Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul ve Taşınmaz Hukuku

Gayrimenkul ve Taşınmaz Hukukunun Kapsamı

Gayrimenkul ve taşınmaz hukuku, bireylerin ve tüzel kişilerin taşınmaz mallar üzerindeki haklarını düzenleyen, mülkiyetin kazanılması, korunması, devri ve sınırlandırılması süreçlerini hukuki güvence altına alan temel bir hukuk disiplinidir. Toplumsal hayatın ekonomik ve sosyal yapısı içinde son derece merkezi bir yere sahip olan taşınmazlar, yalnızca bir malvarlığı unsuru değil aynı zamanda yatırım, barınma, üretim ve miras ilişkilerinin de başlıca konusunu teşkil etmektedir. Bu sebeple taşınmazlara ilişkin hukuki uyuşmazlıklar, çoğu zaman teknik bilgi ile birlikte dikkatli ve sistematik bir hukuki değerlendirmeyi zorunlu kılar.

Tapu Uyuşmazlıklarının Hukuki Önemi

Taşınmaz hukukunda en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında tapu davaları gelmektedir. Tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı, mülkiyet devrinin hukuka aykırı şekilde gerçekleştiği veya ayni hakların ihlal edildiği durumlarda, hak kaybının önlenmesi için sürecin uzmanlıkla yürütülmesi büyük önem taşır. Tapu iptali ve tescil davaları, delil yapısı ve teknik yönü itibarıyla ayrıntılı inceleme gerektiren davalardır.

Taşınmaz İşlemlerinde Önleyici Hukuki Danışmanlık

Ülkemizde gayrimenkul-taşınmaz uyuşmazlıkları bir hayli fazla görülmektedir. Ülkemizin tarım ülkesi olması, taşınmazların temel yatırım ve gelir kaynaklarından biri olması nedeniyle taşınmazlar büyük önem taşımaktadır. Gayrimenkul ve taşınmaz hukuku alanında yapılan hatalı işlemler, çoğu zaman telafisi güç veya uzun yargılama süreçlerine konu olabilecek hak kayıplarına yol açabilmektedir. Bu nedenle taşınmaz alım-satımı, pay devri, tapu işlemleri, sözleşme düzenlenmesi veya dava süreci öncesinde alınacak hukuki danışmanlık, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından son derece önemlidir. Bu noktada oluşan uyuşmazlıklarda alanında uzman bir gayrimenkul avukatından destek almanın önemi büyüktür.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu İptal ve Tescil Davasının Tanımı

Tapu iptal ve tescil davaları, tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı durumlarda açılan ve tapu kayıtlarının gerçek hak sahipleri lehine düzeltilmesini sağlayan bir dava türüdür. Tapu iptal ve tescil davaları mülkiyet hakkına dayanır.

Tapu Sicili ile Gerçek Hak Durumu Arasındaki Uyuşmazlık

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmaz mülkiyetine ilişkin hukuki durumun gerçeğe uygun biçimde tapu siciline yansıtılmasını amaçlayan, taşınmaz hukukunun en önemli ve en teknik dava türleri arasında yer almaktadır. Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki ayni hakların aleniyetini ve hukuki güvenliğini temin eden temel bir kayıt sistemi olmakla birlikte çeşitli hukuki, fiili veya usuli sebeplerle sicilde yer alan kayıt ile gerçek hak durumu arasında uyuşmazlık ortaya çıkabilmektedir. İşte bu noktada tapu iptal ve tescil davaları, mülkiyet hakkının korunması ve hukuki düzenin tesisi bakımından başvurulan asli yargısal yollardan biri olarak önem kazanmaktadır.

Davada İncelenen Hukuki Unsurlar

Bu dava türü, yalnızca bir tapu kaydının şeklen düzeltilmesinden ibaret olmayıp; çoğu zaman mülkiyetin kazanılma sebebi, tarafların hukuki sıfatı, yapılan tasarruf işlemlerinin geçerliliği, muvazaa iddiaları, miras ilişkileri, zamanaşımı ve iyi niyetin hukuki sonuçları gibi çok yönlü meselelerin birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Bu sebeple tapu iptal ve tescil davaları, hem maddi hukuka hem de usul hukukuna ilişkin kuralların dikkatle uygulanmasını zorunlu kılan, kapsamlı bir hukuki inceleme alanı teşkil eder.

