Kat Maliklerinin Giderlere Katılma Borcu
Kat mülkiyetine geçmiş olan bir ana yapıda sunulacak güvenlik, temizlik, bahçıvanlık vs. hizmetler için çeşitli giderler yapılması gerekmektedir. Ana yapının sağlıklı bir şekilde işleyebilmesi için yapılması gereken bu giderlere kat malikleri katlanmak zorundadır.
Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi gerek ana yapı da yapılması muhtemel genel giderleri (ortak giderleri) ve gerekse de kat maliklerinin bu giderlere hangi esaslara göre katılacağını açıklamıştır. İlgili maddeye göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Kat Maliklerinin Genel Giderlere Hangi Esaslara Göre Katılması Gerekir ?
Kanun kat maliklerinin genel giderlere arsa payı oranında katılacağını öngörmüştür. Ancak kanunun bu düzenlemesi emredici nitelikte değildir. Başka bir ifadeyle kat maliklerinin ortak giderlere hangi esaslara göre katılacağını belirleme yetkisi kat maliklerindedir. Kanun kat malikleri arasında başkaca bir anlaşma yoksa ortak giderlerin arsa payı oranında tahsil edileceğini belirtmekle kat maliklerine ortak giderlerin tahsili yönünde kendi aralarında anlaşma sağlama imkanı tanımıştır.
Katılım usulü yönetim planı değişikliği ile yapılacaksa yönetim planının tüm kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu ile değiştirilmesi gerekmektedir. Genel giderlere katılıma ilişkin alınmış olan karar bir kat malikleri kurulu kararı ise kanaatimce bu kararın da beşte dört çoğunluğu ile alınmış olması gerekmektedir. Genel giderlere katılım yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararı şeklinde değil de kat malikleri arasındaki bir adi sözleşme ile belirlenebilir. Taraflar arasında yapılacak böyle bir sözleşmenin oybirliği ile yapılması gerekir. Ancak bu sözleşme külli ve cüzi halefleri bağlamaz.
Ortak giderlere katılım bir kat malikleri kurulu ile belirlenmişse bu karara olumsuz oy kullanan kat malikleri alınan kararın yönetim planına veya kanuna aykırı olduğu iddiasıyla mahkemeden iptalini isteyebilirler.
Ortak giderlere ilişkin kat malikleri kurulu kararının iptali davasında hâkimin yerindelik denetimi yapma imkânı bulunmamaktadır. Bu noktada hâkim de kat maliklerinin iradesi ile bağlıdır. Hâkimin kat maliklerinin iradesinin yerine geçerek ortak giderlere katılımın esas ve usulüne ilişkin bir karar vermesi mümkün değildir. Hâkimin yapacağı tek denetim kat malikleri kurulu kararının yönetim planına veya kanunun emredici hükümlerine aykırı olup olmadığıdır. Hâkim bunun dışına çıkarak kat malikleri kurulu kararının hakkaniyetli olup olmadığı yönünde bir denetim yapamaz.
Genel giderlere katılımın usulünü belirleme yetkisi kat malikleri kuruluna ait olup her ne kadar hâkimin alınmış olan kararın sadece yönetim planı ve kanunun emredici hükümlerine aykırı olup olmadığını inceleme yetkisi varsa da, takılmamış bir tesis ile alakalı kat malikinin sorumluluğu üzerinde ayrıca durmak gerekir. Yargıtay ısıtma giderlerine ilişkin vermiş olduğu kararında mimari ve sıhhi tesisat projesinde kalorifer tesisati bulunmayan bağımsız bölümün malikinin ortak giderler içindeki ısıtma giderlerine katılmakla yükümlü tutulamayacağına ancak onaylı sıhhi tesisat projesinde bağımsız bölümde ısınma tesisatının mevcut olduğu halde kat malikinin kalorifer peteği taktırmamış olmasının kat malikinin ısıtma giderlerine katılma sorumluluğunu ortadan kaldırmayacağına hükmetmiştir.
