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir”.
Kat maliki tarafından yapılan işlemlerin aynı zamanda ortak yerlere müdahale boyutunda da olmaması gerekmektedir. Bu noktada ortak yerin bağımsız bölümün içinde olması önemli değildir. Örneğin ortak yerlerden olan su tesisatı bağımsız bölümün içinde de olsa kat maliki tüm kat maliklerinin beşte dördünün muvafakati olmaksızın su tesisatına müdahale edemez, tesisatının yerini değiştiremez.
Yargıtay konu ile alakalı vermiş olduğu kararında; “Tadilat yapılırken ortak tesislerin de projesine aykırı olarak değiştirilmesine yasal cevaz bulunmamaktadır. O nedenle mutfağın, duvarlar kaldırılmak suretiyle salona katılması, bu duvarların taşıyıcı olmamaları koşulu ile mümkün ise de, mutfağın banyoya taşınması ve bu suretle banyodaki ortak tesislerde (kirli su gideri, baca vs.) bir değişiklik yapılması gerekmiş ise bu husus sözü edilen ortak yerlerde tadilat için tüm kat maliklerinin beşte dördünün muvafakatinin arandığı 19. maddeye aykırıdır” şeklinde hüküm kurmuştur.
Kat malikinin bağımsız bölüm içinde ana yapıya zarar vermeyecek değişiklik yapma hakkı olsa da yapılan değişikliğin onaylı mimari projeye de aykırı olmaması gerekir. Kat maliki her halükarda onaylı proje ile bağlıdır ve onaylı mimari projeye aykırı değişiklikler için tüm kat maliklerinin muvafakati gerekir.
● Bağımsız Bölüm İçindeki Ara Duvarların Kaldırılması
Uygulamada sıklıkla bağımsız bölüm içindeki ara duvarların kaldırılarak odaların birleştirildiği görülmektedir. Yargıtay’a göre ana yapının statiğini etkilemediği müddetçe kat maliki bağımsız bölüm içindeki ara duvarları kaldırabilir. Bunun için diğer kat maliklerinin muvafakatine gerek yoktur.
● Onarım İçin Bağımsız Bölümü Diğer Kat Maliklerine Kullandırma Zorunluluğu Olan Durumlar
Bir şeye malik olan kimse kural olarak o şeyi başkasına kullandırmak ya da o şeyden başkasının yararlanmasına izin vermek zorunda değildir. Bağımsız bölüm maliki de kural olarak bağımsız bölümünden diğer kişilerin yararlanmasına izin vermeyebilir. Kural bu olmakla beraber, Kanun komşuluk ilişkileri ve iyi niyet kuralı çerçevesinde buna bir istisna getirmiştir. Buna göre diğer bir bağımsız bölümde yapılması gereken tadilat vs. için kat malikinin bağımsız bölümü kullandırması kanuni bir gerekliliktir.
KMK m. 23/1’e göre; “Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar”.
Bağımsız bölümün kullanılması sebebiyle oluşabilecek zararları, o bağımsız bölümü kullanan diğer kat maliki karşılamak zorundadır. KMK m. 23/3’e göre; “(…) müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler”.
● Bağımsız Bölümde Hayvan Beslenmesi
Bağımsız bölümde hayvan beslenmesi de uygulamada kat malikleri arasında sıkça problem olabilmektedir. Kanunda bağımsız bölümde hayvan beslenmesi ile ilgili bir yasak bulunmamaktadır. Bu sebeple kural olarak kat malikleri bağımsız bölümde hayvan besleyebilir.
Kural bu olmakla birlikte, yönetim planı ile bağımsız bölümde hayvan beslenmesi yasaklanabilir. Yargıtay’ın bir kararında belirttiği gibi yönetim planında kedi, köpek, tavuk gibi hayvanların beslenmesini yasaklayan yönetim planı hükümleri geçerlidir ve kat maliklerini bağlar. Yüksek Mahkeme hayvan beslenmesi için yöneticiden izin alınmasına ilişkin yönetim planı hükmüne de geçerli saymıştır.
Yönetim planında hayvan beslenmesine ilişkin bir yasaklama yoksa kat malikleri bağımsız bölümlerinde hayvan besleyebilirler. Ancak kat maliklerinin bu hakkı sınırsız olmayıp diğer kat maliklerini rahatsız etmemek zorundadırlar. Aksi halde kat malikleri hayvanın bağımsız bölümden uzaklaştırılmasını mahkemeden isteyebilirler.