Ecrimisil Talebi ve Haksız İşgal Tazminatı

Tapu iptal ve tescil davaları sonunda ecrimisil alacağı gündeme gelebilir. Peki ecrimisil nedir? Ecrimisil, en yalın ifadesiyle; bir taşınmazın, malikin rızası veya hukuken geçerli bir sebep olmaksızın, haksız zilyet tarafından kullanılması neticesinde doğan bir tazminat alacağıdır. Buradaki tazminatın özü, taşınmazın işgal edilmemesi durumunda malikin elde edebileceği muhtemel ekonomik getiriden mahrum kalmasıdır. Doktrinde bu durum, mülkiyet hakkının “ekonomik özünün” korunması olarak nitelendirilmektedir. Ecrimisil, her ne kadar hesaplama tekniği bakımından “emsal kira bedeli” kriterine dayansa da; iradi bir sözleşmeye dayanmaması ve hukuka aykırı bir eylemin sonucu olması bakımından kira ilişkisinden kesin bir çizgiyle ayrılır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Niteliği

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu), bir taşınmaz maldaki ortak mülkiyet veya kullanım hakkının ortaklar arasında paylaşılması veya satılması suretiyle sona erdirilmesi anlamına gelir. Ortaklığın giderilmesi davalarının konusu topluluk mülkiyetidir. Mülkiyet hakkı, toplumsal düzen içinde sınırlandırılmış ve belirlenmiş alanda bireyin sahip olduğu yetkilerin toplamıdır.

Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinde Uyuşmazlık

Paylı veya elbirliği mülkiyetinde taşınmazın birlikte yönetimi her zaman mümkün olmayabilir. Bu durumda ortaklığın giderilmesi davası, satış veya aynen taksim suretiyle mülkiyet ilişkisini sona erdirir.

Miras Kalan Taşınmazlarda Ortaklığın Sona Erdirilmesi

Ortaklığın giderilmesi davası çoğu zaman karşımıza miras kalan taşınmaz ve gayrimenkullerde karşımıza çıkar. Murisin vefatı ile taşınmazları mirasçılarına payları oranında tescil edilerek bir elbirliği mülkiyeti kurulur. Mirasçıların malın satışı ya da devri konusunda anlaşamaması halinde başvuracakları temel dava ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu dava sonucunda taşınmaz ihale yoluyla satılarak taşınmaz üzerindeki pay sahiplerine payları oranında satış bedelinden ödeme yapılır.

Kira Tahliye Davası ve Süreçleri

Kira Uyuşmazlıklarında Tahliye Süreci

Kiracılar ve ev sahipleri arasında son dönemde sıklıkla ortaya çıkan sorunlar neticesiyle ”kiracı nasıl çıkarılır” sorusu sıkça tarafımıza sorulmaktadır. Kira davalarında yasal prosedürlerin yerine getirilmesi büyük önem taşır. Ev sahibi, kiracı ile aralarındaki iş yeri veya ev kiralama ilişkisi sebebiyle kiralama ile ilgili mevzuata uygun hareket etmek zorundadır.

Tahliye Sebepleri ve Usul Şartları

Kira tahliye davaları, hem maddi hukuk hem de usul hukuku bakımından sıkı kurallara tabidir. Tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, temerrüt, iki haklı ihtar, kiralananın özenle kullanılmaması gibi sebeplerin her biri farklı şart ve süreler içerir. Bu süreçlerde alanında uzman bir gayrimenkul avukatının desteği çok önemlidir. Teknik detayları bilmek ve ona göre hareket etmek doğacak zararların önüne geçecektir.

Kira Artışı ve Güncel Yasal Sınırlar

Ayrıca mevcut devam eden kira sözleşmelerinde kira artışı bakımından, 2022–2024 arasında uygulanan %25 sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiş; bundan sonra TBK m. 344 uyarınca artış üst sınırı, TÜİK’in açıkladığı on iki aylık TÜFE ortalamasıdır. Güncel olarak 3 Şubat 2026 tarihinde açıklanan Ocak 2026 verilerinde bu oran %33,98 olarak duyurulmuştur. Bu oran sürekli değişiklik gösterdiğinden işlem yapılacağı tarihte güncel verilerin kontrol edilmesi gerekmektedir.