Kat Malikinin Genel Giderlere Katılma Borcunun Başladığı ve Bittiği Tarih
Kat malikinin ortak giderlere katılma yükümlülüğü kat irtifakının tesis edildiği anda başlayıp , mülkiyet hakkı devam ettiği sürece sürer. Yargıtay’ın kat malikinin ortak giderere katılma borcunun ancak oturma izninin (iskanın) alınma tarihinden itibaren başlayacağı, oturma izni alınmamış bir yapıda kat malikinin ortak giderlere katılma borcu olmayacağı gibi oturma izni alınmış bir yapıda fiilen kullanılmaya başlanmamış olsa bile ortak giderlerden sorumluluğun doğacağına yönelik kararları da bulunmaktadır. Aynı şekilde oturma izni alınmamış bir yapıyı herhangi bir itiraz sürmeksizin teslim almış olan kat malikinin de ortak giderlere katılma yükümlülüğünün başlayacağı yönünde kararlar da mevcuttur.
Yargıtay’a göre kat malikinin mülkiyet hakkı devam ettiği sürece bu ana kurala ortak giderlere katılma zorunluluğu vardır. Kat maliki ancak, mülkiyet hakkı sona erdiği andan itibaren bu yükümlülükten kurtulur. Bağımsız bölümün mülkiyetinin devri tarihinden itibaren sorumluluk mülkiyetin devri tarihinden sonra gerçekleşen ortak gider, aidat ve avans borçları için yeni malike aittir.
Kat malikinin bağımsız bölümünü bir başka şahsa devretmesi durumunda ise kendi mülkiyet hakkı devam ettiği sürece tahakkuk eden tüm ortak giderlerden sorumlu olacağı muhakkaktır. Mülkiyet hakkının devredilmiş olması malikin bağımsız bölüm maliki olduğu dönemdeki ortak gider borcu sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Başka bir ifadeyle mülkiyet hakkının devri tahakkuk etmiş dönem için borcu sona erdiren bir sebep değildir.
Bağımsız Bölümden Sürekli Olarak Faydalanalar ile Kiracıların Genel Giderlerden Sorumluluğu
Kat Mülkiyeti Kanununun 22/2 maddesine göre, ortak giderlerden kat maliki ile birlikte bağımsız bölümden devamlı suretle faydalananlar da sorumludur. İlgili Kanun maddesine göre kat malikinin, 20’nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.
● Kiracının Sorumluluğu
Bağımsız bölümde kiracı olarak oturanlar da ortak giderlerden sorumludur. Kiracının sorumluluğu kanundan kaynaklanan bir sorumluluk olduğu için kat maliki ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinde ortak giderlerden sadece kiracının sorumlu olacağı yönündeki maddeler yönetici ve diğer kat maliklerine karşı geçerli değildir. Başka bir ifadeyle kat maliki kiracı ile yapmış olduğu sözleşmeye dayanarak ortak giderlerden sorumlu olmadığını iddia edemez. Kiracı da kanun gereği her halükarda ortak giderlerden sorumludur.
Kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiracının bağımsız bölümü boşaltması ile kiracının sorumluluğu yönetici ve diğer kat maliklerine karşı sona erer. Ancak bağımsız bölümü kiraya veren ile kiracı arasındaki sözleşme uyarınca ortak giderlerden kiracı sorumlu olacaksa, kiralananın boşaltılması, kiracının kiralayana karşı olan sorumluluğunu ortadan kaldırmayacaktır. Kiralayan, kira sözleşmesi sona ermiş ve kiracı bağımsız bölümü boşaltmış olsa bile, kiracılık dönemine ilişkin ortak giderleri kiracıdan isteyebilir. Kiracı hakkında dava açabilir, icra takibi yapabilir.
Kira sözleşmesi uyarınca kiracının genel giderlerden sorumlu olması halinde kiraya veren kira dönemine ilişkin ortak giderleri zamanaşımı süresi içinde kiracıdan isteyebilecektir. Ancak Yargıtay’a göre kiracının ödemesi gereken aidat borcu ancak kiralayan tarafından ödendiği kanıtlandığı takdirde kiracıdan istenebilir. Başka bir ifadeyle kiraya veren genel giderlere ilişkin borcu yönetime veya diğer kat maliklerine ödediği takdirde kiracıdan isteyebilecektir.