Hayvan beslenmesine yönetim planı ile izin verilmiş olsa bile diğer kat maliklerinin rahatsız edilmemesi gerekmektedir. Aksi halde yönetim planında bulunan izne rağmen rahatsızlık veren hayvanın bağımsız bölümden uzaklaştırılması istenebilir.
Hukuki sürecin etkin yönetilmesi, doğru stratejilerin belirlenmesi, güvenilir bir işbirliği taşınmaz davanızı en iyi şekilde yönetilebilmesi için hukuki ihtiyaçlarınızı anlayan ve ilgili alanda uzmanlaşmış bir gayrimenkul avukatı ile süreci takip etmenizi önemle tavsiye ederiz.
İlgili Yargıtay Kararları
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E. 2015/6244 K. 2016/2299 T. 15.02.2016
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden, özellikle bilirkişi raporu içeriğinden; davalıya ait bağımsız bölümün mutfağa bağlantılı balkonunun mutfakla balkon arasındaki kapı, pencere ve duvarının kaldırılarak mutfakla birleştirildiği, balkonun PVC malzemeyle kapatıldığı anlaşılmaktadır. Bilirkişinin yerinde saptadığı sistem, Yargıtay uygulamalarında da kabul edildiği gibi sabit eser niteliğinde olup bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan yapılamayacağı gibi balkonu kapatma malzemesinin saydam (cam) ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması veya tek parçadan ya da birkaç parçadan oluşması, bina statiğini etkilememesi, çevreye zarar vermemesi sonucu değiştirmez. Saptanan bu durum karşısında balkonun projeye aykırı olarak kapatılması nedeni ile eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, balkonun daire içine alınmak sureti ile kullanılmasının ruhsata tabi olmadığı, ana taşınmazdaki kat maliklerinin %90’ının aynı yöntemle değişiklik yaptığı, değişikliğin diğer maliklere zarar vermediği ve ana yapının statiğini tehlikeye maruz bırakacak nitelikte olmadığı gerekçeleri ile talebin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E. 2002/2295 K. 2002/3594 T. 4.4.2002
“…Davacının, imzasını taşıyan yazılı bir belge ile davalıya, dava konusu bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasına muvafakatini bildirdikten sonra kat malikleri kurulu kararı bulunmadığından bahisle eski hale getirilmesini istemiş olsa idi bu davranış iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz ise de, davacının, aynı bağımsız bölümü malik olduğu dönemde kardeşine işyeri olarak kullandırmış bulunması, davalının da bu yeri işyeri yapmasına karşı çıkmasında iyi niyetli olmadığını göstermez. Satıştan önce davacının meskeni işyeri olarak kullandırma eylemi nedeniyle diğer kat maliklerine karşı o dönemde yasal sorumluluğundan söz edilebilir ise de, bu durum, ana gayrimenkulde mesken nitelikli bulunan bağımsız bölümlerin ve bu arada davalıya sattığı bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasına rıza gösterdiği anlamına gelmez…”
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E. 2002/3194 K. 2002/3523 T. 2.4.2002
“Ana taşınmaza ilişkin yönetim planının 2. maddesinde açıkça “daireler sadece mesken olarak kullanılır” hükmüne yer verilmiştir. Bu hüküm, mahkeme kararına dayanak yapılan bilirkişi raporunda yazılı görüşün aksine- kütükte mesken olan bağımsız bölümlerde muayenehane açılmasını da yasaklayıcı niteliktedir. O halde mahkemece bu husus göz önün de bulundurularak davanın kabulü ile kütükte mesken olarak gösterilen dava konusu bağımsız bölümün dişçi muayenehanesi olarak kullanılmasına son verilmesi ve davalılara tanınacak süre içerisinde eski hale getirilmediği takdirde davalı kiracının buradan tahliyesi yolunda hüküm kurulması gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir…”
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E. 2004/8945 K. 2005/433 T. 7.2.2005
“…Karşı dava yönünden; davacı-karşı davalının bağımsız bölümünde kedi beslediği karşı davaya cevap dilekçesi ve duruşmadaki beyanıyla sabit olduğu ve kat mülkiyetli ana gayrimenkulün tapu kütüğünde tescilli Yönetim Planının 9. maddesinin (e) bendinde bağımsız bölümler ve eklentiler ile ortak yerlerde, kat malikleri kurulunca müsaade edilmedikçe kedi, köpek ve tavuk gibi hayvanların beslenmesinin yasaklandığı dikkate alınarak, karşı davanın bu yönden kabulü ile bağımsız bölümde beslenen kedinin ana taşınmazdan uzaklaştırılmasına karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile karşı davanın tümden reddedilmiş olması…”