Kira Tespit Davası Şartları

Bu çerçevede güncel kira değerinin düşük kalması halinde mülk sahipleri kira tespit davası açabilecektir.  Ancak devam eden bir kira sözleşmesinde kira tespit davasının açılabilmesi için 5 yıllık süre ve emsal kira artışlarının göz önüne alınması gerekmektedir. Açılan dava özelinde kira bedelinin tespiti, hakkaniyet ve emsal piyasa koşulları üzerinden yapılır.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

Son olarak 01 Eylül 2023 Tarihi itibariyle kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan evvel arabulucuya başvurulması kural olarak zorunludur. Bunun istisnası, İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümlerdir. Başka bir ifadeyle, kira ilişkisinden doğan pek çok uyuşmazlık bakımından mahkemeye doğrudan başvurmak usulen mümkün olmayıp; öncelikle arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekir. Bu yönüyle arabuluculuk, artık kira hukukunda yalnızca ihtiyari bir çözüm yöntemi değil, birçok uyuşmazlık bakımından yargı yoluna girişin ön koşulu niteliğini taşımaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, iş sahibinin bir arsanın payını bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı, kural olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı karma bir sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi unsurlarını bir arada taşıyan karma nitelikli sözleşmelerdir. Arsa sahibinin pay devri ile yüklenicinin inşa ve teslim borcu bulunmaktadır.

Resmi Şekil Şartı ve Geçerlilik

Bu sözleşme kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak anıldığı gibi ayrıca “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, “arsa karşılığı inşaat sözleşmesi” gibi isimlerle de anılmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gayrimenkul satış ve devir vaadi de içerdiğinden dolayı resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Bu sebeple kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterlikte düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçerli olmayacaktır.

Şekil Zorunluluğunun Hukuki Amacı

Şekil zorunluluğunun amacı, tarafları daha iyi düşünmeye sevk etmek, onları geçici heveslerden veya arzulardan doğabilecek hafifliklere karşı korumak, hukuki işlemlerin ilgililerce yapılıp yapılmadığını ve neleri kapsadığını kolayca tespit etmek, ispat zorluklarından kurtulmak, iş hayatında ve toplumda açıklığı ve üçüncü kişilerin yapılan işlemlerden haberdar olmasını sağlamaktır.

Sözleşmeye Aykırılık Halinde Doğabilecek Uyuşmazlıklar

Sözleşmede belirtilen şartlara tarafların uymaması halinde teslim gecikmesi, ayıplı imalat, iskân alamama, sözleşmeye aykırı bağımsız bölüm planı gibi ihtilaflar; fesih, dönme, tazminat ve tapu devrinin iptali gibi sonuçlar gündeme gelebilir. Bu nedenle bu sözleşme düzenlenirken alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak hayati öneme sahiptir.

Kentsel Dönüşüm Hukuku

Kentsel Dönüşümün Tanımı ve Kapsamı

Kentsel dönüşüm, çevrenin, tarihi ve sosyo-kültürel mirasın korunması kaydıyla kentin eskiyen dokularının sağlıklı ve yaşanabilir hale getirilmesi; koruma/kullanma dengesi sağlanarak sosyal donatı alanlarının büyütülmesi ve sağlıklaştırılması trafik ve otopark sorununun çözüme kavuşturulması; çağdaş konfor ve kullanım koşullarını içeren konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması; böylelikle kentin sorunlu alanlarının sağlıklı bir şekilde iskan edilerek şehrin güvenliğini tehdit eden denetimsiz bölgeler olmaktan çıkarılıp yenilenmesi ve günümüz gereklerine uygun olarak kullanılabilir hale getirilmesidir.

Kentsel Dönüşümün Temel Amaçları

Kentsel dönüşümün temel amacı; kentin fiziksel koşulları ile toplumsal problemleri arasında doğrudan bir ilişki kurulmasıdır. Kentsel alanların çöküntü alanı haline gelmesindeki en önemli nedenlerden birisi toplumsal çökme ya da bozulmadır. Kentsel dönüşüm projeleri, temelde toplumsal bozulmanın nedenlerini araştırır ve bu bozulmayı önleyecek önerilerde bulunarak, kentsel çöküntü ve bozulma problemine çözüm bulmayı amaçlar. Ayrıca kentsel dönüşümün diğer bir amacı ise; kent dokusunu oluşturan birçok öğenin fiziksel olarak sürekli değişim ihtiyacına cevap vermektir. Bir başka deyişle, kentsel dönüşüm projeleri kentin hızla büyüyen, değişen ve bozulan dokusunda ortaya çıkan yeni fiziksel, toplumsal, ekonomik, çevresel ve altyapısal ihtiyaçlara göre, kent parçalarının yeniden geliştirilmesi amacını taşır.