Kiracının sorumluluğu da bu madde kapsamına göre ancak kiracı olarak bağımsız bölümü kullandığı döneme ilişkin genel yönetim giderleri ile sınırlıdır. Başka bir ifadeyle süreklilik arz etmeyen ve bağımsız bölümün alelade kullanılmasından kaynaklanan giderlerden kiracı da kat maliki ile sorumludur. Yargıtay’a göre de kiracının sorumluluğu KMK madde 20′ ye göre belirlenmelidir. Yüksek Mahkemeye göre; kiracının sorumluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Aynı Yasa’nın 20. maddesinde de kat maliklerinin, ana taşınmazın hangi giderlerinden kiracı ile birlikte sorumlu olacakları belirtilmiştir. Yasanın bu maddesinde sayılan ortak giderler arasında süreklilik arz eden ana taşınmazın esaslı tamiratına ilişkin olanlar bulunmamaktadır. Yargıtay aynı kararında ana taşınmazın tamamlayıcı parçası olan kalorifer kazanının tümden değiştirilmesi ile ilgili giderlerin genel yönetim giderleri dışında olduğunu belirtmiş ve doğrudan doğruya kat maliki tarafından karşılanması gerektiğine hükmetmiştir.
Kiracının genel giderlerden sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kiracının sorumluluğu vadesi gelmiş ve henüz kiralayana ödenmemiş kira borçlarına ilişkindir. Vadesi gelmemiş ya da kiralayana ödenmiş bir kira borcu için kiracının müteselsilen sorumluluğu yoktur. Kiracının sorumlu olduğu tutar kiracı hakkında açılacak dava ve icra takiplerinde de dikkate alınmalıdır. Yargıtay’a göre açılan bir davada kiracının ana taşınmazın bağımsız bölümü ile ilgili ortak gider ve aidat borcunun bağımsız bölüm malikine ödemekle yükümlü bulunduğu kira miktarını aşıp aşmadığı araştırılarak kira tutarı kadarından sorumlu tutulmalıdır. Kiracı sorumluluğunu aşan şekilde tüm ortak giderlerden sorumlu tutulamaz.
Burada önemli bir ayrıntıyı açıklamakta fayda var. Kiracı kanun gereği genel giderlerden yöneticiye veya diğer kat maliklerine karşı her halükarda sorumlu olsa da, bu kiraya veren ile kiracı arasındaki iç ilişkide de kiracının genel giderlerden sorumlu olacağı anlamına gelmez. Kiracı ile kiraya veren arasında imzalanmış olan kira sözleşmesinde genel giderlerden kiracının sorumlu olacağı belirtilmişse iç ilişkide artık genel giderlerden kiracı sorumlu olacağı için ödemiş olduğu giderleri kiradan düşme gibi bir durum söz konusu olmayacaktır. Kiracı yapmış olduğu genel giderler dışındaki olağan dışı giderleri ise her halükarda kiradan düşme hakkına sahiptir.
Ortak Yer veya Tesisi Kullanmama Gerekçesiyle Genel Giderlere Katılmaktan Kaçınma Durumu
Kat malikleri arasında çıkan problemlerden birisi de ortak yer veya tesisi kullanmak istemeyen veya kullanma imkânı olmayan kat malikinin bu yerlerle alakalı gider ve avanslara katılmak istememesidir. Sıklıkla karşılaşılan problem giriş kattaki bağımsız bölüm malikinin asansörü kullanmadığını belirterek asansörle ilgili giderlere katılmak istememesi durumudur.
KMK md. 20/c uyarınca; “Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz”. Asansör örneğinden ilerlersek giriş katta oturan bir kat maliki asansörü kullanmasa bile asansör ile ilgili giderlere katlanmak zorundadır. Ancak yönetim planı ile kat maliklerinin bir kısmının belli giderlerden muaf tutulması her zaman mümkündür.
Hukuki sürecin etkin yönetilmesi, doğru stratejilerin belirlenmesi, güvenilir bir işbirliği taşınmaz davanızı en iyi şekilde yönetilebilmesi için hukuki ihtiyaçlarınızı anlayan ve ilgili alanda uzmanlaşmış bir gayrimenkul avukatı ile süreci takip etmenizi önemle tavsiye ederiz.