Deprem Riski ve Hukuki Danışmanlık İhtiyacı

Ülkemizde deprem faylarının sıklığı, gerçekleşen depremlerin yıkıcı etkileri ve diğer doğal afetler temelde kentsel dönüşümü tetiklemektedir. Böyle bir durumla karşı karşıya kalan vatandaşların kentsel dönüşümle ilgili resmi işlemleri yapmadan önce uzman bir gayrimenkul avukatından tavsiye ve hukuki danışmanlık almaları gerekmektedir.

Gayrimenkul Avukatı

Gayrimenkul Avukatının Hukuki Rolü

Taşınmazlar, kişilerin yalnızca ekonomik varlıklarının değil; aynı zamanda aile düzenlerinin, ticari geleceklerinin ve hukuki güvenliklerinin de temel unsurlarından birini teşkil eder. Bir arsanın iktisabı, bir konutun devri, bir işyerinin kiralanması yahut bir tapu kaydına ilişkin uyuşmazlığın çözümü; görünürde maddi bir işlem gibi görünse de, gerçekte çok katmanlı hukuki sonuçlar doğuran ciddi tasarruflardır. Bu sebeple gayrimenkul hukukuna ilişkin her işlem ve uyuşmazlıkta, alanında bilgi ve tecrübeye sahip bir gayrimenkul avukatının hukuki desteği büyük önem arz eder.

Hangi Uyuşmazlıklarda Hukuki Destek Sağlanır?

Gayrimenkul avukatı; taşınmazların alım-satımı, kira ilişkileri, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, tapu iptal ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma işlemleri, imar uygulamaları ve taşınmazın aynına ilişkin diğer hukuki ihtilaflarda müvekkiline yol gösteren hukukçudur. Bu görev, yalnızca dava açmak yahut davayı takip etmekten ibaret olmayıp; çoğu zaman henüz uyuşmazlık doğmadan önce gerekli hukuki incelemelerin yapılması, sözleşmelerin doğru ve özenli şekilde hazırlanması, risklerin önceden tespiti ve taraf menfaatlerinin güvence altına alınması suretiyle önleyici hukuk hizmetini de kapsar.

Taşınmaz İşlemlerinde Hata ve Hak Kaybı Riski

Taşınmaz hukuku uygulamasında yapılan küçük bir hata, ilerleyen süreçte telafisi güç zararlar doğurabilmektedir. Tapu kayıtlarının yeterince incelenmemesi, imar durumunun araştırılmaması, şerh ve beyanların göz ardı edilmesi, kira sözleşmelerinde eksik düzenlemeler yapılması veya ortak mülkiyet ilişkilerinde hukuki usullere riayet edilmemesi; uzun süren yargılamalara ve ciddi malvarlığı kayıplarına sebebiyet verebilir. Bu itibarla gayrimenkul avukatı, yalnızca uyuşmazlığın çözümünde değil hukuki güvenliğin tesisi ve taşınmaz işlemlerinin sağlıklı biçimde yürütülmesinde de mühim bir rol üstlenir.

Gayrimenkul Hukukunda Teknik ve Stratejik Temsil

Gayrimenkul hukukunda etkili bir hukuki temsil, maddi vakıanın doğru tespiti kadar tapu mevzuatı, Türk Medeni Kanunu, Borçlar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu ve ilgili özel düzenlemelerin birlikte değerlendirilmesini gerekli kılar. Bu yönüyle gayrimenkul avukatı, teknik ve hukuki bilgiyi bir arada kullanarak müvekkilinin menfaatini korumayı, uyuşmazlığı mümkün olan en doğru yöntemle çözüme kavuşturmayı ve süreç boyunca hukuki öngörülebilirliği sağlamayı amaçlar.

Sıkça Sorulan Sorular